Thủ tướng Phạm Minh Chính: Gỡ khó nhà ở xã hội, cần đặt mình vào vị trí của những người chưa có nhà ở

Trước thực trạng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư giải ngân quá thấp, mới chỉ đạt 0,5%, sáng 16-3, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NOXH.

Phát biểu khai mạc, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ, phát triển NOXH cho công nhân vừa là một trong những trụ cột của các chính sách an sinh xã hội, vừa là giải pháp hữu hiệu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. "Nhà ở là một trong 3 trụ cột của an sinh xã hội, "an cư mới lạc nghiệp", công dân có quyền có nơi ở hợp pháp", Thủ tướng nhấn mạnh và yêu cầu tìm cách tháo gỡ.

Tốc độ giải ngân quá chậm

Trước đó, ngày 12-3, tại Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) tổ chức hội nghị đẩy mạnh triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Đây cũng là sự kiện tiếp nối cuộc họp của Tổ công tác đặc bệt của Thủ tướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS), khi mà tốc độ giải ngân gói tín dụng lớn này tiến triển quá chậm chạp.

Theo số liệu của NHNN báo cáo tại hội nghị, cho đến nay mới có 28 UBND tỉnh, thành gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình với 68 dự án NOXH, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Trong đó, 30 dự án có nhu cầu vay vốn, các dự án còn lại không có nhu cầu vay vốn do đã hoàn thành hoặc đã thu xếp nguồn vốn khác.

Theo NHNN, trong 30 dự án NOXH có nhu cầu vay vốn, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền cam kết khoảng 7.000 tỷ đồng. Trong đó, 10 dự án đã có nhu cầu giải ngân, gồm 7 dự án cấp tín dụng cho chủ đầu tư, 2 dự án cấp tín dụng cho người mua nhà và 1 dự án cấp tín dụng cho cả 2 bên.

Đến nay, số tiền cam kết cấp tín dụng cho 8 chủ đầu là 1.965 tỷ đồng, nhưng mới được giải ngân 640 tỷ đồng; và cam kết cấp tín dụng cho người mua nhà tại 3 dự án là 7 tỷ đồng, số tiền đã giải ngân là 6 tỷ đồng. Trong đó, BIDV đã giải ngân cho 3 chủ đầu tư dự án tại các tỉnh Phú Thọ, Thanh Hóa và Bình Dương với số tiền là 95,7 tỷ đồng. VietinBank đã giải ngân cho 1 chủ đầu tư dự án tại tỉnh An Giang với số tiền là 128,6 tỷ đồng và cho người mua nhà tại 1 dự án với số tiền là 400 triệu đồng.

Agribank đã giải ngân cho 4 chủ đầu tư dự án tại các tỉnh Bắc Ninh, Quảng Ninh và Kiên Giang với số tiền 415,7 tỷ đồng và cho người mua nhà tại 2 dự án vay với số tiền 5,7 tỷ đồng.

Như vậy, cả 3 ngân hàng kể trên mới giải ngân được số tiền gần 650 tỷ đồng, tương đương 0,5% tổng quy mô gói tín dụng.

Đây là tỷ lệ giải ngân quá thấp cho một chương trình tín dụng được kỳ vọng của thị trường BĐS, sau gần 1 năm triển khai - từ tháng 4-2023.

Vì sao khó giải ngân?

Lý giải về tỷ lệ giải ngân quá thấp, NHNN cho rằng hiện nay nguồn cung NOXH còn hạn chế, khi mới có 28 tỉnh, thành công bố danh mục NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Đến nay tổng cộng mới có 68 dự án được công bố thuộc danh mục vay vốn chương trình này.

Với các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng qua tiếp cận, thẩm định, thấy một số dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý, về giải phóng mặt bằng, về thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất... Do vậy các ngân hàng chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án.

Đó là lý giải về phía các ngân hàng. Trên thực tế gói tín dụng này từ khi triển khai (4-2023), các chuyên gia đã thấy rất khó giải ngân vì nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là lãi suất cho vay cao cả với người mua nhà lẫn chủ đầu tư, trong khi đó thời gian vay lại ngắn hạn.

Các chuyên gia và nhiều cơ quan chức năng cũng đã thấy nguyên nhân nêu trên, những cuộc họp tương tự đã diễn ra để tìm cách giải ngân gói tín dụng này nhưng vẫn không hiệu quả. Đến nay (12-3-2024) NHNN lại tổ chức hội nghị này nhưng có lẽ vẫn chưa có giải pháp nào mạnh mẽ để có thể giải ngân đúng tiến độ.

