TS. Trần Xuân Lượng: Sửa đổi Luật Đất đai phải hướng tới sự công bằng, khách quan và minh bạch

Phóng viên Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã có cuộc phỏng vấn Tiến sĩ Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam xoay quanh vấn đề này.

Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về sự cần thiết và những thách thức trong việc sửa đổi Luật Đất đai hiện hành?

TS. Trần Xuân Lượng: Luật Đất đai, dù mới được ban hành gần đây, đang đối mặt với nhiều thách thức đáng kể, đòi hỏi những sửa đổi liên tục để phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội đang phát triển. Tuy nhiên, một trong những thách thức lớn nhất là việc chưa có đủ thời gian để đánh giá toàn diện tác động của luật. Việc sửa đổi khi chưa có đánh giá kỹ lưỡng có thể dẫn đến những hệ quả không mong muốn.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (Ảnh: Phan Chính).

Sự thay đổi của luật pháp, đặc biệt là một Luật nền tảng như Luật Đất đai, trong một khoảng thời gian ngắn có thể gây ra tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư và người dân. Việc này khiến doanh nghiệp và cá nhân ngần ngại khi đưa ra các quyết định đầu tư dài hạn vào bất động sản. Điều này tạo ra một rủi ro đáng kể cho thị trường, ảnh hưởng đến khả năng thu hút vốn và phát triển bền vững.

Một thách thức khác là sự mâu thuẫn giữa mục tiêu phát triển kinh tế và các quy định hiện hành về sử dụng đất. Chúng ta đang hướng tới công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa, nhưng lại duy trì một tỷ lệ đất nông nghiệp rất cao, thậm chí lên tới hơn 80%. Tỷ lệ này là rất cao so với các quốc gia khác trên thế giới và nó kìm hãm sự phát triển của các ngành công nghiệp, dịch vụ. Đây là một điểm nghẽn cần được tháo gỡ.

Mặc dù tôi hoàn toàn ủng hộ việc thay đổi để thích ứng với thể chế mới và cách làm mới, nhưng chúng ta phải nghiên cứu thấu đáo, không thể quay trở lại cách làm cũ hay chỉ thay đổi theo kiểu "thấy chỗ này cần sửa thì sửa". Điều quan trọng là phải có một lộ trình rõ ràng, minh bạch và dựa trên cơ sở khoa học để đảm bảo sự đồng thuận và tin tưởng từ các bên liên quan.

Phóng viên: Theo ông, đâu là những điểm cốt lõi còn tồn tại trong Luật Đất đai hiện hành và những giải pháp chính để khắc phục chúng?

TS. Trần Xuân Lượng: Theo tôi, điểm cốt lõi và mấu chốt nhất còn tồn tại trong Luật Đất đai hiện hành chính là vấn đề "quy hoạch". Chúng ta chưa làm tốt công tác quy hoạch, điều này gây ra rất nhiều hệ lụy. Mặc dù đã có những nỗ lực như thể chế hóa, thay đổi cơ cấu chính quyền từ ba cấp thành hai cấp, và sáp nhập các địa phương, tỉnh thành để hỗ trợ cho công tác này, nhưng về cơ bản, việc quy hoạch vẫn cần phát huy hiệu quả tối đa.

Mục tiêu của việc sửa đổi luật phải hướng tới sự công bằng, khách quan và minh bạch. Điều này đòi hỏi một cách tiếp cận tổng thể, thay vì sửa đổi từng phần nhỏ lẻ. Việc sửa chữa "chỗ này, chỗ kia" sẽ không thể tạo ra một hệ thống đồng bộ và hiệu quả.

Một ví dụ điển hình là việc chúng ta vẫn giữ tỷ lệ đất nông nghiệp quá cao, trong khi mục tiêu lại là công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa. Các nước khác không giữ tỷ lệ đất nông nghiệp cao như chúng ta, hiện nay Việt Nam có đến tám mươi mấy phần trăm đất là đất nông nghiệp. Chúng ta chỉ nên giữ lại những diện tích đất nông nghiệp phục vụ an ninh lương thực (như đất trồng lúa) và đất an ninh quốc phòng, đất rừng phòng hộ để đảm bảo môi trường .

