TP. Hồ Chí Minh: Hàng trăm dự án thoát “án treo” khi hơn 100 ha đất nông nghiệp được làm nhà ở thương mại

UBND TP. Hồ Chí Minh tiếp tục trình thêm 63 khu đất tham gia thí điểm với diện tích khoảng 854,6 ha. Ảnh minh họa.

Hàng trăm dự án nhà ở thương mại thoát “án treo”

Tại TP. Hồ Chí Minh có hàng trăm dự án bất động sản nhà ở thương mại bị “treo”, do dính đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, không phải là đất ở.

Theo quy định về Luật Đất đai hiện hành, dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở. Với quy định này, TP. Hồ Chí Minh có ít nhất 343 dự án nhà ở thương mại của hơn 300 doanh nghiệp, với tổng diện tích đất lên đến 1.913 ha bị “treo” hơn 10 năm qua.

Trước thực trạng đó, ngày 30/11/2024, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 (Nghị quyết 171) về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Nghị quyết số 171/2024/QH15 cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, nhưng phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Theo đó, tháng 4/2025, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP, quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171.

Thực hiện chỉ đạo trên, UBND TP. Hồ Chí Minh đã chính thức ban hành Thông báo số 241/TB-UBND về việc chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án thí điểm nhà ở thương mại, với 54 dự án trên địa bàn.

Trong danh mục 54 khu đất được cấp phép thí điểm có tổng diện tích hơn 6,55 triệu m2, trong đó gần 213.000 m2 là đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích.

Trong số này, 48 khu đất thuộc khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ và 06 khu tại địa bàn TP HCM cũ. Quy định có hiệu lực từ ngày 07/11/2025.

Theo UBND TP. Hồ Chí Minh, thông báo này là cơ sở để các chủ đầu tư và cơ quan chức năng triển khai các thủ tục tiếp theo. Thành phố đề nghị sở, ngành và địa phương liên quan phối hợp, tạo điều kiện để dự án được thực hiện đúng quy định, minh bạch và hiệu quả.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) - chính sách thí điểm cho phép dự án nhà ở thương mại được thực hiện trên đất nông nghiệp khi thỏa thuận được với người dân để chuyển đổi sang đất ở, sẽ giúp khoảng 343 dự án được khai thông, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ chứng kiến ít nhất 216.000 căn nhà mới xuất hiện trong 3 - 10 năm tới. Với giả định vốn đầu tư bình quân 1.000 tỷ đồng/ha, thì tổng giá trị đầu tư lên đến cả triệu tỷ đồng sẽ tác động lan tỏa đến hơn 35 ngành kinh tế khác.

Tuy nhiên, ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành – lưu ý rằng không phải mọi dự án đều có thể thực hiện được theo cơ chế thí điểm nêu trên. Lý do là theo quy định, tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, nên doanh nghiệp phải làm hồ sơ đăng ký thực hiện và danh sách khu đất được thí điểm phải do HĐND cấp tỉnh phê duyệt.

“Vấn đề là cần có cơ chế giám sát để tránh tình trạng trục lợi chính sách thông qua việc “chạy” dự án, hoặc dưới dạng xin - cho. Các thủ tục đăng ký và xét duyệt cũng cần bảo đảm tính công khai, minh bạch, có xét đến thứ tự ưu tiên”, ông Nghĩa nói.

54 dự án thí điểm thực hiện theo 3 hình thức

Theo Thông báo số 241/TB-UBND của UBND TP. Hồ Chí Minh, 54 khu đất được thí điểm với tổng diện tích 6,5 triệu m2 trong đó có diện tích đất trồng lúa là gần 213.000 m2.

Nguồn: UBND TP.HCM.

Các khu đất này nằm chủ yếu ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ với tổng diện tích hơn 6,3 triệu m2. Thời hạn chung cho các dự án là đến hết ngày 31/3/2030.

