Siêu Cảng Trần Đề - Sóc Trăng: “Lực đẩy” giúp Khu vực Đồng bằng sông Cửu Long “hóa rồng”

Sẽ là quá khập khiểng khi có sự so sánh giữa Trần Đề và Thâm Quyến (Trung Quốc) từ làng chài thành đặc khu kinh tế hàng đầu Trung Quốc, nhưng đó dường như là cách dễ mường tượng nhất mà mọi người có thể hiểu ra ngay khi nhắc đến vị trí của Trần Đề (Sóc Trăng)

Động lực mới cho năng suất xuất khẩu của Đồng bằng sông Cửu Long

Là vùng trọng điểm về xuất khẩu hàng hoá nông, thuỷ sản của cả nước, thế nhưng, hàng hoá của vùng Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) vẫn phải “mượn đường” để ra thế giới. Mỗi năm, ĐBSCL có khoảng 20 triệu tấn hàng hóa XNK nhưng hơn 90% phải thông qua các cảng khu vực TP. HCM và Bà Rịa- Vũng Tàu, chính vì thế việc khơi thông các tuyến hàng hải góp phần giảm mạnh chi phí logistics, tạo thuận lợi cho hàng hóa XNK lưu thông, nâng cao sức cạnh tranh cho hàng hóa trong khu vực này. Là vùng sản xuất và XK lương thực, thực phẩm, thủy hải sản và trái cây lớn nhất của cả nước, ĐBSCL đóng góp khoảng 50% sản lượng lúa, 95% lượng gạo xuất khẩu, gần 65% sản lượng thủy sản nuôi trồng, 60% lượng cá xuất khẩu và gần 70% các loại trái cây của cả nước... Tuy nhiên, chi phí logistics tại ĐBSCL đang là gánh nặng đối với năng lực cạnh tranh của các sản phẩm sản xuất tại vùng này. Theo thống kê của Bộ Công Thương, chi phí logistics tại ĐBSCL chiếm tới 30% giá thành sản phẩm. Nguyên nhân chính của điểm nghẽn này được các chuyên gia đánh giá là do hệ thống logistics tại ĐBSCL còn thiếu liên kết và đồng bộ, trong đó, hệ thống cảng biển còn thiếu, nhất là cảng nước sâu cho tàu vận chuyển container xuất khẩu. Vận chuyển hàng hoá chủ yếu bằng đường bộ và thuỷ nội địa, trong khi tình trạng một số cảng trọng điểm tại miền Đông thường xuyên quá tải, dẫn tới phí dịch vụ, lưu kho bãi, thời gian chờ đợi đều tăng…

Trong bối cảnh đó, siêu Cảng Trần Đề được xem là công trình thế kỷ để có thế biến ĐBSCL hóa rồng, tầm quan trọng của công trình này có thể so sánh với đường dây 500KV Bắc Nam hay siêu dự án sân bay quốc tế Long Thành. Với tổng mức đầu từ khoảng 200.000 tỉ đồng, cảng biển khi hoàn thành có khả năng tiếp nhận tàu tổng hợp, tàu container 100.000 DWT hoặc lớn hơn và tàu hàng rời 160.000 DWT, công suất thiết kế từ 80 - 100 triệu tấn/năm.

Giới thiệu CCL

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long ra đời được Đại Hội đồng Cổ đông sáng lập thông qua Dự thảo Điều lệ vào ngày 29/11/2007, và nhận Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động kinh doanh từ Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Sóc Trăng vào ngày 05/12/2007, với vốn điều lệ ban đầu là 250 tỷ đồng. Ngành nghề hoạt động của công ty bao gồm Bất dộng sản, Xây dựng, Dịch vụ tổ chức sự kiện, mua bán VLXD, và Kinh doanh thủy sản.

Vào ngày 21/01/2011, Tổng Giám đốc SGDCK TP. HCM đã ký quyết định số 09/2011/QĐ-SGDHCM chấp thuận đăng ký niêm yết cổ phiếu cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long (viết tắt: PVCL), có trụ sở chính tại Lô SL 01, đường số 8, Khu đô thị 5A, phường 4, Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng, với vốn điều lệ là 250 tỷ đồng.