Giải pháp cho vấn đề này là phải thúc đẩy quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp một cách linh hoạt hơn. Khi có nguồn cung đất lớn hơn cho phát triển công nghiệp và đô thị, giá đất sẽ giảm, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, hiện nay, thủ tục chuyển đổi rất phức tạp và mất nhiều thời gian, có khi mất đến mấy năm mới chuyển đổi được, làm mất đi cơ hội kinh doanh của nhiều người. Do đó, cần phải đơn giản hóa thủ tục, làm cho nó nhanh gọn hơn.

Quan trọng hơn nữa, để khắc phục các điểm nghẽn, chúng ta cần phải có dữ liệu đất đai rõ ràng và minh bạch. Tôi đề xuất phải công khai dữ liệu thô và dữ liệu về cơ lý hóa của đất. Khi có dữ liệu chuẩn xác, chúng ta mới có thể định giá được đất, tính toán thuế một cách chính xác. Điều này sẽ giúp các địa phương biết rõ cần phải làm gì, ở đâu, và như thế nào để phát triển kinh tế - xã hội. Tóm lại, quy hoạch phải được làm lại một cách tổng thể, có dữ liệu đầy đủ và thủ tục đơn giản để phù hợp với yêu cầu phát triển mới.

Phóng viên: Vấn đề định giá đất và bồi thường đang gây ra nhiều tranh chấp. Ông đề xuất phương pháp nào để giải quyết vấn đề này một cách hài hòa lợi ích các bên?

TS. Trần Xuân Lượng: Vấn đề định giá đất và bồi thường là cốt lõi của mọi tranh chấp, và gốc rễ của nó vẫn nằm ở dữ liệu và việc định giá. Khi việc định giá được thực hiện một cách thỏa đáng và hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, thì tranh chấp sẽ không còn. Bản chất của vấn đề là sự không hài hòa về lợi ích: đối tượng này được lợi quá nhiều, trong khi đối tượng kia thì bất lợi. Trong quản lý Nhà nước, chúng ta phải tìm cách cân bằng lợi ích này.

Tôi nhận thấy việc định giá hiện nay còn nhiều bất cập. Chúng ta vẫn thường dựa vào phương pháp đấu giá để định giá đất ở các địa phương. Điều này dẫn đến mâu thuẫn: trong khi cấp trên mong muốn bình ổn giá và hạ giá, thì các địa phương lại đấu giá để tăng giá.

Thực tế, đấu giá theo quy luật thị trường sẽ làm tăng giá. Hơn nữa, chúng ta lại đang đấu giá bằng phương pháp so sánh, điều này rất nguy hiểm và không phản ánh đúng giá trị thực của đất. Việc xác định giá thị trường chưa rõ ràng là một điểm yếu, đặc biệt khi chúng ta vẫn dựa vào hệ số K mà không xác định được giá thị trường thực. Thậm chí, nhiều năm qua chúng ta đã bị bất công bằng do việc áp dụng hệ số K, và việc quay lại phương pháp này chỉ khiến chúng ta tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn.

Cần có phương pháp chính xác rõ ràng hơn trong định giá đất.

Thay vào đó, tôi đề xuất chúng ta phải xác định được giá bằng "phương pháp thu nhập". Đây là phương pháp chính xác hơn và thể hiện đúng giá trị thực của bất động sản. Ví dụ, khi mua một bất động sản, phải biết được nó sẽ mang lại thu nhập bao nhiêu hàng tháng, từ đó tính ra được giá mua phù hợp. Việc áp dụng phương pháp này giúp định giá ở một mức trung dung, đảm bảo nhà đầu tư vẫn có lợi nhuận hợp lý (thông thường khoảng 20-30% là đã là lợi nhuận cao), đồng thời Nhà nước có được phần thuế, và người dân cũng được hưởng lợi từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Nếu người dân có 1 đồng mà doanh nghiệp có 10 đồng, hoặc ngược lại, người dân được 10 đồng mà doanh nghiệp không có lãi thì đều không bền vững. Chúng ta phải giải được bài toán cân bằng này, và cuối cùng, mọi tranh chấp đều quy về lợi ích, mà lợi ích lại chính là giá và sự định giá.

Phóng viên: Để có được dữ liệu chính xác và đầy đủ về đất đai, ông đề xuất những giải pháp công nghệ và quản lý nào?

