TS. Phạm Văn Bộ: Lãi suất cho vay nhà ở xã hội không quy định cứng mà theo cơ chế thị trường

Gói vay 120.000 tỷ đồng khá “mềm dẻo”

Nguồn vốn vay để mua nhà ở xã hội là “bài toán” khá đau đầu với người thu nhập thấp. Để giúp độc giả hiểu rõ hơn về chính sách cho vay mua nhà ở xã hội, Tạp chí Doanh nghiệp & Hội nhập đã có cuộc trao đổi với TS. Phạm Văn Bộ, Phó Giám đốc Học viện Cán bộ quản lý xây dựng & Đô thị thuộc Bộ Xây dựng.

Ông đánh giá thế nào về gói vay 120.000 tỷ đồng và mức lãi suất ưu đãi cho vay đối với người mua cũng như doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở xã hội?

TS Phạm Văn Bộ: Về mức lãi suất 8,5% đối với người mua nhà ở xã hội, do ngân hàng cũng phải kinh doanh, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội cũng cần có lợi nhuận nên tỷ lệ trên đã khá "mềm dẻo". Mức lãi suất trên đã thấp hơn mức lãi suất chung từ 1,5 - 2%. Điều này có nghĩa là, trong giai đoạn này, mức lãi suất là 8,5%, nếu trừ đi từ 1,5 - 2%, mức lãi sẽ chỉ còn 5 - 6%. Do đó, mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội không phải mức quy định cứng mà được quy định theo đúng cơ chế thị trường.

Thực tế cho thấy, mức lãi suất tín dụng của Việt Nam quá cao, đặc biệt là khi so sánh với các quốc gia khác như Đức và Séc. Tại các quốc gia này, việc thuê mua sẽ là bài toán "dễ thở" hơn cho người dân có thu nhập thấp mong muốn có nhà ở.

Về vấn đề này, tôi cho rằng, “bài toán” giữa doanh nghiệp và ngân hàng ở quốc gia khác có sự hợp tác chặt chẽ hơn. Những đơn vị này đã nhìn nhận được dự án đó có tiềm năng nên mới thực hiện các chính sách cho vay ưu đãi. Ngoài ra, việc đánh giá dự án có tiềm năng cao hay thấp còn phụ thuộc vào thị trường của từng quốc gia, không thể so sánh được.

Ngân hàng Nhà nước đã triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và các gói tín dụng cụ thể để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn từ 1,5 – 2,0% với lãi suất cho vay trung, dài hạn việt nam đồng bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước như: Agribank, Vietinbank, Vietcombank, BIDV.

Thưa ông, các chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay có gì đặc biệt?

TS Phạm Văn Bộ: Trong thời gian qua, dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng với sự tham gia tích cực vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, đặc biệt là vai trò của các địa phương, các doanh nghiệp, nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội đã được ban hành và đi vào cuộc sống, tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, bảo đảm hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội (cụ thể như: Các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, cho vay ưu đãi lãi suất thấp,...).

Với các chính sách ưu đãi nêu trên, việc phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân đã đạt được một số kết quả quan trọng. Tính đến tháng 3/2023, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn với tổng diện tích hơn 7.950.000 m2. Ngoài ra, cả nước cũng đang tiếp tục triển khai 294 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư) với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn, tổng diện tích khoảng 14.425.000 m2, giúp cho hàng trăm nghìn người có thu nhập thấp, công nhân được cải thiện nhà ở, có chỗ ở an toàn.

Bên cạnh lãi suất ngân hàng thấp hơn lãi suất trung bình, chúng ta còn có những ưu đãi về thuế, điện, miễn thuế sử dụng đất. Đây là những hỗ trợ của Nhà nước trong chính sách nhà ở xã hội.

Thêm vào đó, số đất dành cho nhà ở xã hội có tới 20% phát triển kinh doanh, có thể mang về nguồn thu. Lần này, luật đưa ra nhiều điều kiện có lợi cho các doanh nghiệp, đơn vị tham gia. Do đó, nếu các ngân hàng nhìn nhận ra, nghiên cứu kỹ vấn đề thì họ sẽ vào cuộc tốt hơn gói hỗ trợ trước là 30.000 tỷ đồng.

Các nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội

Để triển khai các dự án nhà ở xã hội cần phải huy động vốn từ những nguồn lực nào là hợp lý, thưa ông?

TS Phạm Văn Bộ: Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025, hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030, hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Tổng hợp báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2021-2025, hiện đã hoàn thành 19.516 căn, đang tiếp tục triển khai khoảng 288.500 căn. Như vậy, để hoàn thành mục tiêu ngắn hạn đến 2025, bên cạnh việc hoàn thành đầu tư xây dựng 288.500 căn hộ đang triển khai, phải mở mới và hoàn thành đầu tư xây dựng khoảng 120.000 căn.

