Chuyên gia giải thích quyền sử dụng đất lâu dài không đồng nghĩa sở hữu vĩnh viễn

Tại tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách” diễn ra chiều ngày 31/7/2025,PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội - nhấn mạnh, Luật Đất đai 2024 đã có Điều 206 quy định cụ thể về loại đất thương mại dịch vụ, xếp loại đất này vào nhóm đất phi nông nghiệp.

Sự ra đời của quy định này có ý nghĩa quan trọng, chính thức công nhận một loại đất có tên gọi thương mại dịch vụ, đồng thời cung cấp cơ sở pháp lý vững chắc để quản lý loại hình đất này trên thực tế. Điều này là một bước tiến quan trọng, giúp minh bạch hóa thị trường và tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội phát biểu

Theo phân tích của PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Điều 206 của Luật Đất đai 2024 gồm 3 khoản. Khoản 1 giải thích rõ ràng thế nào là đất thương mại dịch vụ. Đây là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình thương mại dịch vụ và công trình phụ trợ phục vụ trực tiếp cho mục đích thương mại dịch vụ.

Về hình thức tiếp cận đất để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, Luật Đất đai 2024 quy định ba hình thức chính: Thứ nhất, Nhà nước cho thuê đất; Thứ hai, thuê lại đất; và thứ ba nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đặc biệt, quy định này không chỉ áp dụng cho các tổ chức, cá nhân trong nước mà còn mở rộng đối tượng được thuê đất thương mại dịch vụ bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng lưu ý, dù Điều 206 quy định cụ thể về đất thương mại dịch vụ, việc áp dụng trên thực tế vẫn cần phải dẫn chiếu đến các điều khoản khác, bởi đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Một trong những băn khoăn lớn nhất mà các nhà đầu tư và khách hàng thường gặp phải khi mua các sản phẩm bất động sản mới như shophouse, condotel, được xây dựng trên đất TMDV, là về tính lâu dài của loại đất này. Sự băn khoăn này xuất phát từ việc họ mong muốn có quyền sử dụng đất ổn định, tương tự như đất ở.

Để giải đáp những thắc mắc đó, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến phân tích dưới góc độ pháp luật một cách rành mạch. Ông cho biết, trong các đạo luật về đất đai, không chỉ riêng Luật Đất đai 2024, đất ở được quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, khái niệm "ổn định lâu dài" không có nghĩa là vĩnh viễn. Bởi lẽ, việc sử dụng đất có thể ổn định lâu dài, nhưng khi có nhu cầu cần thiết, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất.

Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất. Đó là, thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến khẳng định, việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài không hề đồng nghĩa với việc Nhà nước không có quyền thu hồi đất trong các trường hợp cần thiết.