TS. Trần Xuân Lượng: Để có được dữ liệu đất đai chính xác và đầy đủ, chúng ta cần một cuộc "cách mạng" về dữ liệu và công nghệ. Điều quan trọng nhất là phải có sự tham gia của "toàn dân" vào việc này.

Cụ thể, giải pháp đầu tiên là phải cho phép toàn dân đăng ký đất đai của mình. Đây sẽ là bước khởi đầu để thu thập "dữ liệu thô". Thay vì chúng ta cố gắng kiểm soát, quản lý từng cái sổ đỏ, hãy để người dân tự nguyện kê khai, đăng ký thông tin về đất mà họ đang sử dụng hoặc sở hữu. Sau khi dữ liệu thô được thu thập, Nhà nước sẽ chịu trách nhiệm lọc, phân tích và chuẩn hóa dữ liệu đó. Quá trình này sẽ giúp chuyển đổi dữ liệu thô thành dữ liệu chuẩn tắc, có thể mã hóa và sử dụng một cách hiệu quả.

Khi có bộ dữ liệu chuẩn tắc, chúng ta có thể đưa các mức giá phù hợp vào Điều này có nghĩa là chúng ta sẽ tính toán giá thị trường bằng phương pháp thu nhập mà tôi đã đề cập, từ đó xây dựng được bảng giá đất chính xác, phản ánh đúng giá trị thực của thị trường .

Hơn nữa, dữ liệu chính xác còn giúp chúng ta xác định được "nhu cầu thực" về đất đai. Cần phân biệt giữa "nhu cầu" (mong muốn) và "cầu" (khả năng chi trả). Ai cũng có mong muốn sở hữu đất, nhưng "cầu thực" là những người có khả năng chi trả.

Phóng viên: Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh và thu hút đầu tư hiệu quả, theo ông, cần tập trung hoàn thiện những quy định nào trong Luật Đất đai sửa đổi?

TS. Trần Xuân Lượng: Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh và thu hút đầu tư hiệu quả, chúng ta cần tập trung hoàn thiện các quy định dựa trên nguyên tắc cơ bản là "đất đai là sở hữu của toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý".

Đầu tiên, phải từ việc cho phép toàn dân đăng ký đất đai, sau đó Nhà nước tiến hành làm lại quy hoạch một cách tổng thể cho quốc gia và các tỉnh. Quy hoạch mới cần cơ cấu lại và mở rộng diện tích đất phi nông nghiệp. Việc này rất quan trọng để giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển công nghiệp, dịch vụ và đô thị hóa, thay vì kìm giữ quá nhiều đất nông nghiệp không hiệu quả.

Thứ hai, các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai cần được đơn giản hóa một cách triệt để và thực hiện nhanh gọn. Sự rườm rà, chậm trễ trong các quy trình hiện nay là rào cản lớn đối với nhà đầu tư và sự phát triển của thị trường.

Thứ ba, quy trình làm luật của chúng ta phải "đa tầng" và "cầu thị". Điều này có nghĩa là việc sửa đổi luật không chỉ dựa trên ý kiến của một cơ quan hay một nhóm nhỏ, mà phải có sự tham gia của nhiều thành phần trong xã hội . Từ người dân, các chuyên gia, các tổ chức xã hội đến các nhà khoa học, mọi ý kiến đều cần được lắng nghe và nghiên cứu kỹ lưỡng. Nếu chỉ cục bộ một bộ phận, một bộ ngành nào đó đưa ra đề xuất, góc nhìn sẽ không khách quan và luật sẽ không thể hoàn chỉnh.

Tôi hiểu rằng các bộ ngành cũng rất muốn đưa ra những đề xuất phù hợp, nhưng thường họ không đủ nguồn lực và thời gian để làm việc này một cách thấu đáo. Do đó, kết quả sửa đổi luật đôi khi không đạt hiệu quả như mong muốn. Để có một bộ luật hoàn chỉnh nhất, chúng ta phải dựa trên nghiên cứu khoa học và sự đồng thuận rộng rãi, tránh việc "sửa chân để vừa giày" hay làm luật theo mệnh lệnh hành chính.

Xin trân trọng cảm ơn ông!