Đề nghị tạo điều kiện cho nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch

Vẫn còn một số bất cập, chưa sát thực tế

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện vẫn còn một số quy định “bất cập” cần phải tiếp tục xây dựng hoàn thiện, trong đó nếu không sửa điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai thì có thể dẫn đến hệ quả là việc quản lý, khai thác, sử dụng đất đai trong khoảng 10 năm sắp tới sẽ không đạt được hiệu lực, hiệu quả cao nhất như Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã đặt ra mục tiêu “Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa công bằng và ổn định xã hội” và “để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai”.

HoREA cho rằng, dự thảo Luật Đất đai tiếp tục quy định 02 phương thức để “lựa chọn nhà đầu tư” hoặc “công nhận nhà đầu tư” dự án có sử dụng đất. Trong đó, phương thức thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), sau đó thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 126) hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 127) để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ. Các quy định này về cơ bản đã “thể chế hóa” chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Phương thức thứ hai là nhà đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

Tuy nhiên, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai quy định “b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” và tại khoản 6 thì cả “phương án 1” và “phương án 2” đều quy định: “6. (…) Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”.

Hiệp hội nhận thấy, các quy định này chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW và có một số bất cập, chưa sát thực tế.

Do vậy, HoREA đề nghị sửa đổi điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai để tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn (hàng chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta) để có kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, có đầy đủ các tiện ích, dịch vụ theo hướng phát triển đô thị xanh, thông minh, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Hiệp hội nhận thấy, trên thực tiễn thì các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại; số dự án “có đất ở và đất khác” chiếm đa số đến trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại; còn số dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.

Phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc “áp dụng các phương pháp định giá đất”

Liên quan đến các vấn đề của dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến “ách tắc” tất cả dự án nhà ở thương mại “không có 100% đất ở” mà chỉ có đất hỗn hợp gồm “đất ở và đất khác” hoặc chỉ có “đất khác không phải là đất ở” và đã được tổ chức kinh tế, nhà đầu tư tạo lập hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2013.

“Điển hình là thành phố Hồ Chí Minh vào thời điểm ngày 10/12/2015 (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) có tổng số 170 dự án nhà ở thương mại, nhưng chỉ có 44 dự án có “quỹ đất hỗn hợp” đã được “chấp thuận đầu tư” từ trước nên được triển khai thực hiện, còn lại 126 dự án có “quỹ đất hỗn hợp” thì bị “ách tắc” không được công nhận  chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp”, ông Châu lý giải.

Theo Chủ tịch HoREA, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã được “chấp thuận đầu tư” trước đó mà đa số dự án này cũng có “quỹ đất hỗn hợp” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” thì được “hưởng lợi không công bằng”, có thể đạt lợi nhuận rất lớn, chiếm lĩnh thị trường bất động sản trong giai đoạn 2015-2020, nên có thể nhận định điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là 1 trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản bị thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và làm cho giá nhà tăng liên tục từ năm 2015 đến nay.

Ông phân tích, vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị, như nội dung các Điều 159, Điều 161, Điều 162 và Điều 163 Dự thảo Luật Đất đai quy định về giá đất và hiện nay, Chính phủ đang tập trung xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP về “định giá đất” để thực hiện “quyền” của Nhà nước có quyền định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, “không chạy theo đuôi giá cả thị trường”, để thực hiện chức năng “Nhà nước điều tiết nền kinh tế”, trong đó có “thị trường bất động sản” để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Chưa “thể chế hóa” đầy đủ các chủ trương

Theo HoREA, tại điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại (…) Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Thế nên chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai và chưa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người đang sử dụng đất.

Điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai chỉ cho phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” hoặc “phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” nên có nội hàm “chật hẹp” hơn so với các quy định hiện hành tại Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1, khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư.

 Trong đó, có dự án nhà ở thương mại và điểm b khoản 1 Điều 128 cũng “chật hẹp” hơn so với Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 quy định 2 trường hợp “có quyền sử dụng đất ở” hoặc “có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Nghệ Nhân