Vì sao dòng tiền đầu tư bất động sản tiếp tục “Nam tiến”?

Pháp lý khai thông, thị trường bùng nổ nguồn cung, giá cả hợp lý

Thị trường bất động sản đang tiếp tục một xu hướng rõ rệt đang định hình lại bản đồ dòng vốn đầu tư: sự dịch chuyển mạnh mẽ từ khu vực miền Bắc vào miền Nam. Theo báo cáo thị trường quý II/2025 mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự chênh lệch về giá, khả năng sinh lời, những cải thiện về chính sách pháp lý và cơ hội đầu tư đang là những nguyên nhân chính tạo nên làn sóng “Nam tiến” của dòng tiền đầu tư vào địa ốc.

Dòng tiền đầu tư bất động sản tiếp tục “Nam tiến”. Ảnh minh họa

Thị trường bất động sản miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội và các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, đã và đang thiết lập một mặt bằng giá mới cao nhất trong lịch sử. VARS chỉ rõ, mức giá tại một số khu vực đã tăng gấp đôi chỉ trong vòng 3 năm qua. Điều này không chỉ khiến nhà đầu tư mới khó tiếp cận mà còn làm cho người mua ở thực ngày càng trở nên e dè, chùn bước trước ngưỡng giá quá cao so với thu nhập.

Tuy nhiên, đà tăng giá chóng mặt này lại không đi kèm với hiệu quả khai thác tương xứng. Tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê tại Hà Nội hiện chỉ dao động ở mức thấp, khoảng 2,5–3,5%/năm. Con số này được đánh giá là thấp hơn nhiều so với chi phí cơ hội hoặc lãi suất tiết kiệm ngân hàng trong cùng thời điểm. Yếu tố này đang dần khiến bất động sản miền Bắc mất đi sức hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư dài hạn, những người tìm kiếm giá trị thực và khả năng sinh lời bền vững. Thêm vào đó, nguồn cung mới tại khu vực này vẫn tiếp tục khan hiếm do vướng mắc pháp lý kéo dài và quỹ đất hạn chế, càng làm gia tăng áp lực giá nhưng lại không tạo ra giá trị khai thác thực tế, dẫn đến tình trạng "đắt nhưng không hiệu quả".

Trái ngược hoàn toàn với tình hình phía Bắc, thị trường bất động sản miền Nam, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, đang chứng kiến làn sóng đầu tư sôi động trở lại. Theo VARS, hàng loạt dự án cũ vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ và tái khởi động mạnh mẽ trong quý II/2025. Đây được xem là động thái quan trọng, giải tỏa một trong những "nút thắt" lớn nhất của thị trường phía Nam trong nhiều năm qua, khơi thông dòng chảy của các dự án bị đình trệ.

Nguồn cung dự án tại miền Nam đang trở nên đa dạng hơn bao giờ hết, đi kèm với mức giá cạnh tranh hơn đáng kể so với Hà Nội. Các khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá mềm, tạo ra dư địa tăng trưởng tốt trong tương lai nhờ quỹ đất rộng lớn và chính sách phát triển hạ tầng mạnh mẽ của địa phương. Đặc biệt, việc sáp nhập hành chính TP. Hồ Chí Minh với một số khu vực của Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang mở ra cơ hội đầu tư trung – dài hạn đầy hứa hẹn, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà phát triển bất động sản lớn. Không chỉ vậy, nhiều sàn giao dịch bất động sản có trụ sở chính tại Hà Nội cũng đã nhanh chóng "Nam tiến", mang theo lượng khách hàng và nguồn vốn đáng kể, góp phần làm "nóng" hơn nữa thị trường miền Nam.

Tín dụng bất động sản:Dòng vốn vẫn nghiêng về kinh doanh

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước liên tục nhấn mạnh ưu tiên tín dụng cho nhu cầu nhà ở thực của người dân, thực tế cho thấy dòng tiền tín dụng vẫn chủ yếu đổ vào phân khúc kinh doanh bất động sản. Tính đến hết quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,48 triệu tỷ đồng, chiếm 21,3% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Đáng chú ý, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng hơn 7% chỉ trong quý I/2025, đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, gấp đôi mức tăng chung của toàn hệ thống tín dụng. Trong khi đó, tín dụng tiêu dùng cho người mua nhà chỉ tăng 7,2% so với cuối năm 2023, cho thấy dòng vốn vẫn còn khó tiếp cận đến nhóm có nhu cầu ở thực. Theo phân tích của VARS, lý do chính là nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn còn hạn chế, đặc biệt tại các đô thị lớn. Dù lãi suất vay hiện đã giảm 3 - 4% so với thời điểm đầu năm 2020, nhưng người dân vẫn còn e ngại vay mua nhà khi giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.

Một điểm sáng đáng ghi nhận là nhiều ngân hàng đang tích cực tung ra các gói hỗ trợ vay mua nhà cho người trẻ, với lãi suất ưu đãi, giúp kích thích tâm lý thị trường và thúc đẩy nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả thực sự và bền vững, VARS khuyến nghị các gói tín dụng này cần được thiết kế theo hướng dài hạn, với lãi suất ổn định sau thời gian ưu đãi ban đầu, nhằm giảm thiểu rủi ro tài chính cho người vay và tạo niềm tin bền vững trên thị trường.

Sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư từ Bắc vào Nam không chỉ là một phản ứng nhất thời của thị trường, mà phản ánh một xu hướng tái cơ cấu chiến lược đầu tư mang tính dài hạn. Khi thị trường phía Bắc dần chạm ngưỡng tăng trưởng về giá và hiệu quả khai thác thấp, các nhà đầu tư thông thái sẽ hướng về những khu vực có tiềm năng tăng trưởng bền vững, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và đặc biệt là dư địa phát triển lớn.