Hà Nội 81% căn hộ mới "bay hàng," giá cao ngất vẫn khan hàng giá mềm

Thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì đà phục hồi ấn tượng trong quý III năm 2025, được củng cố bởi sự cải thiện về cơ sở hạ tầng, các cải cách quy hoạch và nguồn cầu lớn từ người dân. Sự ổn định này đã chuyển hóa thành các chỉ số tích cực trên thị trường, đặc biệt là về khả năng thanh khoản và mức độ hấp thụ sản phẩm.

Theo báo cáo nghiên cứu sơ bộ của Savills Hà Nội, quý III/2025, nguồn cung mới tung ra thị trường đạt khoảng 6.300 căn. Dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ theo năm. Điều đáng chú ý hơn là mức độ thanh khoản: số lượng căn bán được đạt 7.300, tăng cả theo quý và theo năm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định thị trường căn hộ hạng A và hạng B vẫn ghi nhận thanh khoản tốt. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tung ra trong quý III/2025 lên tới 81%, một con số tích cực thể hiện nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn duy trì ổn định. Nếu tính chung cả thị trường bao gồm hàng tồn kho, tỷ lệ hấp thụ cũng đạt khoảng 64%, khẳng định xu hướng phục hồi rõ rệt của toàn thị trường.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội (Ảnh: Phan Chính)

Vị chuyên gia này cho rằng, sự ưu tiên của người mua đối với các dự án mới ra mắt là một điểm nổi bật. Nguồn cung mới luôn có tỷ lệ hấp thụ vượt trội so với hàng tồn kho trên toàn thị trường. Điều này phản ánh sở thích của người mua đối với các dự án mới thường sở hữu vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ, thiết kế hiện đại, tiện ích tốt hơn và có chính sách thanh toán linh hoạt. Các dự án được phê duyệt ngoài các đại đô thị lớn cũng đã có những tín hiệu tích cực, với số lượng căn hộ bán ra tăng rõ rệt so với giai đoạn trước.

Tuy nhiên, Bà Đỗ Thu Hằng cho biết, cấu trúc nguồn cung đang tạo ra sự mất cân đối về giá. Thực tế, nhiều dự án mới vẫn tập trung ở phân khúc hạng A, nằm tại các vị trí đắc địa, khiến giá bán sơ cấp trên thị trường đang ở mức trung bình trên 100 triệu đồng/m2. Bà Hằng cũng lưu ý rằng những dòng sản phẩm diện tích nhỏ, một hoặc hai phòng ngủ, thường thu hút được nhiều người mua hơn, đặc biệt từ các chủ đầu tư uy tín, vị trí đẹp, pháp lý ổn định.

Về triển vọng sắp tới, Savills dự báo trong quý IV, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới khoảng 8.900 căn. Điểm sáng là nguồn cung này dự kiến chủ yếu là căn hộ hạng B, hứa hẹn sẽ giải tỏa phần nào áp lực về giá. Nguồn cung dồi dào hơn được dự kiến sẽ đổ bộ từ năm 2026 trở đi, hứa hẹn một thị trường cân bằng hơn.

Đối với phân khúc hạng C và nhà ở vừa túi tiền, tình trạng mất cân đối nguồn cung dự kiến sẽ sớm được cải thiện. Chính quyền địa phương đang đẩy mạnh xét duyệt, thực hiện thí điểm một số dự án nhà ở tại Hà Nội. Đặc biệt, việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ tăng khả năng kết nối giữa các vùng, mở rộng không gian phát triển và giảm gánh nặng tập trung cho khu vực trung tâm.

Bên cạnh đó, Thành phố Hà Nội đang đẩy nhanh việc phát triển các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân nhằm giải quyết các hạn chế về khả năng chi trả và hỗ trợ tiếp cận nhà ở rộng rãi hơn. Nếu các biện pháp này tiếp tục được thực hiện đồng bộ, thị trường có thể kỳ vọng sớm khắc phục tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, những phân khúc vốn khan hiếm trong suốt thời gian qua, qua đó tạo nền tảng phát triển thị trường bất động sản bền vững và toàn diện hơn.