FDI công nghệ cao thay đổi cuộc chơi bất động sản công nghiệp Việt Nam

Dòng vốn FDI vào Việt Nam đang chuyển mạnh sang công nghệ cao và các ngành sản xuất có giá trị gia tăng lớn. Sự thay đổi này kéo theo yêu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp, điều này không chỉ có đất sạch và giá thuê cạnh tranh, mà phải cung cấp được một hệ sinh thái đủ năng lực phục vụ sản xuất.

Theo ông Binu Jacob, Tổng giám đốc Nestlé Việt Nam, ưu đãi không còn là yếu tố duy nhất tác động đến quyết định đầu tư. Khả năng dự báo chính sách, chất lượng nguồn nhân lực và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ ngày càng được nhà đầu tư quan tâm.

Thực tế, nhiều dự án quy mô lớn đang được đề xuất tại Việt Nam cho thấy khẩu vị đầu tư đã thay đổi. Dự án SGI-HCM Campus do Accelerated Infrastructure Capital và Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) đề xuất có tổng vốn khoảng 2 tỷ USD. Liên danh G42, Microsoft, FPT, VinaCapital và Việt Thái cũng đề xuất dự án trung tâm dữ liệu và AI trị giá khoảng 2,1 tỷ USD.

Luxshare-ICT đang tính đến phương án mở rộng tại Việt Nam với tổng vốn có thể lên tới 10 tỷ USD, hướng vào sản xuất linh kiện điện tử và module phục vụ AI, AR, VR. Samsung có kế hoạch với dự án đóng gói chip trị giá 4 tỷ USD, trong khi một dự án kiểm thử chip quy mô khoảng 1,5 tỷ USD cũng đang được nhắc tới.

Những dòng vốn này đặt ra yêu cầu cao hơn về điện, hạ tầng số, nhân lực kỹ thuật, logistics và mạng lưới nhà cung ứng. Vì vậy, lợi thế của một khu công nghiệp không còn được đo đơn thuần bằng giá thuê đất hay vị trí.

FDI công nghệ cao thay đổi cuộc chơi bất động sản công nghiệp Việt Nam (Ảnh: Minh họa)

Từ mặt bằng sản xuất đến hệ sinh thái công nghiệp

Theo ông Đặng Tấn Đức, Viện trưởng Viện R&D thuộc Tập đoàn Becamex, cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư đang chuyển từ cạnh tranh giữa từng dự án sang cạnh tranh giữa các hệ sinh thái.

Ông cho rằng hạ tầng điện xanh, chất lượng cao là một trong những nền tảng để phát triển khu công nghiệp sinh thái EIP 2.0. Khi kết hợp với chuỗi giá trị khép kín, các khu công nghiệp sẽ có thêm lợi thế trong thu hút những ngành công nghệ cao như bán dẫn, robotics, AI, trung tâm dữ liệu, UAV/drone và cơ khí chính xác.

Từ góc nhìn này, khu công nghiệp không còn chỉ là nơi cung cấp mặt bằng. Giá trị nằm ở khả năng kết nối doanh nghiệp với điện năng, logistics, nhân lực, nhà cung ứng và các dịch vụ hỗ trợ để hình thành chuỗi sản xuất hoàn chỉnh.

Sự thay đổi còn thể hiện ở nhu cầu về thời hạn thuê. Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam, cho biết nếu trước đây doanh nghiệp thường tìm quỹ đất sạch với thời hạn khoảng 25-30 năm, nay nhiều nhà đầu tư có xu hướng yêu cầu tối thiểu 35 năm để chủ động tính toán dòng tiền và thời gian hoàn vốn.

Tuy nhiên, theo Avison Young Việt Nam, thời hạn thuê dài hay giá đất thấp chỉ là một phần của bài toán. Nhà đầu tư có thể chấp nhận chi phí đất cao hơn nếu đổi lại là hạ tầng hoàn thiện, nguồn lao động phù hợp, logistics thuận lợi và chuỗi cung ứng đủ năng lực.

Điều này đang làm thay đổi “logic vị trí” của các dự án FDI. Doanh nghiệp không nhất thiết tìm nơi có giá thuê thấp nhất, mà ưu tiên địa điểm có thể tối ưu tổng thể chi phí và hiệu quả vận hành trong suốt vòng đời dự án.

Nâng chuẩn để đón dòng vốn thế hệ mới

Sự dịch chuyển của dòng vốn đang buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp nâng cấp sản phẩm. Tại Khu công nghiệp Sóng Thần 3, Công ty CP Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam đã khởi công dự án quy mô 21,9 ha, phát triển nhà xưởng xây sẵn và kho xưởng hỗn hợp theo tiêu chuẩn LEED.

Khi hoàn thành, dự án dự kiến cung cấp hơn 130.000 m2 diện tích kho xưởng. Trong nửa cuối năm 2026 và đầu năm 2027, doanh nghiệp dự kiến hoàn thành thêm các dự án tại Khu công nghiệp Hố Nai, Khu công nghiệp An Phát và Khu công nghiệp Phúc Điền, bổ sung hơn 300.000 m2 diện tích công nghiệp xây sẵn chất lượng cao.

Một hướng phát triển khác được thể hiện tại Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3. Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ lựa chọn xây dựng khu công nghiệp theo mô hình sinh thái, đầu tư đồng bộ cho môi trường, điện, nước, xử lý nước thải và hạ tầng phục vụ sản xuất.

Theo bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ, doanh nghiệp đã tham khảo mô hình từ Nhật Bản, Singapore và áp dụng các tiêu chí về khu công nghiệp xanh, ESG trong quá trình phát triển.

“Phát triển bền vững” được bà Nhi xác định là định hướng dài hạn của khu công nghiệp sinh thái. Sau khoảng 10 năm hình thành, Khu công nghiệp Phú Mỹ 3 đã thu hút hơn 6 tỷ USD vốn đầu tư; hơn một nửa số doanh nghiệp đang đặt nhà máy tại đây là doanh nghiệp Nhật Bản.

Việc các nhà đầu tư từ Nhật Bản, EU và Hàn Quốc tìm đến cho thấy tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng trở thành một phần trong sức hấp dẫn của khu công nghiệp. Khi dòng vốn chất lượng cao tiếp tục tìm kiếm những địa điểm có khả năng đáp ứng toàn diện yêu cầu sản xuất, cuộc cạnh tranh trên thị trường bất động sản công nghiệp vì thế cũng đang chuyển sang một mặt bằng tiêu chuẩn mới.

(T/h)