Gỡ rối pháp lý đất đai: Doanh nghiệp “vướng" đủ đường

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Hệ thống pháp lý đất đai chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật liên quan đất đai, đầu tư, đấu thầu… đang trở thành rào cản lớn trong quá trình triển khai các dự án bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bị “trói chân” bởi quy định thiếu đồng bộ, gây lãng phí nguồn lực và chậm trễ tiến độ.

Để làm rõ thực trạng này, tại Hội thảo “Nhận diện khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và kiến nghị” vừa diễn ra, Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đã chỉ ra hàng loạt điểm nghẽn pháp lý, đặc biệt trong các lĩnh vực đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Với cách tiếp cận phân tích từng điều khoản cụ thể, ông nhấn mạnh sự chồng chéo giữa các luật và đưa ra nhiều kiến nghị sửa đổi quan trọng.

Luật Đất đai tồn tại bất cập với Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu

Vướng mắc đầu tiên được ông Tuấn chỉ rõ là sự bất cập giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu. Một trong những điểm nghẽn điển hình là quy định hiện hành cho phép liên danh nhà đầu tư tham gia đấu thầu (Điều 72 Luật Đấu thầu và Nghị định 115/2024), nhưng Luật Đất đai lại chưa có cơ chế giao đất cho liên danh này. Do đó, liên doanh hai doanh nghiệp bắt buộc phải lập ra một doanh nghiệp mới (gọi là tổ chức kinh tế thực hiện dự án) để được giao đất. Điều này vừa rườm rà thủ tục, vừa không phù hợp với thực tế triển khai.

Vướng mắc thứ hai liên quan đến việc nhà đầu tư được chấp thuận theo Điều 53 của Nghị định 115, nhưng lại không có quy định tương ứng về giao đất. Tức là trong trường hợp chỉ có một doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm thì được chấp thuận làm nhà đầu tư, được phép thành lập doanh nghiệp dự án, nhưng lại chưa có quy định về việc giao đất cho nhà đầu tư đó.

Từ thực tế trên, ông Tuấn đề xuất sửa đổi Khoản 4 Điều 117 Luật Đất đai theo hướng bổ sung cơ chế giao đất cho liên danh nhà đầu tư và cho tổ chức kinh tế được chấp thuận.

Minh họa rõ ràng hơn, ông dẫn chứng: Theo Công văn số 277 ngày 14/1/2025 của UBND tỉnh Bắc Giang (trước sáp nhập) gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), Bộ trả lời rằng pháp luật hiện hành chưa cho phép giao đất cho liên danh vì liên danh không phải là chủ thể sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, vướng mắc ở đây là cả về thực thi lẫn quy định pháp luật.

Một bất cập nữa là cơ chế giao đất, cho thuê đất theo từng phần. Trước đây, Luật Đất đai không có quy định rõ, nên các địa phương linh hoạt xử lý theo tiến độ thực hiện dự án. Tuy nhiên, hiện nay, theo Điều 116 Luật Đất đai và Điều 80, việc giao đất từng phần chỉ được thực hiện nếu dự án có chủ trương đầu tư phân kỳ. Điều này khiến các địa phương lúng túng, mất đi tính chủ động.

Đề xuất của ông Tuấn là sửa Điều 116 để cho phép giao đất từng phần trong trường hợp dự án đang trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng mà không cần điều chỉnh lại chủ trương đầu tư.

Hệ thống pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật liên quan đất đai, đầu tư, đấu thầu… đang trở thành rào cản lớn trong quá trình triển khai các dự án bất động sản

Bốn mâu thuẫn pháp luật cần được giải quyết đồng bộ

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng chỉ ra mâu thuẫn giữa Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, với bốn nội dung cụ thể:

Về hình thức sử dụng đất: Khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai chỉ cho phép thuê đất trả tiền một lần với ba nhóm đối tượng, không bao gồm các công trình giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản lại cho phép kinh doanh những công trình này. Do đó, cần bổ sung nhóm này vào Điều 120 để đảm bảo thống nhất giữa các luật.

