Chung cư Hà Nội khó bán vì giá cao, nhu cầu thực "đứng hình"

Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, giá bán thông thủy của chung cư tại Hà Nội đã đạt mức trung bình 79 triệu đồng/m2, tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tổng số căn bán được trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt 9.130 căn, giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới cũng chỉ đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024. Đây là những con số cho thấy sự mất cân đối rõ rệt giữa giá cả và khả năng hấp thụ của thị trường.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận giá bán trung bình chung cư tại Hà Nội trong quý vừa qua đạt 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước. Đà tăng này chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh tăng lên. Đáng chú ý, mặt bằng giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại, bất chấp việc thanh khoản không có nhiều cải thiện. Điều này tạo nên một nghịch lý: giá cứ tăng, nhưng giao dịch lại khó khăn.

Chung cư Hà Nội khó bán vì giá cao, nhu cầu thực "đứng hình".

Qua khảo sát thực tế, tình trạng chung cư khó bán kéo dài không còn là điều hiếm gặp. Nhiều căn hộ tại Tây Mỗ hay Cầu Giấy, dù đã được rao bán 3-4 tháng, vẫn chưa tìm được khách mua. Các chủ nhà kiên quyết giữ giá cao, không chấp nhận hạ giá dù thị trường ảm đạm. Ví dụ điển hình là một căn 63m2 tại Tây Mỗ rao bán 4,8 tỷ đồng (hơn 76 triệu đồng/m2) hay căn 78m2 tại Cầu Giấy giá 6,7 tỷ đồng (gần 86 triệu đồng/m2) vẫn "neo" giá dù không có giao dịch.

Anh Trường Giang - chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội - xác nhận, giá chung cư đã tăng quá nóng trong 2 năm gần đây, và dù đầu năm nay tốc độ tăng có chậm lại, nhiều chủ nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ tiếp tục đi lên. Tuy nhiên, anh nhấn mạnh rằng, nguyên nhân chính của việc giao dịch khó khăn là do giá đã quá cao, khiến người ở thực không thể tiếp cận.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - lý giải, thanh khoản chung cư tại Hà Nội giảm là do giá đã quá cao. Đối với chung cư sơ cấp, nhiều chi phí tăng mạnh và nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc hạng sang, dẫn đến việc chung cư mới giá dưới 60 triệu đồng/m2 gần như biến mất trong quý vừa qua.

Còn đối với phân khúc chung cư cũ, ông Đính cho rằng, chúng đang bị chi phối bởi nhóm đầu cơ thổi giá, khiến giá tiếp tục bị đẩy lên dù đã ở mức cao. Điều này khiến người có nhu cầu thực rất khó tiếp cận, minh chứng bằng sự sụt giảm mạnh về thanh khoản trong nửa đầu năm.

Bên cạnh đó, thanh khoản giảm còn do nhà đầu tư và người dân đang trong tâm thế chờ đợi, nghe ngóng thêm tín hiệu từ thị trường. Ông Đính cảnh báo: "Giá chung cư hiện nay đã chạm mức trần, rất khó để tăng sốc như giai đoạn trước. Tuy nhiên, nếu giá chung cư tiếp tục neo ở mức này có thể tiếp tục bị ảnh hưởng thanh khoản."

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - chuyên gia bất động sản - phân tích, hai nguyên nhân chính ảnh hưởng đến thanh khoản chung cư: Giá quá cao khiến người có nhu cầu thực không tiếp cận được, và người mua có xu hướng chờ đợi tín hiệu thị trường.

Vị chuyên gia này khẳng định nhu cầu thực tại Hà Nội vẫn luôn cao, nhưng cung – cầu khó gặp nhau do nguồn cung trên thị trường hiện tại đều tập trung ở phân khúc cao cấp, thiếu vắng các sản phẩm giá hợp lý. Với bối cảnh giá chung cư cao như hiện nay, ông khuyên những ai thực sự cần mua ngay mới nên xuống tiền. Với những người chưa vội, có thể chờ đợi thêm 1-2 năm, khi nguồn cung nhà ở xã hội dồi dào hơn và khả năng tiếp cận dễ dàng hơn.