TS. Nguyễn Văn Đính: Nêu giải pháp để minh bạch hóa thị trường bất động sản

Phóng viên: Thưa ông, thời gian gần đây liên tiếp xuất hiện các vụ trục lợi nhà ở xã hội. Theo ông, cơ quan quản lý cần làm gì để đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng?

TS. Nguyễn Văn Đính: Thực tế cho thấy hệ thống chính sách về nhà ở xã hội đã có nhiều điều chỉnh theo hướng chặt chẽ hơn, tuy nhiên cách thức triển khai vẫn còn nhiều điểm bất cập. Điểm nghẽn lớn nhất nằm ở việc phụ thuộc quá nhiều vào khâu xét duyệt thủ công tại cơ sở, dễ phát sinh tiêu cực và thiếu minh bạch.

Theo tôi, Nhà nước cần chuyển mạnh từ cơ chế “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”. Nghĩa là thay vì kiểm soát quá sâu từ đầu, cần xây dựng một hệ thống tiêu chí rõ ràng, minh bạch để các chủ thể tự đối chiếu và thực hiện. Sau đó, cơ quan chức năng sẽ tập trung kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.

Khi trách nhiệm pháp lý được đặt trực tiếp lên vai doanh nghiệp và người mua, cùng với chế tài đủ mạnh, hành vi gian lận sẽ bị hạn chế đáng kể. Đây là cách tiếp cận hiện đại, phù hợp với xu hướng quản trị thị trường minh bạch.

Phóng viên: Ông có thể nói rõ hơn về mô hình “tự quyết và tự chịu trách nhiệm” trong giao dịch nhà ở xã hội?

TS. Nguyễn Văn Đính: Mô hình này được xây dựng và vận hành trên nền tảng pháp lý chặt chẽ, đồng thời dựa vào hệ thống dữ liệu minh bạch, đồng bộ. Khi các tiêu chí liên quan đến thu nhập, điều kiện và đối tượng mua nhà ở xã hội được quy định cụ thể, rõ ràng, người dân hoàn toàn có thể chủ động đối chiếu để xác định khả năng đáp ứng của mình mà không cần phụ thuộc vào quá trình xét duyệt thủ công. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư cũng có căn cứ đầy đủ để đưa ra quyết định bán một cách minh bạch và đúng quy định.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)

Điểm then chốt là toàn bộ thông tin cần được số hóa, cập nhật thường xuyên và lưu trữ trong hệ thống dữ liệu tập trung. Khi đó, cơ quan quản lý chỉ cần thực hiện công tác kiểm tra, giám sát thông qua dữ liệu thay vì xử lý từng hồ sơ riêng lẻ, giúp nâng cao hiệu quả quản lý. Nếu phát hiện vi phạm, cả bên mua và bên bán đều phải chịu trách nhiệm pháp lý tương ứng.

Cách tiếp cận này không chỉ giúp cắt giảm đáng kể thủ tục hành chính, hạn chế cơ chế “xin - cho”, mà còn góp phần hình thành môi trường giao dịch công bằng, minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Đây cũng là bước đi quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn tới các chuẩn mực quốc tế hiện đại.

Phóng viên: Theo ông, giải pháp căn cơ nhất để chấm dứt tình trạng tranh giành, trục lợi nhà ở xã hội là gì?

TS. Nguyễn Văn Đính: Xét đến bản chất của thị trường, yếu tố cốt lõi chi phối mọi biến động vẫn luôn là quan hệ cung – cầu. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế trong khi nhu cầu thực của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình, ngày càng gia tăng, việc xảy ra tình trạng cạnh tranh gay gắt, thậm chí phát sinh tiêu cực là điều khó tránh khỏi. Chính vì vậy, giải pháp mang tính căn cơ và bền vững nhất không nằm ở việc siết chặt thủ tục, mà phải tập trung vào việc gia tăng nguồn cung một cách thực chất và liên tục.

Để làm được điều này, cần thúc đẩy mạnh mẽ việc phát triển các dự án nhà ở xã hội trên phạm vi rộng, không chỉ gia tăng về số lượng mà còn đảm bảo sự đa dạng về vị trí, phân khúc và mức giá, phù hợp với nhiều nhóm đối tượng khác nhau. Đồng thời, Nhà nước cần hoàn thiện cơ chế, chính sách theo hướng tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia, thông qua các ưu đãi thiết thực như quỹ đất sạch, hỗ trợ tín dụng, rút gọn thủ tục đầu tư và đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý.

Khi nguồn cung được cải thiện đủ lớn và ổn định, thị trường sẽ dần đạt trạng thái cân bằng. Khi đó, người mua không còn rơi vào thế bị động hay phải “tranh suất”, trong khi các chủ đầu tư buộc phải nâng cao chất lượng và cạnh tranh để thu hút khách hàng. Những hành vi trục lợi, đầu cơ hay lách luật cũng theo đó bị thu hẹp và dần biến mất. Đây chính là quy luật vận hành tất yếu của một thị trường lành mạnh và minh bạch.

Phóng viên: Về lĩnh vực môi giới, vì sao việc ban hành tiêu chuẩn hành nghề lại trở nên cấp thiết hiện nay, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trong nhiều năm qua, nghề môi giới bất động sản phát triển nhanh nhưng thiếu chuẩn mực đồng bộ. Dù pháp luật đã có quy định, nhưng vẫn thiếu hệ thống tiêu chuẩn cụ thể để đo lường và kiểm soát chất lượng hành nghề.

Trong bối cảnh chuyển đổi số và yêu cầu minh bạch hóa ngày càng cao, việc xây dựng bộ tiêu chuẩn là điều bắt buộc. Bộ tiêu chuẩn không chỉ dừng ở kiến thức chuyên môn mà còn bao gồm đạo đức nghề nghiệp, kỹ năng hành nghề và năng lực ứng dụng công nghệ.

Khi có tiêu chuẩn rõ ràng, thị trường sẽ dễ dàng phân loại môi giới chuyên nghiệp và không chuyên. Điều này giúp nâng cao chất lượng dịch vụ, bảo vệ quyền lợi khách hàng và tạo nền tảng phát triển bền vững cho ngành.

Phóng viên: Vậy ông đánh giá thế nào về cơ hội của các môi giới bất động sản chuyên nghiệp trong thời gian tới?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng cơ hội đang mở ra rất lớn. Quan điểm của Nhà nước hiện nay là coi môi giới bất động sản là một lực lượng quan trọng cần được hỗ trợ và phát triển. Điều này thể hiện rõ trong các định hướng chính sách gần đây.

Khi thị trường được làm sạch và minh bạch hơn, những môi giới làm ăn chụp giật sẽ dần bị loại bỏ. Ngược lại, những người có chuyên môn, đạo đức và tư duy chuyên nghiệp sẽ có nhiều cơ hội phát triển.

Đặc biệt, với sự hỗ trợ từ các tổ chức nghề nghiệp như VARS, môi giới sẽ được đào tạo bài bản, tiếp cận công nghệ mới và nâng cao năng lực cạnh tranh.

Trong dài hạn, tôi tin rằng nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam sẽ trở thành một nghề chuyên nghiệp đúng nghĩa, đóng góp tích cực vào sự phát triển của nền kinh tế và giúp thị trường vận hành minh bạch, hiệu quả hơn.

Xin trân trọng cảm ơn ông !