Một số dự án có diện tích thí điểm lớn được thông qua đợt này như: Khu nhà ở Sinh thái Phú Thịnh (410.688 m2) của CTCP Đầu tư Elite Land; Khu nhà ở Sinh thái Phú Gia (444.484 m2) của CTCP Phát triển địa ốc Prime; Khu nhà ở Tân Phước (258.746 m2) của CTCP Kinh doanh Bất động sản Tây Nam Land; Khu nhà ở Đảo xanh Hưng Long (766.109 m2) của CTCP Phát triển Địa ốc Tây Nam Land; Khu nhà ở cao cấp Gia Phát (182.488 m2) CTCP Thương Mại Royal City… Những dự án này nằm tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Còn tại khu vực TP.HCM cũ, một số dự án có diện tích lớn có thể kể đến như: Khu nhà ở thấp tầng Tâm Đại Thành Công (30.642 m2) của Công ty TNHH Bất động sản Tâm Đại Thành Công; Khu nhà ở Công ty Đô thị mới (54.139 m2) của Công ty TNHH Xây dựng Đô Thị Mới; dự án Khu dân cư Mỹ Phú (48.741 m2) của Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Mỹ Phú…

Các dự án thí điểm này được thực hiện theo 03 hình thức, gồm: Nhận quyền sử dụng đất có các dự án khu nhà ở sinh thái lớn như Khu nhà ở Sinh thái Phú Thịnh, Khu nhà ở Sinh thái Phú Gia, Khu nhà ở Sinh thái An Phú, và Khu nhà ở cao cấp Gia Hưng.

Tiếp đến là hình thức đang có quyền sử dụng đất áp dụng cho các dự án mà tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất, ví dụ như Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ OSC, Khu nhà ở thấp tầng đường Lê Lợi, và Khu phức hợp cao cấp Long Hưng - Charm City Vũng Tàu.

Hình thức thứ ba là kết hợp đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất, áp dụng cho một số dự án như Khu phức hợp trung tâm thương mại kết hợp căn hộ cao cấp Sao Mai Phú Mỹ, Chung cư 24 tầng - Khu nhà ở Phường 16, Quận 8 (cũ) và Khu dân cư Mỹ Phú.

Trình thêm 63 dự án cần thí điểm

Sau khi HĐND TP.HCM thông qua danh mục 54 khu đất thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội, UBND TP. Hồ Chí Minh tiếp tục trình thêm 63 khu đất tham gia thí điểm với diện tích khoảng 854,6 ha.

Qua rà soát đợt 2, UBND thành phố cho biết có 63 khu đất với tổng diện tích khoảng 854,6 ha đáp ứng tiêu chí, trong đó diện tích đất ở khoảng 438,6 ha (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch; Đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích là 79,8 ha

Trong đó, khu vực TP.HCM có 56 khu đất với tổng diện tích khoảng 563.8 ha, trong đó diện tích đất ở khoảng 309.7 ha; diện tích đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích là 77 ha.

Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu có 7 khu đất với tổng diện tích khoảng 290.7 ha, trong đó diện tích đất ở khoảng 128.8 ha; diện tích đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích là 28.638 m2.

Ngoài ra, trong đợt rà soát này có 12 khu đất đề xuất của tổ chức kinh doanh bất động sản với tổng diện tích khoảng 101.8 ha không được lựa chọn đưa vào danh mục theo quy định tại Nghị quyết số 171.

Như vậy, nếu danh mục trên được thông qua, cùng với danh mục 54 khu đất đã được thí điểm, TP.Hồ Chí Minh sẽ có 117 khu đất, với tổng diện tích hơn 1.510,3 ha tham gia thí điểm.

Chính sách mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại là hướng đi đúng đắn, giúp khai thông hàng trăm dự án bất động sản, tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở. Nếu thực hiện tốt, đây sẽ là cú hích lớn cho thị trường bất động sản, góp phần ổn định giá nhà, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, một doanh nhân khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), cho rằng việc thông qua danh mục các khu đất chỉ là bước đầu, để thực hiện dự án còn nhiều thủ tục liên quan. Thành phố cần tiếp tục quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp để các dự án có thể khởi động lại, người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Và quá trình thực hiện cần cố gắng không làm ảnh hưởng đến quy hoạch, phát triển chung của TP. Hồ Chí Minh, nhất là các dự án nhỏ, lẻ. Bên cạnh đó, với nhà đầu tư có đăng ký thực hiện, thành phố cần rà soát quá trình cấp phép để tránh sai sót. Với nhà đầu tư đăng ký nhiều khu đất, dự án thì cần xem xét năng lực nhà đầu tư.

“Đặc biệt, cần đảm bảo tối đa quyền lợi của người dân liên quan đến khu đất, tránh khiếu nại đông người”, vị này góp ý.