Bất động sản lệch pha cung - cầu, khó xảy ra “bong bóng” khủng hoảng

Xuất hiện lệch pha cung - cầu

Tại hội thảo "Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư BĐS" do một cơ quan truyền thông tổ chức, đại diện các cơ quan quản lý Nhà nước cho biết, trong 5 yếu tố cấu thành "bong bóng bất động sản" (BĐS), thị trường hiện tại đã xuất hiện 2 yếu tố là sự lệch pha cung - cầu và gia tăng mạnh nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS, sở Xây dựng TP.HCM khẳng định, trong quý II/2018, BĐS đã xuất hiện sự lệch pha cung - cầu.

Ông Sơn cho biết, nguồn cung của thị trường đang lệch pha nghiêm trọng. Định hướng phát triển của Chính phủ là phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm vai trò chủ đạo, nhà ở trung bình xếp thứ hai và phân khúc cao cấp nguồn cung thấp nhất.

Năm 2017, con số phân bố nhà ở cao cấp – trung cấp và bình dân lần lượt phân bố 31,3% - 31,1% và 37,6%. Tuy sản phẩm cao cấp vẫn còn khá cao nhưng lượng nhà giá rẻ vẫn tương đối phù hợp. 

Đến 6 tháng đầu năm 2018, con số nguồn cung xuất hiện tình trạng chênh lệch lớn khi nhà ở cao cấp chiếm 41%, trung cấp chiếm 39% và thấp nhất là bình dân chỉ chiếm 19%. Tỷ lệ hoàn toàn đảo ngược với định hướng chung của thị trường khi lượng sản phẩm vừa túi tiền giảm 60%. Cơ cấu phát triển sản phẩm của thị trường đang có xu hướng lệch pha khá nghiêm trọng.

Ông Sơn thông tin rằng, từ năm 2017, nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản không còn, thị trường thiếu sự khuyến khích nên doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, chuyển hướng sang phân khúc nhà ở thương mại trung - cao.

Thị trường xuất hiện sự lệch pha cung - cầu

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường cũng ghi nhận 2 phân khúc có dấu hiệu phát triển “nóng” là đất nền và condotel. Đất nền xuất hiện tình trạng sốt giá ảo ngày càng nghiêm trọng, bùng phát mạnh mẽ ở đầu năm 2018.

Sự nóng sốt của đất nền thu hút một lượng lớn vốn vay vào BĐS khiến tín dụng tiêu dùng chuyển sang cho vay BĐS chiếm đến 53%, đây là một nguy cơ đáng báo động.

Cơn sốt đất nền cũng hình thành một lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp. Sự gia tăng nhà đầu tư, đầu cơ thứ cấp vượt lượng mua thực và đầu tư dài hạn là dấu hiệu tiềm ẩn nguy cơ bong bóng BĐS, nhất là ở phân khúc đất nền.

Khó xảy ra “bong bóng” bất động sản

Trả lời vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM - HoREA khẳng định, khó xảy ra khủng hoảng thị trường BĐS. Theo ông Châu, thị trường không có khả năng xảy ra bong bóng vì mới có 2/5 yếu tố hình thành khủng hoảng, 3 yếu tố còn lại vẫn ở mức an toàn.

Chủ tịch HoREA cho rằng, “bong bóng bất động sản" chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện.  Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình.

Nhưng kinh tế thế giới hiện nay không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi. Tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ hơn 6% trong khi 2009 tăng gần 9%.

Thứ hai là có sự buông lỏng về chính sách tín dụng. Năm 2006 - 2007, Việt Nam buông lỏng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lên 37,8%. Tuy nhiên, hiện nay, ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tăng trưởng tín dụng thận trọng, kiềm chế. Không có chuyện buông lỏng tín dụng.

Thứ ba là có lệch pha cung - cầu nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường BĐS. Thứ tư, có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ, thậm chí 80 - 90% là những nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo nên "bong bóng thị trường BĐS".

Các chuyên gia nhận định sẽ khó xảy ra vỡ "bong bóng" BĐS và nhà đầu tư cần cân nhắc trong việc chọn sản phẩm

"Gần đây, Nhà nước đã có nhiều chỉ đạo và các công cụ điều chỉnh thị trường rất rõ. Nhà nước, nhà băng, người tiêu dùng đều thông minh hơn. Vì vậy không thể có "bong bóng" xảy ra trong năm 2018 - 2020", ông Châu khẳng định.

Nói về cơ hội cho việc đầu tư BĐS trong giai đoạn này, các chuyên gia cho biết khuynh hướng tiêu dùng thật sự đã có dịch chuyển. Nhà đầu tư không nên lo lắng về chuyện vỡ “bong bóng” mà chủ yếu cẩn trọng danh mục đầu tư của mình, không nên tập trung vào một loại sản phẩm.

Phùng Sơn