TS. Trần Xuân Lượng: Áp thuế 20% lợi nhuận bất động sản cần phải xây dựng dữ liệu

Phóng viên: Thưa ông, gần đây có đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản. Từ góc độ chuyên gia, ông đánh giá thế nào về mục đích của đề xuất này cũng như những tác động ban đầu đến thị trường?

TS. Trần Xuân Lượng: Trước hết, chúng ta cần xác định rằng thuế là một công cụ quản lý nhà nước dùng để điều tiết thị trường. Khi một chính sách thuế ra đời, chắc chắn nó sẽ tác động đến thị trường, nhưng mức độ tác động sẽ phụ thuộc vào bối cảnh và từng hoàn cảnh cụ thể. Theo tôi, việc đưa ra áp thuế đối với thị trường bất động sản là hoàn toàn hợp lệ, phù hợp với các quy định chung của nền kinh tế, quản lý nhà nước và thông lệ quốc tế. Mục đích của nó là nhằm hạn chế đầu cơ và tạo nguồn thu cho ngân sách cho Nhà nước.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là chúng ta đánh thuế như thế nào, ở mức độ ra sao và vào thời điểm nào. Đề xuất mức thuế 20% trên thu nhập ròng này không phải là mới, nó đã được đề xuất từ rất lâu rồi, khoảng năm 2007, sau đó đến năm 2012, 2013 nhưng chúng ta không áp dụng được. Lý do chính là chúng ta chưa có khả năng tính toán chính xác thu nhập ròng. Một chính sách thuế khi ban hành phải lường trước và đánh giá được các tác động của nó, giống như việc tiêm vắc-xin hay thuốc kháng sinh cho người bệnh vậy. Chúng ta phải tiên lượng được vấn đề, liều lượng thế nào, và chẩn đoán được "bệnh". Nếu chúng ta tiêm vắc-xin đại trà, không đúng đối tượng, thì phản ứng phụ của nó sẽ rất lớn.

Phóng viên: Vậy theo ông, đâu là sự khác biệt cơ bản giữa việc áp thuế 20% trên lợi nhuận ròng với mức thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch mà chúng ta đang áp dụng? Tại sao việc áp dụng thuế 20% lại gặp khó khăn trong thực tế?

TS. Trần Xuân Lượng: Mức thuế 20% trên thu nhập ròng, về bản chất, là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, hiện tại chúng ta đang đánh 2% trên tổng giá trị giao dịch. Thực chất, 2% trên tổng giá trị này không được gọi là thuế thu nhập. Nó là thuế giao dịch, có nghĩa là kể cả người thua lỗ cũng phải nộp thuế. Điều này trái ngược với bản chất của thuế thu nhập cá nhân, vốn đòi hỏi người nộp phải có lãi ròng thì mới phải nộp thuế.

TS. Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Ảnh: Phan Chính

Hơn nữa, trong những trường hợp đặc biệt như người ta có duy nhất một bất động sản để ở, hoặc phải bán để bù đắp thua lỗ, mất mát, hay chữa bệnh, họ cũng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo đúng nguyên tắc. Về bản chất, phải có lãi thì mới đánh thuế.

Khó khăn chính trong việc áp dụng thuế 20% trên thu nhập ròng chính là vấn đề dữ liệu và khả năng quản lý. Chúng ta không thể tính được cái 20% đó. Lý do là chúng ta chưa phải một nền kinh tế được hóa đơn hóa, dữ liệu hóa. Chúng ta không thể tính toán được giá khởi điểm là bao nhiêu, giá chênh là bao nhiêu, chi phí là bao nhiêu. Ngay cả một quốc gia mà chưa xây dựng được bộ dữ liệu chuẩn, thì việc xã hội hóa hóa đơn như chủ trương của Bộ Chính trị và Tổng Bí thư gần đây cũng chưa thể áp dụng được mức thuế 20% tại thời điểm này.

Phóng viên: Ngoài đề xuất 20% trên lợi nhuận, còn có phương án áp thuế lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản, với mức thuế cao hơn cho giao dịch ngắn hạn (ví dụ 10% cho dưới 2 năm). Ông đánh giá thế nào về phương án này và liệu nó có thể gây ra những tác động không mong muốn?

TS. Trần Xuân Lượng: Phương án này đề xuất đánh thuế 10% theo thời gian nắm giữ: Nắm giữ càng ngắn thì thuế càng cao. Cụ thể là dưới 2 năm bán thì đóng 10%, từ 2-5 năm là 6%, từ 5-10 năm là 2%, và trên 10 năm hoặc thừa kế thì cũng 2%. Tôi đánh giá phương án này cũng không đúng với thuế thu nhập cá nhân. Nó chẳng qua là một cách nâng mức độ giao dịch, tức là hạn chế giao dịch trong ngắn hạn. Mục đích rõ ràng là đánh vào giới "lướt sóng", đầu tư lướt sóng. Chúng ta cần phân biệt: đầu tư lướt sóng khác với đầu cơ. Đầu cơ là người ta bỏ tiền đấy, không làm gì cả, chờ dài hạn để thu lợi. Còn giới lướt sóng là giới "thổi giá". Thuế này chúng ta đang hạn chế việc thổi giá.

