TP. Hồ Chí Minh: “Định vị” lại thị trường bất động sản tiềm năng

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2021 của Công ty DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) cho biết, từ dữ liệu thống kê của công ty, diễn biến đáng chú ý của thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2021 là việc phân khúc đất nền, phân khúc căn hộ tiếp tục đà sụt giảm từ năm 2020, trong khi phân khúc nhà phố biệt thự và một số loại hình BĐS nghỉ dưỡng lại có sự phát triển đáng chú ý.

Nhìn rộng hơn ở quy mô toàn quốc, dễ dàng nhận thấy cùng với sự phát triển và những biến động về kinh tế, xã hội lớn trong 5 năm qua, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và khu vực TP. Hồ Chí Minh nói riêng cũng đã phát triển mạnh mẽ. Bên cạnh đó, thị trường cũng thể hiện nhiều đặc điểm bao gồm tích cực và các vấn đề bất cập còn tồn tại.

Trước hết, sự sôi động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và đô thị. Về cơ chế, chính sách, có thể thấy Luật Kinh doanh BĐS đã “cởi mở” hơn khi người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận sự phát triển của các loại hình mới như condotel, officetel... Đáng chú ý, chịu ảnh hưởng đáng kể từ dịch Covid-19 và các đợt giãn cách toàn xã hội trong năm qua, hình thức bán hàng trực tuyến được ứng dụng trên nhiều nền tảng. Thị trường cũng bắt đầu xuất hiện mô hình đầu tư BĐS chia nhỏ qua công nghệ.

Bên cạnh tín hiệu lạc quan, thị trường cũng tồn tại các bất cập không nhỏ. Đó là tình trạng sốt đất ảo xuất phát từ những thông tin vô căn cứ. Mặc dù các tác động từ dịch Covid-19 làm nguồn cung mới và sức mua sụt giảm đáng kể, nhưng lại hình thành nghịch lý trên thị trường khi giá bán thứ cấp có xu hướng giảm trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, còn giá bán sơ cấp tăng. Trong đó, BĐS hạng sang liên tục xác lập mặt bằng giá mới; tiếp đến là sự bất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc. Cụ thể như việc căn hộ hạng sang và hạng A chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ vừa túi tiền lại thiếu vắng. Tính đến hết năm 2021, thị trường đã vắng bóng căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 trong 2 năm liên tục.

Dự báo của DKRA Vietnam về thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2022. Theo đó, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong khi TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu. Thị trường được dự báo có thể hồi phục với mức độ tích cực tùy tùng phân khúc cụ thể.

Về quy mô toàn thị trường BĐS Việt Nam, trên nền tảng của các tiền đề hiện hữu, DKRA cho rằng năm 2022 là thời điểm phù hợp để định vị lại để nâng cấp, đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và bắt kịp xu hướng các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore...

Trong quá trình nâng cấp, định vị lại, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động chung. Cụ thể như khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 - 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 - 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2.

Song song đó, hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình BĐS mới. Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường. Đối với hình thức đầu tư mới, nên sớm có khung pháp lý chắc chắn, một mặt thúc đẩy sự tăng trưởng của hình thức đầu tư này, mặt khác có thể đảm bảo quyền lợi của khác hàng và nhà đầu tư.

Về phía cơ quan nhà nước, việc ban hành các chương trình nhà ở quốc gia mang tính lâu dài như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân người lao động... phải gắn liền với vấn đề tài chính cho người mua nhà lần đầu. Trong khi đó, doanh nghiệp hoặc tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ BĐS nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí, tăng cường áp dụng các bộ quy tắc, chuẩn mực nghề nghiệp nhằm nâng cao trình độ nhân viên tư vấn BĐS.

Minh Hải - Thế Hiệp - Hoàng Vân