Bất động sản Thương mại bán lẻ Việt Nam còn nhiều dư địa và tiềm năng phát triển

Thị trường bán lẻ sôi động

Theo báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars), tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2023 phục hồi tích cực, ước đạt 6231,8 nghìn đồng, tăng 9,6% so với năm trước. Nhu cầu thuê mặt bằng thương mại bán lẻ tiếp tục gia tăng. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại trung tâm thương mại và khối đế thương mại vượt mức trên 90%.

Thị trường bất động sản thương mại bán lẻ trong năm 2023 diễn biến sôi động với nguồn cung mới và kế hoạch phát triển của các tập đoàn bán lẻ hàng đầu và hoạt động mở rộng và khai trương cửa hàng mới có diện tích hàng nghìn m2 của các thương hiệu bán lẻ quốc tế như Uniqlo, Muji,…

Trái ngược với phân khúc thương mại bán lẻ, Nhà phố cho thuê ế ẩm, đối mặt với làn sóng trả mặt bằng lan rộng do mức giá quá cao, kinh tế khó khăn, hoạt động kinh doanh kém hiệu quả trong bối cảnh e-commerce lên ngôi với các nền tảng công nghệ có những thuật toán thông minh, thu hút giới trẻ.

Số lượng trả mặt bằng thương mại bán lẻ có tăng nhưng chủ yếu là các thương hiệu thời trang diện tích nhỏ, không ảnh hưởng nhiều đến tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường bất động sản Thương mại bán lẻ Việt Nam còn rất hấp dẫn với nhiều dư địa, tiềm năng phát triển. Quy mô thị trường sẽ tiếp tục tăng cùng sự gia tăng sức tiêu dùng nội địa với phân nửa dân số trong độ tuổi lao động, tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân số cao,….

Trong đó, nhu cầu khổng lồ về bán lẻ, đặc biệt là từ tầng lớp trung lưu, siêu giàu ngày càng tăng nhanh là cơ hội gia nhập thị trường, điểm đến lý tưởng của các thương hiệu quốc tế, từ thời trang nhanh tới phân khúc bán lẻ xa xỉ- vốn còn hiện diện rất ít so với các nước các trong khu vực.

Đang chu ý, giá thuê dự kiến sẽ tăng liên tục cùng với nhu cầu hiện diện và mở rộng của các thương hiệu quốc tế trong bối cảnh mặt bằng thương mại chất lượng cao còn hạn chế. So với các nước khác, giá thuê TTTM tại Việt Nam vẫn ở mức rất cạnh tranh.

Về phân khúc này , tại thị trường  Hà Nội: dao động từ 45-60 USD/m2/tháng. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh: khu vực ngoại trung tâm tăng nhẹ, đạt mức 40 USD/m2/tháng. Khu vực trung tâm vẫn duy trì giá thuê ở mức cao, khoảng 140 USD/m2/tháng .

Mức độ cạnh tranh của phân khúc thương mại bán lẻ đang gia tăng khi nhiều thương hiệu bán lẻ có tiềm lực tài chính mạnh liên tục mở rộng, mở mới hàng loạt trung tâm thương mại, đại siêu thị. Để tồn tại, CĐT các trung tâm thương mại buộc phải chạy đua cải tạo, nâng cấp các TTTM lạc hậu.

Năm 2023, thị trường ghi nhận các dự án mới được khởi công như Go! Mall Ninh Thuận, Go! Mall Hà Nam, AEON Mall Huế

Đơn cử như, Tập đoàn AEON, Central Retail Việt Nam và Mega Market ký MOU và triển khai những bước đầu tiên về việc đầu tư TTTM tại các tỉnh/TP như Đà Nẵng, Cần Thơ, Bắc Giang và Yên Bái trong năm 2023 và chuẩn bị cho việc khai trương trong năm 2025-2026

Căn cứ dự báo, khi các nhà đầu tư bán lẻ quốc tế và Việt Nam như Centralretail Việt Nam, Tập đoàn Aeon Mall, Tập đoàn Lotte, Thaco…đang tranh thủ gia tăng thị phần, tăng cường sự hiện diện tại Việt Nam. Tuy nhiên, phải đến khoảng năm 2025 thì các nguồn cung này mới chính thức được khai trương và đưa ra thị trường.

Tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê sụt giảm

Theo đại diện của Vars, tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng sụt giảm, đối diện với nguy cơ "khủng hoảng" thừa do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp, làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.

Vị đại diện này nhận định, xu hướng làm việc từ xa cũng như tình trạng doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng, tìm thuê căn hộ, nhà riêng có chi phí thấp để tiết kiệm chi phí cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng.

Ngoài ra, giá thuê văn phòng tại các tòa nhà vẫn tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở các toà nhà VP mới, chất lượng cao hay giá tái ký gia hạn các hợp đồng trước đó.

Dữ liệu của Vars cho thấy, tại Hà Nội, văn phòng hạng A  có giá dao động từ 25 – 50 USD/m2/tháng, phí dịch vụ từ 4 - 8 USD/m2/tháng. Văn phòng hạng B dao động từ 12 – 28 USD/m2/tháng tùy khu vực khác nhau. Giá thuê toàn thị trường tăng nhẹ, 4% theo năm do nguồn cung mới chủ yếu là văn phòng hạng A chất lượng cao như: Lotte Mall West Lake Hà Nội, BRG Diamond Park Plaza,...

Trong khi đó, tại  khu vực TP. HCM, văn phòng hạng A có giá thuê dao động từ 35 - 70 USD/m2/tháng. Phân khúc hạng B giá thuê dao động từ 20 – 35 USD/m2/tháng.

Cũng theo dữ liệu này, nguồn cung mới hầu hết là các tòa nhà A, sở hữu chứng nhận văn phòng xanh, thu hút nhóm khách thuê chất lượng cao từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công nghệ, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài.

Liên quan đến phân khúc bất động sản thương mại văn phòng, tại Hà Nội dự kiến ghi nhận thêm nguồn cung văn phòng mới đạt 64.400m2 từ dự án Lotte Mall Hồ Tây và Diamond plaza. Dự kiến đến cuối năm 2026, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có thêm 220.000m2 diện tích sàn cho thuê

Còn tại TPHCM, dự kiến, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM sẽ tăng khoảng 3% theo quý và 4% theo năm. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi bốn dự án mới với hơn 93.000 m2 diện tích cho thuê thuần.

Nhưng nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao, khó khăn của thị trường bất động sản - có vai trò quan trọng trong nền kinh tế và ảnh hướng tới 40 ngành nghề liên quan, tiếp tục kéo dài thì việc giá thuê suy giảm, đặc biệt là ở các tòa nhà văn phòng cũ, sẽ là điều chắc chắn xảy ra trong năm 2024.

Nếu như, nghiên cứu tạo cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở giá phù hợp, vừa giảm bớt áp lực "khủng hoảng" thừa văn phòng, vừa tạo thêm nguồn cung nhà ở đang ngày càng khan hiếm.

Nghệ Nhân