Sửa Thông tư 36, có siết cả cầu lẫn cung?

Dự thảo quy định khoản vay mua BĐS có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%, từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng tín dụng BĐS vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.

 Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Ngân hàng Nhà nước nói không siết

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), cho biết dự thảo sửa Thông tư 36 theo định hướng bảo đảm an toàn hệ thống, bảo đảm đưa tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn về 30%. Mức tăng này vẫn cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế nên nhận định việc siết nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là không chính xác.

Theo lãnh đạo NHNN Việt Nam, việc điều chỉnh trước hết đối với mục tiêu tiếp tục giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% vào giữa năm 2021 hoặc 2022.

Thứ hai, việc hạn chế hơn ngân hàng thương mại cho vay trung dài hạn cần được nhìn nhận là động lực để Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn thị trường vốn, khuyến khích các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường chứng khoán.

Thứ ba, việc đưa quy định về áp mức rủi ro 150% đối với khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỷ đồng có thể chưa thực sự hợp lý với tất cả khoản vay liên quan đến BĐS nhưng là bước tiến so với quy định trước đây.

Theo lý giải của NHNN Việt Nam, cần đánh giá chính xác hơn về mức ngưỡng 3 tỷ đồng. Theo nguyên tắc, các ngân hàng chỉ cho vay mua nhà với tỷ lệ cho vay tối đa là 70% giá trị hợp đồng mua BĐS.

Với mức ngưỡng 3 tỷ đồng giá trị gốc của khoản vay thì giá trị nhà tương ứng sẽ ở mức 4,2 - 4,5 tỷ đồng. Đây có lẽ là con số khá hợp lý so với giá nhà trung bình hiện nay tại Việt Nam, cũng như mức thu nhập và đối tượng mua BĐS này.

Theo Gs. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hạn chế tín dụng BĐS đã được đặt ra như một giải pháp lớn trong gói giải pháp kiềm chế lạm phát được áp dụng từ 2009. Từ đó, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng đi dần tới khủng hoảng.

Khi thị trường BĐS phục hồi vào năm 2014, câu chuyện hạn chế tín dụng BĐS được thể chế hóa tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN với hai quy định chủ yếu: hạn chế việc chuyển vốn tín dụng huy động ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn; tăng hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh BĐS.

Chuyên gia nói có

Về hệ số rủi ro, Thông tư 36 quy định là 50% đối với các khoản vay thế chấp bằng nhà ở và quyền sử dụng đất, 100% đối với tài sản đầu tư vào các BĐS khác và 150% đối với các khoản vay để kinh doanh BĐS. Hệ số 150% được điều chỉnh thành 200% kể từ 1/1/2019.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 năm 2019 điều chỉnh hệ số rủi ro 50% lên mức 150% đối với các khoản vay cá nhân để mua BĐS từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số càng cao thì khoản được vay càng thấp so với giá trị tài sản thế chấp, tức là tín dụng BĐS bị thu ngày càng hẹp hơn và sẽ tác động trực tiếp làm giảm cung vốn tín dụng cho các dự án phát triển BĐS, như vậy sẽ giảm nguồn cung BĐS.

Hơn nữa, việc tăng hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh BĐS cũng sẽ tác động đến các nhà đầu tư thứ cấp, tức là giảm mạnh cầu kinh doanh BĐS.

Theo ông Võ, hệ quả thấy rõ của chính sách thu hẹp tín dụng BĐS đã làm cho tăng trưởng tín dụng BĐS năm 2018 chỉ hơn 5% so với mức 12% tăng trưởng tín dụng của toàn thị trường, trong khi dư nợ tín dụng BĐS vẫn dưới ngưỡng an toàn (8% so với ngưỡng 10%).

Bên cạnh đó, sự suy giảm của thị trường BĐS cũng sẽ là suy giảm nhiều ngành sản xuất trong chuỗi cung ứng BĐS giảm theo. “Giải pháp lúc này là các chính sách siết chặt tín dụng BĐS cần được áp dụng tùy theo năng lực và mức độ tín nhiệm của từng tổ chức tín dụng”, ông Võ nói.

Liên quan đến thông tin dư nợ tín dụng cho BĐS, Ts. Vũ Đình Ánh cho rằng thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thì dư nợ tín dụng cho BĐS giảm 0,01%. Tóm lại là giảm không đáng kể.

Tuy nhiên, theo một thông tin khác đến từ Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thì dư nợ tín dụng cho BĐS năm 2018 tiếp tục tăng, cụ thể 8,8%, Như vậy, các thông tin liên quan đến tín dụng BĐS khá là bất ổn.

Theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, cần tạo cơ chế chảy tín dụng vào BĐS với sự kiểm soát hợp lý. NHNN vẫn đang tạo cơ chế kiểm soát trên diện rộng về lãi suất, về giới hạn - tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động tín dụng, đặc biệt là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn đối với doanh nghiệp BĐS.

Đồng thời, theo luật sư, cần có cơ chế tăng cường sự liên kết giữa tài chính – BĐS bằng một chính sách mở. Điều cần thiết của sự liên kết này là tính công khai và minh bạch.

Phạm Minh