Về phía người mua nhà, NHNN nhận định người mua nhà có xu hướng lựa chọn vay vốn tại Ngân hàng Chính sách Xã hội (NHCSXH) với lãi suất cho vay ưu đãi hơn (chương trình có sự hỗ trợ từ nguồn ngân sách Nhà nước). Hơn nữa, trong giai đoạn kinh tế khó khăn như hiện nay, người dân chưa xem xét việc mua nhà trong thời điểm này. Mặt khác, nguồn cung NOXH tại các địa phương hạn chế, nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện để mua nhà, không đủ điều kiện để vay vốn.

Về lãi suất, dù Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần hạ lãi suất nguồn vốn 120.000 tỷ đồng, song với lãi suất áp dụng trong nửa đầu năm 2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư (thời hạn vay 3 năm) và 7,5% đối với người mua nhà (thời hạn vay 5 năm), những năm tiếp theo tính theo lãi suất thả nổi, theo thị trường. Chính yếu tố này làm cho người vay tiền mua NOXH cảm thấy bất an và cả các nhà đầu tư NOXH cũng vậy.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, hiện NHNN đã điều tiết lãi suất xuống quanh mức dưới 6%, thì mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này cũng phải hạ xuống.

Nhiều DN kiến nghị phải giảm lãi suất cho người vay gói tín dụng này. Một DN đưa ví dụ và tính toán: Giả sử 1 công nhân vay 500 triệu đồng từ gói tín dụng này để mua NOXH, thì trung bình mỗi tháng họ phải trả cả gốc cả lãi khoảng hơn 11 triệu đồng. Đó là số tiền khá lớn mà không phải công nhân nào cũng có thể trả nổi. Từ đó, nhiều DN kiến nghị cần giảm lãi suất này cho người mua nhà và kéo dài thời gian trả nợ. Ở nhiều nước trên thế giới, mua nhà trả góp thường có thời hạn 20 - 30 năm; ngay cả ở các nước phát triển hàng đầu như Mỹ, Hàn Quốc, Singapore… cũng vậy.

Điều đáng nói là hiện nay trên thị trường có 2 gói cho vay NOXH và nhà ở cho người có thu nhập thấp, trong đó có 1 gói lãi suất chỉ 4,8%/năm của Ngân hàng Chính sách Xã hội (CSXH), do vậy người có nhu cầu mua nhà tất nhiên chọn vay gói tín dụng này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, cần nhìn nhận đúng bản chất việc đầu tư NOXH là chính sách an sinh xã hội. Thực hiện chính sách này là trách nhiệm của Nhà nước đứng ra làm, nay khuyến khích DN làm thì Nhà nước phải tạo cơ chế thuận lợi về vốn, tiếp cận đất đai… để thu hút DN tham gia.

Một DN chỉ ra rằng, chỉ tính riêng từ lúc khởi công xây dựng đến khi hoàn thành một công trình NOXH đã mất khoảng 2 năm, nếu tính cả thời gian hoàn thiện hồ sơ, thủ tục thì kéo dài tới 5-7 năm, thậm chí nhiều hơn. Chưa kể, để đầu tư một dự án NOXH, DN phải chi nhiều khoản, riêng vay ngân hàng thì chi phí vốn cũng đã chiếm trên 10% tổng chi phí, trong khi định mức lợi nhuận NOXH chỉ 10% thì DN làm NOXH có nguy cơ bị lỗ.

Nói về lãi suất cho các DN vay làm NOXH, ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng Giám đốc Ngân hàng Ngoại thương (Vietcombank) cho biết: "Xu thế lãi suất ở các thị trường khác vẫn đang tăng, xu hướng giảm chưa rõ ràng. Trong khi các ngân hàng đang cam kết cố định 3-5 năm, với lãi suất giảm như vậy sẽ tiềm ẩn rủi ro về mặt lãi suất cho vay với các ngân hàng. Nhưng vì nhiệm vụ chính trị nên các ngân hàng vẫn cam kết, sau 3-5 năm chúng tôi sẵng sàng tiếp tục có ưu đãi nhưng ưu đãi theo cơ chế thả nổi. Như vậy sẽ hợp lý hơn đối với DN và các ngân hàng".

Từ đó, mới thấy rằng, với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng rất khó giảm lãi suất cho vay. Mà khó giảm thì tốc độ giả ngân chắc chắn vẫn sẽ rất chậm, nếu không có sự thay đổi đột phá.

Để đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói tín dụng này, NHNN cho rằng thời gian tới cần có sự vào cuộc đồng bộ của hệ thống, các bộ, ngành, địa phương quyết liệt đẩy nhanh tiến độ triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH, từ đó tạo ra các dự án nhà ở để các NHTM xem xét cho vay.

Về phía NHNN sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở; theo dõi tình hình triển khai Chương trình để đề xuất sửa đổi cho phù hơp với thực tế triển khai. Bên cạnh đó, chỉ đạo các ngân hàng tiết giảm chi phí, hạ lãi suất, tạo cơ sở để hạ lãi suất cho vay.

Vĩnh Hy