Công ty đã thực hiện 2 lần tăng vốn điều lệ vào năm 2016 (11 triệu cổ phiếu) và 2018 (12 triệu cổ phiếu), cùng với nhiều lần phát hành cổ phiếu để trả cổ tức. Hiện tại, công ty có khoảng 59.6 triệu cổ phiếu lưu hành, với vốn điều lệ khoảng 596 tỷ đồng.

Cơ cấu cổ đông của công ty khá cô đặc, với tỷ lệ sở hữu của ban lãnh đạo, người nhà và các cổ đông lớn chiếm trên 50%, trong đó ông Nguyễn Triệu Dõng, Chủ tịch HĐQT, nắm giữ sở hữu lớn nhất với 17.9%.

Những siêu đô thị hiện đại

Dự án Khu đô thị 5A tại TP. Sóc Trăng của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long (CCL) đang thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư và dân cư địa phương. Tổng diện tích dự án là 115ha, trong đó diện tích khai thác kinh doanh là 59.8ha. Quyết định số 725/QĐ-UBND ngày 26/3/2018 của Chủ tịch UBND tỉnh Sóc Trăng đã phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết, bao gồm 3.969 nền. Đến cuối năm 2023, đã bán được 2.468 nền, còn lại 1.501 nền.

Khu đô thị 5A đã hoàn thiện hạ tầng và các phân khu khoảng trên 60%, với các căn nhà phố, shophouse hiện đại, được xây dựng chỉn chu, được bao quanh bởi cây xanh và các tiện ích như tiệm café, tạp hóa, khu vui chơi giải trí cho trẻ em. Mặc dù đã bán được khoảng 60% số nền, tỷ lệ dân cư thực tế chỉ đạt khoảng 30%. Tuy nhiên, lãnh đạo công ty đã đề cập đến việc sắp tới hợp tác với các đối tác lớn như FPT và một số đối tác nhỏ khác để phát triển các dự án mới tại KĐT 5A. Đây được xem là những bước đi quan trọng để dự án trở thành "Phú Mỹ Hưng" của Sóc Trăng trong tương lai.

Với chiến lược xây dựng thô và hoàn thiện cơ bản trước khi bàn giao đến khách hàng, giá bán hiện tại của căn hộ khoảng 3 tỷ đồng cho diện tích 150m2, với tỷ suất lợi nhuận gộp khoảng 34%, dự án đã mang lại doanh thu tiềm ẩn lên đến khoảng 4,500 tỷ đồng và lợi nhuận gộp đạt 1,530 tỷ đồng - gấp 2.5 lần vốn hóa hiện tại của công ty.

1. Dự án Khu dân cư Minh Châu (phần vốn góp của CCL 3 ha)

Hay, dự án Khu dân cư Minh Châu (Vạn Phát Avenue) nằm trên mặt tiền QL1A, nằm tại ngay cửa ngõ của thành phố Sóc Trăng, là tâm điểm kết nối giao thương, có nhiều tiện ích xung quanh trong bán kính 1-2 km thuộc vùng lõi nội đô. Dự án có tổng diện tích quy hoạch 38,3 ha với mật độ xâydựng toàn khu 35%. Trong đó bao gồm: 19 ha đất ở; 12,3ha đất giao thông; còn lại là đất cây xanh – thể dục thể thao, công trình công cộng - dịch vụ, và đất khác.

Phần đất của CCL tại dự án Minh Châu là 3ha với giá vốn siêu rẻ 1 triệu/m2 mua cách đây hơn mười năm trước. Theo khảo sát, giá hiện tại của dự án tầm khoảng 10 triệu/m2 đất nền. Với 3ha kể trên phần giá trị của CCL tại dự án này là khoảng 300 tỷ đồng

2. Các dự án tiềm năng khác (Khu đô thị mới Trần Đề 22.5ha và Khu đô thị Mỹ Xuyên 37ha)

Theo lãnh đạo CCL, song song với việc xây dựng và khai thác khu dân cư 5A một cách hiệu quả, những năm tới doanh nghiệp cũng sẽ mở rộng việc phát triển các dự án gối đầu, trong số đó có 2 dự án có vị trí đẹp đắc địa tại tỉnh Sóc Trăng là Khu đô thị mới Trần Đề 22.5ha và Khu đô thị Mỹ Xuyên 37ha.

