Sửa đổi Luật Đất đai: Cần tách bạch cơ quan quản lý đất đai với cơ quan quản lý tài chính

Theo PGS,TS Ngô Trí Long, định giá đất luôn là bài toán không hề đơn giản, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản ảnh sát giá thị trường. 

Để làm điều đó, cơ chế xác định giá đất cần xem xét hoàn thiện và đổi mới: Phương pháp định giá đất cụ thể; phương pháp định giá hàng loạt và tiến tới phương pháp vùng giá trị đất (xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất).

Đặc biệt là khắc phục những tồn tại, hạn chế yếu tố đầu vào của định giá đất; phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất và hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.

Ông Long cho rằng, hiện nay, vẫn có sự chưa thống nhất về thuật ngữ “thẩm định giá” hay “định giá”.

Thuật ngữ “thẩm định giá” được Bộ Tài chính kế thừa từ thuật ngữ của Ban Vật giá Chính phủ chuyển về khi nhập với Bộ Tài chính thành Cục quản lý giá. Trong Luật kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai cũng như các văn bản dưới 2 luật này đều sử dụng thuật ngữ “định giá” bất động sản và “định giá” đất.

Đối tượng “định giá” hoặc “thẩm định giá” ở đây là tài sản (bất động sản, động sản “máy móc, thiết bị” ). Tất cả các nước trên thế giới đều sử dụng thuật ngữ là “định giá tài sản”. Chỉ riêng có Ban Vật giá Chính phủ sử dụng thuật ngữ “thẩm định giá” vì e ngại rằng nếu dùng thuật ngữ “định giá” thì công luận cho rằng, vẫn giữ tư duy trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung - mọi hàng hóa dịch vụ đều do Nhà nước “định giá”.

Một bất cập nữa là hiện nay Bộ Tài chính cấp thẻ hành nghề “thẩm định giá”. Người có thẻ hành nghề này có thể “thẩm định” về giá cả 2 loại bất động sản và giá máy móc thiết bị. Điều này chưa chuẩn, bởi vì hành nghề định giá bất động sản đòi hỏi có những kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực xây dựng, về đất đai, phong thủy,về đặc tính riêng biệt của bất động sản. Còn để hành nghề định gía máy móc thiết bị phải có sự am hiểu chuyên sâu về vực máy móc, thiết bị.

Trước những bất cập trên, ông Long khuyến nghị: “Cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai...(cơ quan quản lý tài chính)”. 

Trước Luật Đất đai năm 2013 đã tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính. Từ Luật Đất đai năm 2013 mới thực hiện chuyển nội dung về giá đất sang cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Việc giao cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai chủ trì trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao, cấp đất... và chủ trì trong cả nội dung xác định giá đất dễ phát sinh tiêu cực, không khách quan.

Hiện nay cơ quan tài chính đang thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến quản lý các loại thuế, phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước... do vậy, cần thống nhất công tác quản lý giá gắn với cơ quan tài chính nhằm đảm bảo thực hiện tốt chính sách về tài chính đất đai.

Với quy định hiện nay (tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) và trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (trong cả 2 phương án tại Khoản 3 Điều 204 dự thảo) dẫn đến trình tự, thủ tục xác định giá đất còn phức tạp, tốn thời gian và chi phí (việc quyết định giá đất cụ thể được thực hiện qua nhiều khâu, nhiều ban/ngành, cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/huyện có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện tổ chức việc xác định giá đất cụ thể chuyển hội đồng thẩm định giá đất thực hiện thẩm định. Trên cơ sở kết quả thẩm định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/huyện hoàn thiện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Hà Anh