Dòng vốn bất động sản Đông Nam Á bứt phá, Việt Nam nổi lên là “điểm sáng”

Thị trường đầu tư bất động sản tại Đông Nam Á đang bước vào chu kỳ phục hồi rõ rệt sau giai đoạn biến động kinh tế toàn cầu. Theo báo cáo “Southeast Asia Outlook 2026” của Cushman & Wakefield, tổng giá trị giao dịch đầu tư bất động sản trong khu vực năm 2025 đạt khoảng 21,8 tỷ USD, tăng 16% so với năm trước. Con số này cho thấy sức hút bền bỉ của khu vực đối với dòng vốn quốc tế, ngay cả khi môi trường kinh tế toàn cầu vẫn tồn tại nhiều bất định.

Động lực tăng trưởng của thị trường không chỉ đến từ yếu tố chu kỳ mà còn phản ánh sự dịch chuyển chiến lược của các nhà đầu tư. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc và nền kinh tế số phát triển nhanh, dòng vốn ngày càng tập trung vào những loại hình bất động sản gắn với sản xuất, logistics và hạ tầng công nghệ.

Trong bức tranh chung của khu vực, Singapore tiếp tục giữ vai trò trung tâm thanh khoản của thị trường khi chiếm tới khoảng 61% tổng giá trị giao dịch đầu tư bất động sản Đông Nam Á. Tuy nhiên, các nền kinh tế mới nổi trong khu vực như Malaysia, Thái Lan và Việt Nam đang ngày càng gia tăng sức hút nhờ lợi thế về sản xuất, thương mại và hệ sinh thái công nghiệp phát triển.

Một trong những xu hướng nổi bật nhất của năm 2025 là sự bùng nổ của bất động sản công nghiệp. Giá trị đầu tư vào phân khúc này tại Đông Nam Á đạt khoảng 1,3 tỷ USD, tăng tới 48% so với năm trước. Nhu cầu chủ yếu tập trung vào các trung tâm logistics, kho vận và hạ tầng phục vụ chuỗi cung ứng, được thúc đẩy bởi sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cũng như sự mở rộng của các doanh nghiệp logistics bên thứ ba.

Trong xu thế đó, Việt Nam đang nổi lên như một điểm sáng quan trọng của khu vực. Năm 2025, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP thực khoảng 8%, cao nhất trong nhóm các nền kinh tế lớn tại Đông Nam Á. Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, cùng với sự gia tăng của xuất khẩu và dòng vốn đầu tư nước ngoài, đang tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Từ góc độ thị trường bất động sản, phân khúc công nghiệp tiếp tục đóng vai trò động lực chính tại Việt Nam. Quốc gia này được đánh giá là một trong những bên hưởng lợi lớn từ chiến lược “China+1” khi nhiều tập đoàn toàn cầu tìm kiếm các địa điểm sản xuất thay thế hoặc bổ sung cho Trung Quốc. Lợi thế vị trí địa lý, chi phí cạnh tranh và hạ tầng ngày càng được cải thiện giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà sản xuất quốc tế.

Đặc biệt, sự hình thành các cụm sản xuất điện tử quy mô lớn đang thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ đối với quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng và hệ thống logistics. Những khu vực công nghiệp trọng điểm tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương hay TP.HCM tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao và nguồn cầu ổn định từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, bất động sản bán lẻ cũng được dự báo sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc trong năm 2026. Theo các chuyên gia, doanh số bán lẻ tại Việt Nam có thể tăng hơn 15%, nhờ sự phục hồi mạnh của tiêu dùng nội địa và tầng lớp trung lưu đang mở rộng nhanh. Xu hướng này sẽ kéo theo nhu cầu gia tăng đối với các trung tâm thương mại hiện đại, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự trỗi dậy của bất động sản trung tâm dữ liệu. Năm 2025, đây là loại hình có giá trị đầu tư lớn nhất trong nhóm các thị trường Đông Nam Á mới nổi. Tuy nhiên, tại Việt Nam, thị trường trung tâm dữ liệu vẫn đang ở giai đoạn đầu phát triển so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Điều này lại mở ra dư địa tăng trưởng dài hạn đáng kể khi nhu cầu về hạ tầng số ngày càng gia tăng. Sự phát triển của điện toán đám mây, trí tuệ nhân tạo và các nền tảng dịch vụ số đang tạo ra nhu cầu lớn về các trung tâm xử lý dữ liệu quy mô lớn. Khi nền kinh tế số của Việt Nam tiếp tục tăng trưởng nhanh, thị trường trung tâm dữ liệu được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những lĩnh vực thu hút dòng vốn đầu tư mạnh trong tương lai.

Triển vọng chung của khu vực Đông Nam Á vẫn được đánh giá tích cực trong trung và dài hạn. Các dự báo cho thấy nền kinh tế khu vực có thể tăng trưởng khoảng 4,3% trong năm 2026, tiếp tục duy trì vị thế là một trong những khu vực phát triển nhanh nhất thế giới.

Đáng chú ý, tổng tiêu dùng cá nhân tại Đông Nam Á (không bao gồm Singapore) được dự báo có thể đạt quy mô khoảng 5 nghìn tỷ USD vào năm 2035, với tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 8% mỗi năm. Sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, lực lượng lao động trẻ và quá trình đô thị hóa nhanh sẽ tiếp tục tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ông Anshul Jain, Tổng Giám đốc khu vực Ấn Độ và Đông Nam Á của Cushman & Wakefield (Ảnh: Cushman & Wakefield cung cấp).

Ông Anshul Jain, Tổng Giám đốc khu vực Ấn Độ và Đông Nam Á của Cushman & Wakefield, cho rằng động lực tăng trưởng của khu vực không chỉ đến từ dòng vốn đầu tư mà còn từ quy mô tiêu dùng ngày càng mở rộng, chương trình phát triển hạ tầng đầy tham vọng và sự tham gia sâu rộng của các tập đoàn toàn cầu.

Theo ông, nhu cầu đối với các không gian bất động sản chất lượng cao, bền vững – đặc biệt trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu – đang gia tăng nhanh chóng khi các nhà cung cấp dịch vụ công nghệ quy mô lớn mở rộng hiện diện tại Đông Nam Á.

Những yếu tố nền tảng này được cho là sẽ tiếp tục nâng cao năng lực cạnh tranh của khu vực, đồng thời định hình giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản Đông Nam Á trong những năm tới. Việt Nam, với lợi thế về kinh tế và vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu, được kỳ vọng sẽ tiếp tục là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của dòng vốn đầu tư quốc tế.