Dòng tiền bất động sản: Ưu tiên nhu cầu thực để cân bằng thị trường

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 30/11/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, tăng đều qua các quý trong năm 2025, từ mức 1,56 triệu tỷ đồng vào quý I lên khoảng 2 triệu tỷ đồng vào cuối năm. Diễn biến này cho thấy dòng vốn không bị “đóng băng”, mà vẫn được duy trì ở mức ổn định, phản ánh nhu cầu đầu tư – phát triển bất động sản vẫn hiện hữu trong nền kinh tế.

Tính đến 30/11/2025, dư nợ kinh doanh BĐS chạm mốc 2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng mạnh so với mức 1,56 triệu tỷ đồng hồi đầu năm. (Ảnh: minh họa)

Đáng chú ý, cơ cấu dư nợ cho thấy dòng vốn đang phân bổ tương đối đa dạng. Trong đó, tín dụng dành cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở đạt hơn 628.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất, phản ánh vai trò trung tâm của phân khúc nhà ở trong nền kinh tế đô thị. Tín dụng cho khu công nghiệp, khu chế xuất đạt trên 123.100 tỷ đồng, cho thấy bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm tựa quan trọng gắn với dòng vốn FDI và chuỗi sản xuất.

Ở các phân khúc khác, dư nợ tín dụng cho văn phòng cho thuê đạt khoảng 61.800 tỷ đồng, khu du lịch – sinh thái – nghỉ dưỡng đạt hơn 78.600 tỷ đồng, trong khi nhà hàng – khách sạn đạt hơn 70.200 tỷ đồng. Những con số này cho thấy tín dụng không tập trung quá mức vào một phân khúc đơn lẻ, qua đó góp phần phân tán rủi ro hệ thống.

Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra một lượng dư nợ đáng kể nằm ở các khoản cho vay mua quyền sử dụng đất (khoảng 226.100 tỷ đồng) và nhóm “đầu tư kinh doanh bất động sản khác” (hơn 673.400 tỷ đồng). Chính từ thực tế này, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường vai trò giám sát, thanh tra và xử lý các dòng tiền mang tính đầu cơ, không phục vụ cho hoạt động sản xuất – kinh doanh thực chất.

Trên tinh thần đó, Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục theo dõi chặt chẽ tín dụng bất động sản, đồng thời chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro đối với từng khoản vay cụ thể, gắn trách nhiệm của ngân hàng thương mại với chất lượng dòng vốn. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm an toàn, an ninh hệ thống ngân hàng, đồng thời hạn chế nguy cơ nợ xấu phát sinh từ các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Ngược lại với việc siết chặt các dòng vốn không lành mạnh, cơ quan quản lý đang chủ trương đẩy mạnh giải ngân có chọn lọc cho các phân khúc mang tính an sinh. Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tăng tốc triển khai chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đồng thời mở rộng tiếp cận tín dụng cho người trẻ dưới 35 tuổi – nhóm đang chịu áp lực lớn về chi phí nhà ở tại các đô thị lớn.

Song song với chính sách tín dụng, việc kết nối, chia sẻ dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản giữa Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cũng được xác định là giải pháp căn cơ nhằm nâng cao năng lực giám sát, minh bạch hóa dòng tiền và hỗ trợ điều hành chính sách trong trung và dài hạn.

Dưới góc nhìn tích cực, quy mô dư nợ tín dụng bất động sản lên tới 2 triệu tỷ đồng không chỉ phản ánh độ lớn của thị trường, mà còn cho thấy dư địa để tái cấu trúc dòng vốn theo hướng hiệu quả hơn. Khi tín dụng được phân bổ đúng vào các dự án có pháp lý đầy đủ, giá trị sử dụng thực và khả năng thanh khoản bền vững, thị trường bất động sản sẽ từng bước thoát khỏi quỹ đạo đầu cơ, chuyển sang vai trò nền tảng cho phát triển đô thị, công nghiệp và an sinh xã hội trong chu kỳ mới từ năm 2026.