TS. Trần Xuân Lượng: Khoảng trống dữ liệu cản trở điều tiết thị trường bất động sản

Khoảng trống dữ liệu làm suy yếu năng lực điều tiết thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam trong hơn hai thập kỷ qua đã phát triển nhanh về quy mô, giá trị giao dịch và mức độ lan tỏa tới nhiều ngành kinh tế. Tuy nhiên, theo TS. Trần Xuân Lượng – giảng viên Khoa Quản lý đô thị, Trường Đại học Thủ đô Hà Nội – sự tăng trưởng này lại diễn ra trên một nền tảng dữ liệu thiếu hụt nghiêm trọng. Khoảng trống dữ liệu không chỉ là vấn đề kỹ thuật số hóa, mà đã trở thành điểm nghẽn mang tính hệ thống, tác động trực tiếp đến hiệu quả quản lý, điều tiết và sự lành mạnh của toàn bộ thị trường.

Trong khi tại nhiều quốc gia phát triển, dữ liệu bất động sản được coi là “hạ tầng mềm” thiết yếu cho quản trị quốc gia, thì tại Việt Nam, thông tin về giá giao dịch thực, quy hoạch, pháp lý dự án, thuế, tín dụng, dân cư và hạ tầng vẫn đang bị phân tán ở nhiều cơ quan, thiếu chuẩn hóa và thiếu liên thông. Hệ quả là thị trường vận hành trong tình trạng thiếu minh bạch, thông tin bất đối xứng cao và dễ bị chi phối bởi đầu cơ, lợi ích nhóm.

TS. Trần Xuân Lượng – giảng viên Khoa Quản lý đô thị, Trường Đại học Thủ đô Hà Nội (Ảnh: Phan Chính)

TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, khi Nhà nước chưa có dữ liệu đầy đủ, việc định giá đất khó phản ánh đúng giá trị thị trường. Bảng giá đất thấp xa so với giá giao dịch thực tế không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm méo mó phân bổ nguồn lực, gia tăng tranh chấp trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo rủi ro lớn cho hệ thống tài chính – ngân hàng. Đáng lo ngại hơn, chính sách điều tiết trong điều kiện thiếu dữ liệu chuẩn thường mang tính phản ứng, thiếu khả năng dự báo, dễ gây “sốc” cho thị trường.

Theo phân tích của TS. Trần Xuân Lượng, khoảng trống dữ liệu đang khiến Nhà nước gặp khó trong việc giám sát thị trường theo thời gian thực, phát hiện sớm rủi ro và điều chỉnh chính sách kịp thời. Khi không có cơ sở dữ liệu thống nhất về cung – cầu, tồn kho, dòng vốn, giá thuê hay giá giao dịch, các công cụ điều tiết như tín dụng, thuế, quy hoạch hoặc phát triển nhà ở xã hội đều thiếu căn cứ thực tiễn.

Thực tế cho thấy, thiếu minh bạch thông tin là mảnh đất màu mỡ cho đầu cơ và thổi giá. Những nhóm có lợi thế tiếp cận thông tin dễ dàng chi phối thị trường, trong khi người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ phải đối mặt với rủi ro cao. Giá nhà đất bị đẩy lên nhanh hơn nhiều so với thu nhập thực, làm gia tăng bất bình đẳng xã hội và gây áp lực lớn lên mục tiêu an sinh nhà ở.

Không chỉ vậy, khoảng trống dữ liệu còn làm gia tăng rủi ro pháp lý. Việc thiếu thông tin chuẩn về lịch sử thửa đất, quy hoạch, pháp lý và giá thị trường khiến tranh chấp, khiếu kiện trong đền bù – giải phóng mặt bằng kéo dài, làm chậm tiến độ các dự án hạ tầng và phát triển đô thị, đội chi phí xã hội và làm giảm niềm tin của người dân đối với cơ quan quản lý.

Ở góc độ hội nhập, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh rằng minh bạch dữ liệu là tiêu chí quan trọng trong đánh giá môi trường đầu tư. Thị trường bất động sản thiếu dữ liệu đáng tin cậy đồng nghĩa với rủi ro cao, chi phí tuân thủ lớn và khả năng dự báo thấp, khiến Việt Nam kém hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế so với các quốc gia đã xây dựng hệ thống dữ liệu mở và chuẩn hóa.

Xây dựng hạ tầng dữ liệu để kiến tạo thị trường bất động sản bền vững

Để khắc phục điểm nghẽn mang tính cấu trúc này, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất một cách tiếp cận tổng thể, trong đó xây dựng Trung tâm Dữ liệu Quốc gia về đất đai – công trình – tài sản gắn liền với đất được coi là giải pháp nền tảng. Trung tâm này cần tích hợp dữ liệu từ các bộ, ngành và địa phương, bảo đảm chuẩn hóa, liên thông và cập nhật thường xuyên, phục vụ trực tiếp cho công tác quản lý và điều tiết thị trường.

Cùng với đó, việc chuẩn hóa dữ liệu và quy định bắt buộc chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý, sàn giao dịch, chủ đầu tư và tổ chức tín dụng là điều kiện tiên quyết để dữ liệu trở thành tài sản quốc gia, thay vì chỉ là hồ sơ hành chính cục bộ. Minh bạch hóa các thông tin cốt lõi như quy hoạch, pháp lý dự án, giá giao dịch thực tế, bảng giá đất và kết quả đấu giá sẽ giúp giảm bất đối xứng thông tin, hạn chế đầu cơ và bảo vệ người tiêu dùng.

TS. Trần Xuân Lượng cũng nhấn mạnh vai trò của công nghệ trong quản trị dữ liệu bất động sản hiện đại. Ứng dụng Big Data, GIS, trí tuệ nhân tạo và mô hình định giá tự động không chỉ giúp nâng cao độ chính xác trong định giá đất, mà còn hỗ trợ dự báo rủi ro, cảnh báo bong bóng giá và nâng cao chất lượng hoạch định chính sách. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý về dữ liệu bất động sản và thiết lập cơ chế giám sát độc lập sẽ là “hàng rào” quan trọng nhằm ngăn chặn thao túng dữ liệu và lợi ích nhóm.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, đầu tư cho hạ tầng dữ liệu bất động sản không đơn thuần là đầu tư cho công nghệ, mà là đầu tư cho năng lực quản trị quốc gia. Khi dữ liệu được chuẩn hóa, minh bạch và vận hành theo thời gian thực, Nhà nước sẽ có đủ cơ sở để định giá đúng, đánh thuế trúng, điều tiết hiệu quả và định hướng thị trường phát triển ổn định, bền vững.

"Trong bối cảnh chuyển đổi số và hội nhập sâu rộng, dữ liệu không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu tất yếu. Hoàn thiện hệ thống dữ liệu bất động sản chính là chìa khóa để Việt Nam xây dựng một thị trường minh bạch, giảm đầu cơ, bảo đảm an sinh nhà ở và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế trong dài hạn", TS. Trần Xuân Lượng chia sẻ.