Phân khúc bất động sản nhà ở năm 2024: Cung yếu và cục bộ

Tình hình nguồn cung nhà ở 2024 phục hồi ấn tượng

Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2024 đã có sự phục hồi mạnh mẽ, thể hiện rõ qua sự gia tăng đáng kể trong nguồn cung sản phẩm. Cụ thể, tổng số sản phẩm nhà ở chào bán mới trong Quý 4/2024 đạt tới 28 nghìn sản phẩm, gấp đôi so với quý trước và gấp bốn lần so với cùng kỳ năm 2023.

Năm 2024, tổng số sản phẩm nhà ở chào bán lên tới 81 nghìn sản phẩm, tăng mạnh 50% so với năm 2023

Điều này phản ánh rõ rệt sự phục hồi của thị trường sau giai đoạn khó khăn, với nhu cầu nhà ở tăng cao từ người tiêu dùng và nhà đầu tư. Đặc biệt, thị trường bất động sản nhà ở đã chứng kiến một lượng lớn sản phẩm mới lần đầu ra mắt, đạt 65.376 sản phẩm trong năm 2024, gấp ba lần so với năm trước.

Không chỉ trong Quý 4, mà cả trong suốt năm 2024, tổng số sản phẩm nhà ở chào bán lên tới 81 nghìn sản phẩm, tăng mạnh 50% so với năm 2023. Điều này cho thấy sự cải thiện rõ rệt trong khả năng cung ứng của thị trường. Tuy nhiên, khi nhìn vào bức tranh tổng thể, chúng ta cũng phải nhận thấy rằng mặc dù thị trường có sự phục hồi tích cực, nhưng lượng sản phẩm mới lần đầu ra mắt vẫn chỉ chiếm khoảng 7% so với mức đỉnh của năm 2018, trước khi đại dịch COVID-19 xảy ra. Điều này có thể thấy rằng dù thị trường đang dần hồi phục, nhưng vẫn còn một khoảng cách so với mức phát triển mạnh mẽ trước đại dịch.

VARS cho rằng, sự tăng trưởng trong nguồn cung bất động sản nhà ở là tín hiệu tích cực cho thị trường trong bối cảnh hiện tại. Các chủ đầu tư lớn và các tổ chức đầu tư nước ngoài hiện đang chiếm ưu thế trong việc phát triển các dự án quy mô lớn tại các thành phố lớn và vùng ven đô. Đối với các nhà đầu tư, đây là một cơ hội hấp dẫn để tham gia vào thị trường, nhất là khi nguồn cung đang tăng mạnh. Thị trường bất động sản đang dần trở lại ổn định và hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển trong những năm tiếp theo, đặc biệt là khi các nhà đầu tư trong và ngoài nước tiếp tục đổ vốn vào các dự án quy mô lớn.

Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều. Mặc dù tổng số sản phẩm mới tăng mạnh, nhưng thị trường bất động sản nhà ở vẫn đang đối mặt với sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và nhóm doanh nghiệp cung ứng. Các chủ đầu tư lớn, với tiềm lực tài chính mạnh mẽ, chủ yếu tập trung phát triển các dự án lớn tại các đô thị lớn và các khu vực ven đô. Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các doanh nghiệp lớn này thường có khả năng hoàn thiện các thủ tục pháp lý nhanh chóng và triển khai dự án với quy mô rộng, mang lại lợi thế cạnh tranh lớn.

Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp rất nhiều khó khăn trong việc phát triển các dự án bất động sản nhà ở. Với nguồn lực tài chính hạn chế và khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn vốn vay, các doanh nghiệp này thường phải phát triển các dự án giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven.

Tuy nhiên, việc tiếp cận đất đai, hoàn thiện thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng vẫn là vấn đề nan giải đối với các doanh nghiệp nhỏ. Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn trong khả năng phát triển giữa các chủ đầu tư lớn và nhỏ, đồng thời khiến cho các doanh nghiệp nhỏ gặp phải những thách thức không nhỏ trong việc duy trì hoạt động kinh doanh trong bối cảnh hiện tại.

Sự phân hóa cục bộ trong nguồn cung nhà ở

Sự phân hóa trong nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2024 không chỉ đến từ quy mô dự án mà còn từ khu vực và địa phương. Khu vực miền Bắc vẫn dẫn đầu trong việc đóng góp vào tổng nguồn cung nhà ở mới, chiếm tới 60% tổng số sản phẩm mới trên thị trường. Các dự án lớn tại các khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM đang tạo ra làn sóng phát triển mới.

Các doanh nghiệp nhỏ, chủ yếu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp phải đối mặt với nhiều thách thức.

Cụ thể, theo báo cáo của VARS, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Dù có sự tăng trưởng đáng kể trong số lượng sản phẩm mở bán mới tại khu vực miền Nam trong Quý 4/2024, nhưng tốc độ cung cấp sản phẩm tại khu vực này vẫn chưa thể theo kịp với sự phát triển mạnh mẽ của miền Bắc. Điều này phản ánh sự phân hóa mạnh mẽ về nguồn cung bất động sản giữa các khu vực, và sự thiếu hụt nguồn cung tại một số khu vực nhất định có thể gây khó khăn cho những người có nhu cầu nhà ở thực tế.

Các dự án lớn, điển hình là các đại đô thị tại khu vực ven đô, đang chiếm lĩnh thị trường. Các doanh nghiệp lớn, như Vinhomes, đang nắm giữ quỹ đất với vị trí chiến lược và triển khai các dự án lớn với khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý nhanh chóng. Điều này tạo ra sự chênh lệch rõ rệt giữa các doanh nghiệp lớn và các doanh nghiệp nhỏ. Các chủ đầu tư lớn có ưu thế rõ rệt khi thực hiện các dự án quy mô lớn tại các khu vực có tiềm năng, đồng thời dễ dàng tiếp cận nguồn vốn và triển khai các thủ tục pháp lý nhanh chóng.

Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ, chủ yếu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp, phải đối mặt với nhiều thách thức. Họ gặp khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn vốn vay và chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, các chủ đầu tư nhỏ còn phải tự thương thảo với các hộ dân về đền bù giải phóng mặt bằng, điều này khiến tiến độ dự án bị kéo dài và gia tăng chi phí.

Một điểm đáng chú ý là sự nở rộ của các dự án tại các tỉnh thành miền Bắc, đặc biệt là những khu vực kề bên các đô thị lớn như Hà Nội. Các chủ đầu tư lớn đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất và triển khai các dự án tại các khu vực này. Cùng với đó, sự chuyển dịch dân cư và nhu cầu nhà ở tại các khu vực ven đô đang tạo ra một tiềm năng phát triển lớn cho thị trường bất động sản tại miền Bắc.

Tóm lại, năm 2024 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản nhà ở với sự gia tăng đáng kể trong nguồn cung. Tuy nhiên, tình trạng cung yếu và phân hóa cục bộ vẫn là thách thức lớn. Các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là các tập đoàn bất động sản có tiềm lực tài chính mạnh mẽ, vẫn chiếm ưu thế trong việc triển khai các dự án quy mô lớn và phát triển tại các khu vực có tiềm năng. Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ và vừa, dù nỗ lực phát triển các dự án giá rẻ và trung cấp tại các vùng ven, nhưng vẫn gặp rất nhiều khó khăn về tài chính và các thủ tục pháp lý.

Bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục có những cơ hội lớn trong tương lai, nhưng việc giải quyết sự phân hóa giữa các khu vực và giữa các doanh nghiệp lớn nhỏ sẽ là yếu tố quyết định đến sự phát triển bền vững của thị trường.