Tuy nhiên, một cách vô hình, nó lại đẩy thị trường sang một góc là góc đầu cơ. Bởi vì, người ta sẽ thấy rằng bán sớm thì thuế càng cao. Giả sử một bất động sản vừa mua 5 tỷ, nếu bán ngay sẽ mất 10% của 5 tỷ. Nếu họ lại phải đi vay để mua, thì mất thêm 10% nữa (lãi vay).

Như vậy, bán ngay là họ sẽ lỗ ngay 20%, do đó, họ sẽ không bán. Việc không bán sẽ làm đóng băng thị trường. Khi áp mức thuế này, thị trường sẽ bị đóng băng ngay và chuyển sang trạng thái đầu cơ dài hạn. Họ sẽ có quan niệm rằng cứ để 5-10 năm nó sẽ tăng gấp đôi.

Phóng viên: Để tránh những tác động tiêu cực không mong muốn, đặc biệt ảnh hưởng đến giao dịch chính đáng và công bằng xã hội, ông có đề xuất nào cho việc áp dụng chính sách thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch?

TS. Trần Xuân Lượng: Để giải quyết vấn đề này, song song với việc hạn chế lướt sóng, chúng ta phải ban hành một sắc thuế khác là thuế chống đầu cơ. Điều quan trọng là phải khuyến khích bất động sản phải vào hoạt động, tạo ra dòng tiền, tạo ra việc làm. Nếu không đánh song song hai sắc thuế này thì nó không giải quyết được vấn đề. Giả sử người ta để không 1 năm khác với người khác để không 10 năm. Nếu để không 10 năm, khi bán, nhà nước sẽ truy thu cái tiền đó. Như vậy thì người ta mới lại phải đẩy ra thị trường để thanh khoản. Còn nếu chúng ta chỉ đánh chặn một đầu thôi thì sẽ chạy sang đầu khác, giống như việc "bỏ hoang". Chúng ta đang mặc nhiên tạo điều kiện cho việc bỏ hoang, trong khi đầu cơ bỏ hoang đang là một nguy cơ lớn.

Áp thuế lợi nhuận bất động sản 20% nhận được nhiều sự quan tâm của người dân. Ảnh minh họa

Thực tế, đất bỏ hoang rất nhiều, dù đã được quy hoạch, đấu giá. Tỷ lệ lấp đầy rất thấp, nhưng giá vẫn tăng. Đây là một bài toán mà nhà nước cần phải giải quyết. Một trong những mục tiêu của đề xuất này là hạn chế đầu cơ và tạo nguồn thu ngân sách. Nhưng liệu nó có đạt được hiệu quả mong muốn và có phát sinh những thách thức khác, ví dụ như chuyển dòng vốn đầu tư hay ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư chân chính không?

Hiện tại, chúng ta đang hạn chế đầu tư lướt sóng, nhưng không nên áp dụng chung cho đầu tư dài hạn. Nếu họ có những dự án đầu tư dài hạn, chúng ta lại có những sắc thuế khác. Họ phải cam kết những dự án đầu tư dài hạn, ví dụ mua đất để làm gì, tạo ra bao nhiêu giá trị.

Phóng viên: Quan điểm của ông về vai trò của cơ sở dữ liệu đất đai và việc định giá đất trong bối cảnh các đề xuất thuế này?

TS. Trần Xuân Lượng: Đây là điểm mấu chốt. Trước tiên và quan trọng nhất, nhà nước trong dài hạn cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Đây là bước đi trước một bước. Toàn dân cần đăng ký về đất đai để tạo ra nguồn dữ liệu thô ban đầu. Sau đó, dữ liệu này cần được xác định chuẩn, mã hóa và xử lý. Có cơ sở dữ liệu thì chúng ta mới tiên lượng được các vấn đề và xác định được đâu là giá trị thực của thị trường.

Chúng ta cần so sánh không chỉ trong nước mà cả với các nước tương tự trong khu vực như: Thái Lan, Indonesia.. để định giá cho phù hợp. Nếu giá đất của chúng ta quá cao so với các nước khác, thì sức cạnh tranh của chúng ta sẽ giảm trên trường quốc tế. Định giá phải dựa trên phương pháp thu nhập. Ví dụ, một lô đất 100m2 tại sao lại là 10 tỷ? Nếu là đất ở thì chỉ để ở, còn nếu kinh doanh thì kinh doanh cái gì để đủ chi phí trong 10 tỷ đó? Thậm chí bây giờ định giá đến 10 tỷ, 20 tỷ thì nó từ đâu ra? Có phải do hai người đấu giá với nhau không? Chúng ta phải tính chi tiết ra, ví dụ đất 20 tỷ, xây nhà 10 tỷ mất 30 tỷ, cho thuê hoặc kinh doanh cà phê như thế nào để tạo ra dòng thu nhập đủ bù đắp chi phí ban đầu?

Quá trình xây dựng dữ liệu cần được thực hiện dần dần, song song với việc áp dụng chính sách thuế. Chúng ta không nên vội vàng đánh 20% khi chưa có dữ liệu, vì điều đó sẽ khiến người nộp thuế tìm cách lách luật. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu phải được chỉ đạo từ Trung ương đến địa phương một cách đồng bộ. Không thể để địa phương này làm, địa phương kia không làm, hoặc làm hời hợt theo quy trình cũ.

Trân trọng cảm ơn ông!