Về điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất: Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 không loại trừ trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở được miễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này đang khiến nhiều địa phương yêu cầu chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận trước khi bán. Thủ tục này vừa tốn kém, vừa mất thời gian. Cần bỏ thủ tục này và áp dụng cơ chế chung tại Khoản 4, Điều 9 Luật Nhà ở để cấp giấy trực tiếp cho khách hàng.

Về thời hạn đăng ký biến động đất đai: Luật Đất đai yêu cầu đăng ký trong vòng 30 ngày, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định thời hạn 50 ngày từ khi bàn giao. Việc không đồng bộ đã khiến nhiều doanh nghiệp bị xử phạt. Cần chỉnh sửa và thống nhất các quy định giữa các luật.

Về hình thức giao đất với đất công ích xã: Luật Đất đai mâu thuẫn giữa Điều 125 và Điều 179: Một mặt chỉ cho đấu giá đất trả tiền một lần, mặt khác lại yêu cầu đấu giá cả đất trả tiền hàng năm. Nghị định 103 cũng yêu cầu tương tự. Cần điều chỉnh cho đồng bộ.

Doanh nghiệp 'mắc kẹt' vì quy định đất đai

Một điểm nghẽn khác được ông Tuấn nêu ra là vướng mắc trong thực hiện Nghị quyết 82/2019 của Quốc hội về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Theo Điều 2 của nghị quyết, doanh nghiệp sau cổ phần hóa phải sử dụng đất theo đúng phương án đã được phê duyệt. Điều này dẫn tới hai bất cập lớn. Thứ nhất, nhiều doanh nghiệp không có phương án sử dụng đất đầy đủ khi cổ phần hóa, đặc biệt là trong giai đoạn trước năm 2017. Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất thực tế đã thay đổi theo thời gian, ví dụ từ “đất sản xuất” chuyển thành “đất ở” hoặc “đất thương mại, dịch vụ”. Khi doanh nghiệp muốn triển khai dự án phù hợp với quy hoạch mới thì lại bị ách tắc do bị coi là “sử dụng sai mục đích”, từ đó bị kiến nghị thu hồi đất.

"Như vậy, giữa quy định của Nghị quyết 82 và Luật Đất đai hiện hành đang có những điều chưa thực sự phù hợp. Trên thực tế, không ít doanh nghiệp cổ phần hóa gặp tình trạng 'mắc kẹt' vì điều này", ông Tuấn nhận định.

Ông cũng kiến nghị Quốc hội cần xem xét lại các nội dung trong Nghị quyết 82 để phù hợp với thực tế thay đổi của quy hoạch sử dụng đất và quá trình triển khai dự án.

Cuối cùng, ông Tuấn nhấn mạnh bất cập lớn trong Nghị định 103/2023 về thu tiền sử dụng đất, cụ thể là Điều 34. Dù pháp luật khuyến khích doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng lại chỉ cho phép khấu trừ chi phí theo bảng giá đất nhà nước, không tính đến khoản bồi thường và hỗ trợ mà doanh nghiệp thực tế đã chi trả cho người dân.

Ông dẫn chứng, giá đất nông nghiệp tại Hà Nội được Nhà nước công bố khoảng 50.000 đồng/m². Nếu Nhà nước thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp, toàn bộ khoản bồi thường, hỗ trợ sẽ được tính vào chi phí được khấu trừ. Nhưng nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân, chi phí thực tế cao hơn nhiều nhưng vẫn chỉ được trừ theo bảng giá nhà nước.

Điều này dẫn đến sự bất công rõ rệt. Doanh nghiệp nào đi theo hướng chủ động thỏa thuận, vốn là cách làm phù hợp với tinh thần thị trường và được Nhà nước khuyến khích lại bị thiệt hại về tài chính và chịu rủi ro kéo dài thời gian triển khai dự án.

“Chúng tôi đề nghị cần có điều chỉnh chính sách khấu trừ tiền sử dụng đất sao cho phù hợp với chi phí thực tế mà doanh nghiệp bỏ ra, đặc biệt trong bối cảnh nhà nước khuyến khích cơ chế thỏa thuận thay vì thu hồi cưỡng chế”, ông Tuấn chia sẻ.