Chuyên gia Đỗ Thu Hằng: Căn hộ Hà Nội bứt phá nhờ nguồn cung và thanh khoản cải thiện

Tiền đề phục hồi của phân khúc căn hộ và dự báo năm 2026

Trao đổi với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập bên lề sự kiện Kỷ niệm 30 năm Savills Việt Nam - Báo cáo Cập nhật Thị trường Q3/2025 & Triển vọng 10 năm tiếp theo, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội cho rằng, cơ sở cho đà hồi phục này là hai yếu tố then chốt: nguồn cung được khảo sát tích cực và thanh khoản dần cải thiện, từ đó nâng lên “mức khởi sắc” cho thị trường bất động sản thủ đô trong giai đoạn cuối năm 2025 và năm 2026.

Bà Hằng cho biết, từ đầu năm tới nay, việc chủ đầu tư tích cực khảo sát nguồn cung mới đang diễn ra, kết hợp với việc thanh khoản ở nhiều phân khúc đã thoát khỏi “điểm thấp” trước đó. Khi nguồn cung được cải thiện và giao dịch bắt đầu sôi động hơn, thị trường có tiền đề để vận động theo chiều hướng tốt hơn vào cuối năm và sang năm 2026.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội (Ảnh: Phan Chính)

Tuy nhiên, mặc dù sự khởi sắc lan tỏa, bà Hằng vẫn chỉ ra một “điểm nghẽn” mang tính cấu trúc là sự mất cân đối nguồn cung. Phân khúc căn hộ hạng B đang chiếm ưu thế lớn trên thị trường sơ cấp, trong khi căn hộ hạng C (phân khúc giá thấp hơn, phù hợp với đại bộ phận người dân) vẫn bị hạn chế. Theo bà, nếu các chính sách và kế hoạch phát triển nhà ở được triển khai kịp thời và quyết liệt, vấn đề này sẽ sớm được giải quyết và tạo sự cân bằng bền vững.

Nhìn về năm 2026, bà Hằng đánh giá rằng nếu các diễn biến tích cực được duy trì—bao gồm nguồn cung phù hợp, thanh khoản ổn định, và chính sách hỗ trợ—thì phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ. Cụ thể, tại Hà Nội, thị trường căn hộ đã bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2024 và đang bước vào chu kỳ hồi phục với các chỉ số sơ cấp và tỷ lệ hấp thụ rất tích cực.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, dù hiện nay căn hộ hạng B đang chiếm tỷ trọng lớn thì phần căn hộ hạng C sẽ nhận được sự chú ý mạnh mẽ, đặc biệt khi các kế hoạch phát triển nhà ở – trong đó có nhà ở xã hội – được đẩy nhanh. Điều này không chỉ giúp cân đối cung – cầu mà còn mở ra cơ hội cho phân khúc giá thấp hơn, vốn đang khan hiếm nguồn cung. Nguồn cung nhà ở xã hội, dù không chiếm ưu thế về doanh số hiện tại, nếu được triển khai đúng tiến độ sẽ là yếu tố then chốt góp phần giảm áp lực lên nhu cầu nhà ở thương mại, từ đó tạo ra mặt bằng giá hợp lý hơn cho thị trường chung.

Về mặt chính sách, bà Hằng đánh giá cao động thái của Chính phủ và chính quyền thành phố Hà Nội trong việc siết chặt việc mua bất động sản thứ hai, thứ ba nhằm hạn chế đầu cơ; thành lập sàn giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch; cũng như thúc đẩy minh bạch hóa thị trường nói chung. Bà cho rằng những chính sách đó đang làm nền tảng để thị trường phát triển bền vững hơn, hướng tới việc phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, bà cũng chỉ rõ rằng mặc dù đã có động lực tốt, vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở thủ tục pháp lý, đặc biệt là các khâu về đất đai, giấy phép đầu tư, quy hoạch, cùng với chi phí đầu vào—nhất là chi phí đất và chi phí phát triển dự án. Nếu chi phí đầu vào quá cao hoặc thủ tục kéo dài, nguồn cung sản phẩm phù hợp về giá sẽ khó được đưa ra thị trường đúng thời điểm, tiếp tục làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm sản phẩm giá vừa phải.

