Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai: Có nên?

Tại phiên thảo luận mới đây, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đại biểu đồng thời kiến nghị giới hạn mức thu tiền của chủ đầu tư ở mức 70% giá trị hợp đồng.

Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồ hoạ AI

Đề xuất này xuất phát từ mối quan ngại về tình trạng đầu cơ, mua bán suất, chuyển nhượng qua nhiều tầng nấc và thu tiền chênh lệch. Đây là những vấn đề cần được kiểm soát để bảo vệ người mua nhà và hạn chế nguy cơ hình thành giá ảo.

Tuy nhiên, cần phân biệt hành vi đầu cơ, thao túng thị trường với quyền chuyển nhượng hợp đồng đã được pháp luật thừa nhận. Không thể mặc nhiên xem mọi giao dịch chuyển nhượng đều là nguyên nhân gây bất ổn thị trường.

Về bản chất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không đồng nghĩa với việc chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà chưa hình thành.

Đây là việc bên mua chuyển giao vị trí pháp lý của mình trong quan hệ hợp đồng cho người khác. Việc chuyển giao bao gồm cả quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.

Việc chuyển nhượng hợp đồng và đầu cơ cần xác định đúng nguyên nhân

Trên thực tế, người mua có thể chuyển nhượng hợp đồng vì nhiều lý do. Họ có thể thay đổi nhu cầu nhà ở, gặp khó khăn tài chính hoặc không còn khả năng tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Những trường hợp này không mặc nhiên cấu thành hành vi đầu cơ hay vi phạm pháp luật. Nếu cấm toàn bộ hoạt động chuyển nhượng, chính sách có thể tác động cả đến những người có nhu cầu giao dịch chính đáng.

Vấn đề cốt lõi vì thế không nằm ở việc có cho phép chuyển nhượng hay không. Điều cần làm rõ là làm thế nào để nhận diện và ngăn chặn hành vi lợi dụng quyền chuyển nhượng nhằm trục lợi.

Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng, hồ sơ và việc xác nhận của chủ đầu tư. Văn bản cũng xác định trách nhiệm của các bên liên quan theo quy định hiện hành.

Cơ chế này tạo cơ sở pháp lý để kiểm soát quá trình chuyển nhượng. Vì vậy, khi thị trường xuất hiện tình trạng mua bán suất, thu tiền chênh lệch hoặc chuyển nhượng qua nhiều tầng nấc, cần xác định đúng nguyên nhân.

Đó là hệ quả của quyền chuyển nhượng hợp pháp hay do một số chủ thể lợi dụng quyền này để thực hiện hành vi vi phạm?

Nếu cấm tuyệt đối, những nhu cầu giao dịch thực tế không vì thế mà biến mất. Các bên có thể tìm đến hình thức đặt cọc, ủy quyền, góp vốn hoặc thỏa thuận dân sự khác để che giấu việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ.

Khi đó, người mua có nguy cơ mất đi cơ chế chuyển nhượng chính thức. Cơ quan quản lý cũng có thể gặp khó khăn hơn trong việc nhận diện và kiểm soát giao dịch.

Đáng lưu ý, việc hạn chế quyền giao dịch cần được xem xét trên cơ sở tính cần thiết và tương xứng. Các nguyên tắc về quyền con người, quyền sở hữu và quyền tự do kinh doanh tại Điều 14, Điều 32 và Điều 33 Hiến pháp năm 2013 là những cơ sở cần được đặt ra khi đánh giá chính sách.

Không thể chỉ từ nguy cơ một số chủ thể lợi dụng giao dịch để đầu cơ mà mặc nhiên xem mọi trường hợp chuyển nhượng hợp pháp đều là nguyên nhân gây bất ổn. Một biện pháp quản lý cần hướng đến hành vi vi phạm, thay vì loại bỏ quyền giao dịch của cả những người ngay tình.

Giới hạn thu tiền 70% cần được hiểu đúng

Bên cạnh đề xuất cấm chuyển nhượng, kiến nghị giới hạn mức thu tiền của chủ đầu tư ở mức 70% giá trị hợp đồng cũng cần được phân tích trong tương quan với quy định hiện hành.

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà ở không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Trường hợp người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần 5% còn lại được thanh toán khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Do đó, cần phân biệt giới hạn thu 70% trước thời điểm bàn giao nhà với phương án chỉ cho phép thu tối đa 70% cho đến khi cấp giấy chứng nhận. Đây là hai cách tiếp cận chính sách khác nhau.

Nếu áp dụng giới hạn 70% trong suốt quá trình chờ cấp giấy chứng nhận, dòng tiền của dự án có thể chịu tác động đáng kể. Điều này cũng ảnh hưởng đến phương thức thanh toán và quyền lợi của người mua nhà.

Vì vậy, mọi điều chỉnh cần được đánh giá trên cả hai phương diện. Một mặt là bảo vệ người mua trước nguy cơ chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Mặt khác là bảo đảm cơ chế huy động vốn và triển khai dự án phù hợp với quy định pháp luật.

Thay vì cấm tuyệt đối quyền chuyển nhượng, chính sách quản lý có thể tập trung vào việc siết điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và minh bạch thông tin dự án.

Cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm soát dòng tiền, hoạt động môi giới và lịch sử chuyển nhượng hợp đồng. Những hành vi gian lận, thao túng giá, huy động vốn trái phép hoặc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện phải được xử lý nghiêm.

Cách tiếp cận này hướng đến đúng đối tượng cần kiểm soát. Đồng thời, cơ chế giao dịch hợp pháp vẫn được duy trì để bảo vệ quyền lợi của người mua và các chủ thể tham gia thị trường. Bảo vệ người mua nhà ở thực là mục tiêu chính đáng. Nhưng bảo vệ người mua không đồng nghĩa với việc tước bỏ một phương thức giao dịch hợp pháp của họ.

Việc quản lý thị trường bất động sản, điều quan trọng không phải là loại bỏ một quyền giao dịch chỉ vì có người lợi dụng. Vấn đề là thiết kế cơ chế đủ chặt chẽ để giao dịch được thực hiện đúng pháp luật và hành vi vi phạm phải bị xử lý.