Chuyên gia Savills phân tích tác động đa chiều từ đề xuất thuế bất động sản mới

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang dần ổn định và minh bạch, đề xuất của Bộ Tài chính về việc áp thuế 20% trên lãi thực tế khi chuyển nhượng bất động sản đã thu hút sự quan tâm đặc biệt từ dư luận và giới chuyên gia.

Thay vì mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng hiện hành, ý tưởng mới này mang theo những mục tiêu đầy hứa hẹn. Theo bà Giang Huỳnh - Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M của Savills TP. Hồ Chí Minh, mục tiêu đầu tiên và rõ ràng nhất là tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bởi trong hầu hết các trường hợp, mức thuế mới sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng hơn khoản lợi nhuận mà người bán thu được.

Bà Giang Huỳnh nhấn mạnh, người có lợi nhuận càng cao thì mức thuế phải nộp sẽ càng lớn, qua đó góp phần điều hòa lợi ích trong xã hội. Nhìn xa hơn, chính sách thuế mới còn được kỳ vọng trở thành một công cụ điều tiết thị trường hiệu quả. Nó có thể giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, khi các nhà đầu tư nắm giữ bất động sản trong thời gian dài chờ tăng giá sẽ phải cân nhắc kỹ hơn về chi phí thuế. Đồng thời, việc áp dụng thuế trên lãi thực tế cũng khuyến khích các giao dịch diễn ra minh bạch hơn, giảm thiểu tình trạng kê khai giá thấp hơn giá trị thực tế.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M của Savills TP. Hồ Chí Minh (Ảnh: Savills cung cấp).

Tuy nhiên, bên cạnh những mục tiêu đầy tích cực, bà Giang Huỳnh cũng thẳng thắn đặt ra những câu hỏi lớn về khả năng thực thi và hiệu quả trên thực tế. Điều kiện tiên quyết để chính sách này có thể đi vào cuộc sống một cách suôn sẻ là phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh và đáng tin cậy. Hệ thống này cần phải xác định rõ ràng giá mua, giá bán, cũng như tất cả các chi phí liên quan đến quá trình giao dịch bất động sản. Hiện tại, Việt Nam vẫn chưa có một cơ sở dữ liệu nào đủ đầy và chính xác để đáp ứng yêu cầu này. Bà này nhận định, việc áp dụng chính sách mới trong điều kiện hạ tầng dữ liệu chưa sẵn sàng sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn.

Hậu quả của việc áp dụng một chính sách quan trọng khi hạ tầng chưa sẵn sàng có thể dẫn đến hai ảnh hưởng lớn. Thứ nhất, nó có thể làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thanh khoản thị trường. Khi việc xác định lợi nhuận và nghĩa vụ thuế trở nên phức tạp và thiếu rõ ràng, các giao dịch có thể bị chậm lại, thậm chí tắc nghẽn, dẫn đến các mâu thuẫn và tranh chấp không đáng có giữa các bên.

Thứ hai, một tác động gián tiếp nhưng không kém phần quan trọng là áp lực giá nhà có thể tăng cao. Nếu người bán vẫn muốn duy trì mức lợi nhuận tối thiểu của mình trong khi thuế tăng, gánh nặng này rất có thể sẽ được đẩy sang người mua.

Vì vậy, để chính sách thuế trên lãi bất động sản có thể phát huy hiệu quả tối đa, bà Giang Huỳnh cho rằng, cần phải có hai yếu tố cốt lõi: Hạ tầng và lộ trình rõ ràng. Về hạ tầng, một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục là điều tối quan trọng. Hệ thống này phải bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan một cách minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường. Hơn nữa, chính sách này cần có sự đồng thuận cao từ phía người dân, bởi việc xác định phần lãi sẽ dễ dàng dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

Về lộ trình, cần có một kế hoạch đánh giá lại tính hiệu quả thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết. Vị chuyên gia này đề xuất nên có sự thí điểm chính sách này tại những khu vực đã có hệ thống dữ liệu tương đối tốt. Sau khoảng 2 đến 6 tháng triển khai, các cơ quan chức năng có thể kiểm tra tính hiệu quả, phát hiện những lỗ hổng và từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là một vấn đề đòi hỏi sự lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi chính thức đưa ra thị trường rộng lớn.