Vì vậy, bà kiến nghị: cần đẩy mạnh sửa đổi các văn bản hướng dẫn, tạo điều kiện cho chủ đầu tư phát triển dự án ở nơi có chi phí đất vừa phải, kết hợp với đầu tư nhà ở xã hội để giảm áp lực lên phân khúc thương mại. Bên cạnh đó, việc phát triển hạ tầng mạnh mẽ, giải quyết bài toán di dời và giãn dân khỏi khu vực nội đô, cũng là nhân tố quan trọng giúp “mở rộng” vùng thị trường và cung cấp thêm sản phẩm phù hợp cho người mua có nhu cầu thực. Việc phát triển hạ tầng giao thông và đô thị vệ tinh không chỉ phân tán áp lực dân số, mà còn tạo ra các khu vực có tiềm năng tăng trưởng mới với chi phí đất thấp hơn, từ đó đa dạng hóa nguồn cung căn hộ giá cả phải chăng cho người dân.

Thách thức và chìa khóa cân bằng cung – cầu

Thị trường năm 2025 đang chứng kiến nhiều tín hiệu báo hiệu bước chuyển: nhiều dự án được phê duyệt sớm hơn, khởi công mạnh hơn, hạ tầng được đẩy mạnh—điều này mở đường cho nguồn cung mới vào năm 2026. Dấu hiệu này đặc biệt rõ ở các dự án nhà ở xã hội và các dự án phát triển đô thị vệ tinh.

Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đang tạo đà phục hồi nhưng tốc độ còn chậm. Theo các chuyên gia kinh tế, việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật (như Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi) sẽ mất thêm thời gian để đi vào thực tiễn, tạo ra độ trễ nhất định cho nguồn cung mới. Điều này đòi hỏi sự chủ động rất lớn từ các chủ đầu tư trong việc chuẩn bị quỹ đất và hồ sơ dự án để có thể ra hàng đúng thời điểm thị trường có nhu cầu.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng cũng lưu ý rằng, phục hồi không phải là “hồi phục tức thì” và thị trường vẫn còn mất cân đối giữa cung và cầu—cụ thể là thiếu những sản phẩm giá vừa phải, sản phẩm phù hợp với thu nhập trung bình, trong khi nhiều sản phẩm ngắm đến nhóm cao cấp hoặc đầu tư. Do đó, thời gian tới, việc cân bằng sẽ tiếp tục là “chặng đường” cần theo dõi sát sao.

Thị trường nhà ở Hà Nội đang đứng trước ngã rẽ tích cực: nếu nguồn cung được gia tăng, thủ tục pháp lý được tháo gỡ và chi phí đầu tư được kiểm soát tốt hơn, phân khúc căn hộ - đặc biệt là lựa chọn phù hợp cho người mua có thu nhập trung bình - sẽ là điểm sáng trong năm 2026. Bà Đỗ Thu Hằng nhấn mạnh rằng doanh nghiệp, người mua và cơ quan quản lý đều cần bắt nhịp để tận dụng cơ hội này—từ việc đầu tư đúng lúc đến lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Với lăng kính nhìn từ chuyên gia Savills, thực tế cho thấy nền tảng phục hồi đang hình thành—nhưng để thị trường “phát bùng” thì yếu tố nguồn cung phù hợp và cân bằng mới chính là chìa khóa. Nhìn vào diễn biến sắp tới, nếu các chính sách và thị trường đồng hành thì năm 2026 có thể sẽ là năm đánh dấu bước chuyển mới của bất động sản Hà Nội, hướng tới mục tiêu phát triển lành mạnh và bền vững. Việc cân đối lại cơ cấu sản phẩm sẽ quyết định liệu thị trường có thoát khỏi chu kỳ tăng giá ảo và phục vụ đúng nhu cầu an sinh xã hội hay không.