Chú trọng phân chia lại lợi ích phát triển khi sửa đổi Luật Đất đai

Bức tranh đô thị hóa trên phạm vi cả nước, trọng điểm là Thủ đô Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận tiến độ giải phóng mặt bằng quy mô lớn phục vụ các dự án hạ tầng, giao thông và nhà ở. Nhu cầu thu hồi đất từ phía Nhà nước và các chủ đầu tư là rất khổng lồ, đi kèm với đó là áp lực chuyển dịch sinh kế của hàng ngàn hộ gia đình.

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người dân biết về việc thu hồi đất trước khi ra quyết định thu hồi đất (Ảnh minh họa).

Đã đến lúc khai tử tư duy buộc dân phải "bán rẻ" đất

Đánh giá về thực trạng này, GS.TS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường (cũ) chỉ ra rằng, dù Luật Đất đai 2024 đã nỗ lực phân tách rõ ranh giới giữa hỗ trợ và bồi thường so với phiên bản năm 2013, nhưng chuyển biến vẫn chưa đủ lớn. Do đó, trong đợt sửa đổi luật lần này, yêu cầu tối quan trọng là phải thay đổi căn bản góc nhìn về bản chất của sự chuyển dịch đất đai.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, việc sửa đổi luật phải dựa trên nguyên tắc bảo toàn quyền lợi song phương, không thu hồi đất đai vĩnh viễn của người dân với giá rẻ. Thay vào đó, cần đa dạng hóa các hình thức hợp tác kinh tế, luật hóa việc cho phép doanh nghiệp thuê đất của người dân để làm dự án, hoặc để người dân tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Đồng thời, chuyên gia này nhấn mạnh Luật Đất đai sửa đổi phải quy định giới hạn rõ ràng: Không phải mọi dự án thương mại, phân lô bán nền hay nhà ở thương mại thì Nhà nước đều đứng ra thu hồi đất thay cho doanh nghiệp.

Hóa giải xung đột từ bài học Thủ Thiêm

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, sự đồng thuận của người dân không chỉ đến từ số tiền đền bù trước mắt, mà quyết định ở chất lượng cuộc sống lâu dài sau khi bàn giao mặt bằng. Yếu tố minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu an cư thực tế mới là chìa khóa giúp triệt tiêu nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện phức tạp kéo dài.

Thực tế chỉ ra rằng, phần lớn các cuộc tranh chấp đất đai kéo dài – mà điển hình là đại án bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Thủ Thiêm năm xưa – đều xuất phát từ sự chênh lệch địa tô quá lớn. Doanh nghiệp vừa lấy đất xong đã có thể bán lại với giá cao gấp nhiều lần, trong khi người dân phải chuyển đến các khu tái định cư kém chất lượng, thậm chí số tiền bồi thường không đủ để mua lại một suất ở mới.

Mặc dù tinh thần xuyên suốt của luật là đảm bảo nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, song thực tế số dự án chạm được tới mục tiêu này còn quá ít. Vì vậy, thách thức lớn nhất trong lần sửa đổi Luật Đất đai này chính là thiết lập một cơ chế điều tiết lợi ích tối ưu giữa ba bên: Nhà nước, Doanh nghiệp và Người dân. Nhà nước phải giữ vai trò trọng tài nghiêm minh, đưa ra các hướng dẫn và chế tài cụ thể để các địa phương thực thi, không để người dân bị đẩy ra rìa của quỹ đạo phát triển.