Không nợ trái phiếu, sức khỏe tài chính ổn định

Tình hình tài chính công ty CCL nhìn chung khá lành mạnh, đặc biệt không có vay nợ trái phiếu. Cụ thể, theo BCTC Q1/2024 - Vay và nợ vay tài chính của CCL là khoảng 314 tỷ, trong đó nợ vay dài hạn là 195 tỷ, nợ vay ngắn hạn là 119 tỷ đồng tất cả đều được thế chấp bằng các quyền sử dụng đất tại dự án KĐT 5A. Mức vay nợ này là tương đối thấp khi so với vốn chủ sở hữu theo sổ sách là 700 tỷ. Lượng tiền mặt công ty hiện có đang duy trì khá thấp khoảng 2 tỷ.

Chiến lược kinh doanh mới

Trước năm 2019, CCL đã theo đuổi chiến lược bán các dự án có vị trí xấu, xa xôi và ít dân cư, dẫn đến tốc độ bán hàng không có sự cải thiện. Đặc biệt, mật độ dân số ở tỉnh Sóc Trăng so với quỹ đất còn rất lớn, cũng là nguyên nhân chính gây tỷ lệ lấp đầy không cao.

Tuy nhiên, khi chuyển đổi sang Đầu tư Kinh doanh bất động sản (DKRS), CCL - hiện là một trong top 10 công ty môi giới hàng đầu đất nước đã thay đổi cách thức bán hàng. Họ tập trung vào bán các khu đẹp và áp dụng chiến lược bán trước, làm cho quá trình bán hàng diễn ra nhanh chóng hơn và tăng độ phủ trung tâm cho Khu đô thị 5A. Chiến lược này đang giúp CCL dễ dàng hơn trong việc tiếp cận khách hàng, nhờ vào sự chuyên nghiệp trong bán hàng và các hoạt động tiếp thị trực tuyến, mà môi giới của Danh Khôi đã đẩy mạnh.

Trong dó, Khu đô thị 5A hiện đang trong giai đoạn xây dựng, với CCL có vốn nhỏ, việc bán hàng thành công cũng giúp công ty có thêm dòng tiền để triển khai các tiểu khu tiếp theo. Vì vậy, hợp tác với DKRS trong dài hạn sẽ giúp cải thiện đáng kể tình hình kinh doanh của CCL.

Cổ phiếu CCL nhận được nhiều sự chú ý

Theo đó, tại Đại hội cổ đông năm 2024, CCL đặt mục tiêu doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt là 360 tỷ và 60 tỷ đồng. Theo thông tin cập nhật mới nhất vào ngày 11/6/2024, giá cổ phiếu CCL đã có những đợt tăng giá đáng kể, từ 8.2 lên 11.2 trong vòng 1 tháng, đưa vốn hóa của công ty lên khoảng 650 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá cổ phiếu này vẫn thấp hơn so với giá sổ sách hiện tại của công ty (11.5), cho thấy có sự đánh giá chưa đầy đủ về giá trị thực của tài sản mà CCL đang sở hữu.

Một trong những nguyên nhân chính có thể là vì sự can thiệp của cổ đông lớn, ông Trịnh Sướng. Ông này từng là "đại gia xăng dầu" sở hữu nhiều cửa hàng xăng dầu tại Sóc Trăng, nhưng bị kết án tù 12 năm vào cuối năm 2021 vì sản xuất và buôn bán hàng giả, gây thiệt hại lớn. Điều này đã dẫn đến cưỡng chế vào ngày 7/3/2023, khi Chi cục Thi hành án dân sự quận 1 đã xử lý 6.27 triệu cổ phiếu CCL thuộc sở hữu của ông Trịnh Sướng. Hành động này đã khiến giá cổ phiếu giảm mạnh lên đến 20%.

Sự biến động mạnh mẽ này không chỉ thể hiện sự bất ổn trong thị trường chứng khoán mà còn phản ánh sự tác động sâu rộng từ các vụ việc pháp lý đối với các nhân vật quyền lực. Tuy nhiên, điều này cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có chiến lược linh hoạt và sẵn sàng đón nhận những cơ hội đầu tư có nguy cơ cao nhưng tiềm năng sinh lời hấp dẫn.

Đức Thanh