Căn hộ cho thuê: Kỳ vọng tăng trưởng từ chuyên gia nước ngoài tại các dự án FDI

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thấy sự ổn định trong quý III/2025 với công suất thuê ở mức 80%, cùng với giá thuê tăng.

Theo ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc, Savills Việt Nam – nhu cầu về căn hộ cho thuê sẽ tiến triển tốt khi được thúc đẩy bởi các chuyên gia nước ngoài lưu trú dài hạn và lao động nhập cảnh theo các chính sách thuận lợi, ngay cả khi nguồn cung ngày càng hạn chế.

Căn hộ dịch vụ: Công suất ổn định nhờ nguồn chuyên gia Trung – Nhật

Theo Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ dịch vụ ghi nhận nguồn cung biến động trong quý III/2025, với mức giảm theo quý và theo năm chỉ còn khoảng 8.000 căn. Sự sụt giảm này đến từ việc chuyển đổi công năng thành khách sạn, cùng với những căn hộ tạm thời đóng cửa để cải tạo. Những tín hiệu này cho thấy nỗ lực của các chủ đầu tư nhằm loại bỏ tài sản không sinh lời và nâng cấp căn hộ hiện có.

Thị trường cho thấy sự ổn định trong quý III với công suất thuê ổn định ở mức 80%, cùng với giá thuê tăng. Công suất thuê ổn định theo quý nhưng tăng theo năm, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ và bền vững đang hấp thụ hiệu quả nguồn cung. Nền tảng cho điều này đến từ nhóm khách thuê đa dạng, bao gồm các hợp đồng dài hạn của khách nước ngoài cùng với khách công tác ngắn hạn và cả khách du lịch lưu trú ngắn ngày.

Lượng tiêu thụ tích cực trong quý III/2025, cho thấy đà tăng trưởng của thị trường, tập trung ở hạng B và hạng C, trong đó hạng C chiếm phần lớn với các hợp đồng lưu trú dài hạn mới từ chuyên gia Trung Quốc và Nhật Bản.

Nhận định về triển vọng phân khúc căn hộ cho thuê, chuyên gia Savills cho rằng vốn FDI đăng ký mới tại khu vực TP. Hồ Chí Minh mới đạt 1,5 tỷ USD từ 1.433 dự án. Nhu cầu dự kiến sẽ được thúc đẩy bởi sự phục hồi và xu hướng gia tăng của lao động nước ngoài sau đại dịch Covid-19, và việc điều chỉnh chính sách theo Nghị định 219/2025/NĐ-CP.

Đến năm 2027, nguồn cung mới khiêm tốn và tiếp tục tập trung ở khu vực trung tâm và lân cận. Tình hình hoạt động sẽ duy trì tốt nhờ các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu.

Căn hộ để ở: Giá bán ngày càng xa tầm với

Tâm lý thị trường đang cải thiện, nguồn cung mới bắt đầu quay trở lại, tỷ lệ hấp thụ tăng lên, nhưng khả năng chi trả ngày càng xa tầm với.

Nhận định về phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh, ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám Đốc, Savills TP. Hồ Chí Minh – cho rằng trong quý III/2025, nguồn cung sơ cấp giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm, đạt 5.200 căn, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông và Tây thành phố.

Các chủ đầu tư vẫn tập trung phát triển phân khúc trung cấp. Nguồn cung mới đạt 2.000 căn đến từ một dự án mới và năm giai đoạn tiếp theo. Dù đã có dấu hiệu cải thiện, tuy nhiên nguồn cung hiện vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài, lượng giao dịch trong quý tăng lên 2.700 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định.

Trong năm qua, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá mạnh. Mặc dù quý III/2025 có điều chỉnh giảm nhẹ do các ưu đãi lớn được triển khai tại những dự án quy mô nhằm giải phóng hàng tồn kho đã bàn giao, xu hướng chung của thị trường vẫn duy trì đà tăng trưởng.

Savills ghi nhận thị trường căn hộ phía Nam ngày càng phân hóa, khi các tỉnh vệ tinh nổi lên như những lựa chọn hợp túi tiền hơn so với TP. Hồ Chí Minh.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường TP. Hồ Chí Minh cho thấy sự suy giảm rõ rệt về khả năng chi trả, khi căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% giao dịch tại thành phố, nhưng chiếm đến hơn 60% tại các tỉnh lân cận.

Đặc biệt, Bình Dương nắm giữ đến 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực. Việc sáp nhập hành chính cùng quy hoạch đô thị mới với kế hoạch hạ tầng tham vọng sẽ tiếp tục gia tăng sức hút của các thị trường vệ tinh.

Về triển vọng căn hộ, chuyên gia Savills nhận định nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn, trong khi giá được dự báo tăng. Áp lực khả năng chi trả khiến người mua nhà có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với mức giá dễ tiếp cận hơn.

Đến năm 2028, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 60.000 căn từ 80 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo.