Hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi): Kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn an cư hiện nay

Trước áp lực giá nhà liên tục leo thang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, việc sửa đổi Luật Nhà ở đang được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt về chính sách, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở thực chất hơn cho hàng triệu hộ gia đình.

Tại hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) diễn ra ngày 22/7/2026, nhiều ý kiến từ cơ quan quản lý, chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp đã chỉ ra hàng loạt điểm nghẽn cần được tháo gỡ, đồng thời đề xuất các giải pháp mang tính thực tiễn cao.

Luật Nhà ở sửa đổi được kỳ vọng tạo đột phá chính sách, tháo gỡ rào cản pháp lý, giúp người dân tiếp cận nhà ở phù hợp.

Luật hóa chính sách, tháo gỡ rào cản phát triển nhà ở

Phát biểu tại hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký VCCI, nhấn mạnh rằng việc tổ chức tham vấn rộng rãi với doanh nghiệp và người dân cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của cơ quan tư pháp trong quá trình xây dựng pháp luật.

Theo ông, yêu cầu đổi mới tư duy lập pháp không chỉ xuất phát từ chủ trương, mà còn từ chính áp lực thực tiễn. Giá nhà tại các đô thị lớn đã tăng lên mức rất cao, khiến phần đông người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận. Trong khi đó, theo tiêu chuẩn quốc tế, chi phí nhà ở chỉ nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập hộ gia đình.

Tuy nhiên, thực tế tại Việt Nam cho thấy giá nhà thương mại hiện nay có thể tương đương 18-20 năm thu nhập của một hộ gia đình điển hình – một khoảng cách rất lớn so với ngưỡng hợp lý.

Tờ trình của Chính phủ cũng thừa nhận, trong giai đoạn tới cần đặc biệt chú trọng phát triển nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình và thấp. Điều này đòi hỏi chính sách không chỉ dừng ở định hướng, mà phải đủ mạnh để tạo chuyển biến thực sự.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, cho biết dù Luật Nhà ở 2023 mới được ban hành chưa lâu, nhưng bối cảnh mới đã đặt ra nhiều yêu cầu điều chỉnh.

Việc sắp xếp lại địa giới hành chính, triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, cùng với các chỉ đạo về đổi mới chính sách phát triển nhà ở đã khiến việc sửa đổi luật trở nên cấp thiết.

Dự thảo lần này được xây dựng theo hướng thể chế hóa đầy đủ quan điểm của Đảng, luật hóa các cơ chế đã được kiểm chứng, đồng thời cắt giảm đáng kể thủ tục hành chính. Cụ thể, dự thảo gồm 13 chương, 146 điều, giảm tới 52 điều, tương đương 25% so với luật hiện hành.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung nhiều loại hình nhà ở mới như nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở có mục đích lưu trú (condotel, officetel) và chung cư có thời hạn. Đây được xem là bước mở rộng cần thiết để đa dạng hóa nguồn cung.

Một điểm nhấn khác là việc phân cấp mạnh cho địa phương, với 20/21 thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở được giao về cấp tỉnh giải quyết. Điều này kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xử lý và tăng tính chủ động cho địa phương.

Chuyển dịch tư duy: Lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm

Dù đánh giá cao tinh thần cải cách của dự thảo, nhiều ý kiến tại hội thảo cho rằng vẫn còn những điểm cần làm rõ để tránh vướng mắc khi triển khai.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, bày tỏ băn khoăn về khái niệm “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Theo ông, nếu không định nghĩa rõ ràng, rất dễ xảy ra sự nhầm lẫn giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở chính sách.

Ông dẫn chứng báo cáo của Ngân hàng Thế giới cho thấy, với mức thu nhập trung bình hiện nay, nếu chỉ dành 1/3 thu nhập để tiết kiệm, người Việt có thể mất tới 78 năm mới mua được nhà. Ngay cả khi dành toàn bộ thu nhập, con số này vẫn lên tới 28,6 năm.

Từ thực tế đó, ông Hiệp đề xuất cần xây dựng công thức định lượng cụ thể về giá nhà phù hợp, dựa trên thu nhập trung bình của từng địa phương.

Ông phân tích, với mức thu nhập khoảng 16 triệu đồng/tháng tại Hà Nội, nếu tích lũy trong 15 năm, giá nhà khoảng 40 triệu đồng/m2 có thể được coi là phù hợp. Tuy nhiên, mức này chắc chắn phải khác ở các địa phương như Lai Châu hay Điện Biên.

Bên cạnh đó, ông cũng nhấn mạnh yếu tố then chốt để thu hút doanh nghiệp là chính sách ưu đãi rõ ràng và khả thi. Thay vì những hỗ trợ khó thực hiện như cấp vốn hay giải phóng mặt bằng, cần có các ưu đãi trực tiếp như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 20% xuống 15%.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Chuyên gia pháp lý bất động sản độc lập chỉ ra sự chưa thống nhất trong quy định về hạn chế chuyển nhượng giữa các loại hình nhà ở.

Cụ thể, dự thảo quy định thời hạn cứng 5 năm đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, trong khi nhà ở xã hội lại giao Chính phủ quy định. Theo ông, việc áp dụng hai cơ chế khác nhau cho các loại hình có cùng mục tiêu chính sách là chưa hợp lý và có thể gây khó khăn trong điều hành.

Ngoài ra, dự thảo cũng chưa phân biệt rõ giữa các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội. Trong đó, có nhóm người bị Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở – một trường hợp mang tính đặc thù.

Theo luật sư Tuấn, việc áp dụng chung cơ chế hạn chế chuyển nhượng cho tất cả các nhóm đối tượng là chưa phản ánh đúng bản chất chính sách. Ông đề xuất cần thiết kế cơ chế riêng cho nhóm này để đảm bảo quyền lợi chính đáng.

Đồng thời, ông kiến nghị sửa đổi quy định theo hướng không ấn định cứng thời hạn 5 năm, mà giao Chính phủ quy định linh hoạt theo từng giai đoạn phát triển của thị trường.

Có thể thấy, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang tiếp cận theo hướng cởi mở hơn, đặt trọng tâm vào việc tháo gỡ rào cản và thúc đẩy nguồn cung. Tuy nhiên, để giải bài toán an cư, các chính sách không chỉ cần đúng mà còn phải trúng và khả thi.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức, kỳ vọng đặt vào lần sửa đổi này là rất lớn. Nếu được hoàn thiện một cách đồng bộ, luật mới không chỉ tạo hành lang pháp lý thông thoáng, mà còn góp phần đưa giấc mơ an cư của người dân đến gần hơn với thực tế.