Mục tiêu đến năm 2030 có 1 triệu nhà ở xã hội. Để đạt mục tiêu này, Chính phủ đã trình Quốc hội gói tín dụng 110 tỷ đồng cấp cho ngân hàng thương mại theo hình thức tái cấp vốn. Trong đó, chủ đầu tư được vay 50% gói tín dụng này, còn lại là người mua được vay ưu đãi.

Để tạo lập nguồn vốn bền vững, phát triển nguồn vốn nhà ở xã hội cần phải thực hiện các bước lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, bao gồm: Ngân sách nhà nước, nguồn tiền thu từ quỹ đất cho nhà ở xã hội, vốn tín dụng trong nước, từ cá nhân và các doanh nghiệp, nguồn vốn góp từ các tổ chức tài chính trong nước và quốc tế, nguồn vốn ODA và nguồn từ các tổ chức quốc tế và phát triển trái phiếu chính phủ, chính quyền địa phương.

Trước đây, gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng có mục tiêu chủ yếu là nhằm bảo đảm an sinh xã hội, tăng khả năng thanh toán cho nhóm người có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở nên phần lớn (70%) là dành để cho người dân vay mua nhà ở xã hội với thời hạn 10 năm, hưởng mức lãi suất thấp là 5%/năm.

Hiện nay Tổng Liên đoàn Lao động là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê. Nguồn tài chính Công đoàn - chủ đầu tư dự án được thực hiện theo quy định áp dụng với dự án đầu tư công.

Vậy tình hình phát triển nhà ở xã hội hiện nay ở nước ta thế nào, cần phải làm gì để các dự án nhà ở xã hội được phát triển tốt hơn?

TS Phạm văn Bộ: Như đã biết, tại TPHCM giai đoạn từ 2016 – 2020 không có dự án nhà ở xã hội nào ở TPHCM đầu tư từ ngân sách, nguồn vốn ngân sách phát triển nhà ở xã hội dự kiến khoảng 3.770 tỷ đồng giai đoạn 2021 - 2025 và khoảng 8.640 tỷ đồng giai đoạn 2026 - 2030 nhằm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, cho thuê mua (bao gồm cả nhà ở xã hội cho công nhân).

Trong khi đó, tại TP. Hà Nội, về kế hoạch cụ thể theo từng năm giai đoạn 2021-2025, Hà Nội xác định: Năm 2021 đạt 88.200m2 sàn nhà ở; năm 2022 dự kiến đạt 257.000m2 sàn nhà ở; năm 2023 dự kiến đạt 32.900m2 sàn nhà ở; năm 2024 dự kiến đạt 361.700m2 sàn nhà ở; năm 2025 dự kiến đạt 475.200m2 sàn nhà ở.

Hà Nội dự kiến vốn để hoàn thành phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025 là khoảng 12.350 tỷ đồng. Trong đó, dự kiến nguồn vốn ngân sách khoảng 283 tỷ đồng, ngoài ra là vốn huy động xã hội hóa từ các doanh nghiệp, nguồn vốn cho vay ưu đãi của thành phố từ quỹ đầu tư phát triển, ngân hàng chính sách xã hội, các tổ chức tín dụng khác.

Như vậy, cần phải giao cho ủy ban nhân dân các địa phương dành đủ quỹ đất theo chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, đủ quỹ đất ở các khu vực độc lập cũng như trong các dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp với điều kiện, quy hoạch. Ngoài ra, cũng cần miễn thuế sử dụng đất, miễn thuế thu nhập, lợi nhuận 10%, ưu đãi vay vốn...

Trước đây, trong các dự án phát triển đô thị, doanh nghiệp chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc dành 20% diện tích đất để chủ đầu tư có thể đầu tư các khu thương mại, dịch vụ, được các địa phương hỗ trợ đầu tư các hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị…, trích 10% tiền sử dụng đất để làm nhà ở xã hội để cho thuê.

Vậy nên, quỹ nhà ở - được đóng góp từ tiền lương của người lao động sẽ phù hợp cho các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Quỹ này sẽ trích từ lương hàng tháng của người lao động. Từ đó, Nhà nước sẽ có cơ sở để đánh giá nhu cầu và lấy tiền từ quỹ này để phát triển dự án nhà ở xã hội.

Có thể lấy ví dụ từ Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu- doanh nghiệp đầu tư dự án khu nhà ở xã hội Hodeco tại phường Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ. Riêng đối với Bình Dương, hơn 10 năm qua, khi người lao động đến Bình Dương làm việc, chính quyền đã nhận thấy cơ hội và thách thức đối với địa phương. Cơ hội là mang lại điều kiện kinh tế cho địa phương nhưng thách thức là hạ tầng xã hội chưa đáp ứng đủ. Vì vậy, UBND tỉnh Bình Dương đã làm việc với Công ty Becamex IDC để hình thành đề án phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. “Xuyên suốt hơn 10 năm, Tổng công ty đang triển khai thực hiện việc này.

Xin cảm ơn ông!

Nghệ Nhân (thực hiện)