PGS. TS Đinh Trọng Thịnh: Trái phiếu bất động sản bứt phá mẽ năm 2026

Sau giai đoạn biến động mạnh và chịu nhiều tổn thương về niềm tin, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, đang từng bước đi qua “vùng đáy” và bước vào chu kỳ hồi phục mới. Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, những gì thị trường đang thể hiện không còn là sự hồi sinh mang tính nhất thời, mà là quá trình tái cấu trúc sâu rộng, tạo nền móng cho một giai đoạn phát triển bền vững hơn, với điểm rơi quan trọng vào năm 2026.

Nhìn lại chặng đường vừa qua, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cú sốc của thị trường trái phiếu giai đoạn 2022–2023 là một “liều thuốc đắng” nhưng cần thiết. Nó buộc cả doanh nghiệp phát hành, nhà đầu tư và cơ quan quản lý phải nhìn thẳng vào những bất cập tồn tại nhiều năm, từ phát hành dễ dãi, sử dụng vốn thiếu kiểm soát cho đến tâm lý đầu tư chạy theo lãi suất cao mà xem nhẹ rủi ro. Chính từ cú sốc đó, thị trường bắt đầu quá trình sàng lọc và tự điều chỉnh.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính (Ảnh: Phan Chính).

Theo ông, từ cuối năm 2023, những tín hiệu phục hồi đầu tiên đã xuất hiện khi các chính sách điều chỉnh bắt đầu phát huy tác dụng, tâm lý nhà đầu tư dần ổn định hơn. Sang năm 2024 và 2025, hoạt động phát hành mới và giao dịch thứ cấp từng bước khởi sắc, dù chưa thể so sánh với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Tuy nhiên, điều quan trọng nằm ở chất lượng của sự phục hồi, khi thị trường vận hành thận trọng hơn, có chọn lọc hơn và dựa nhiều hơn vào nền tảng tài chính thực chất của doanh nghiệp.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh đặc biệt nhấn mạnh triển vọng năm 2026 như một mốc chuyển mình đáng chú ý. Theo ông, khi quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp bất động sản cơ bản hoàn tất, pháp lý thị trường được hoàn thiện hơn và niềm tin nhà đầu tư dần được khôi phục, trái phiếu bất động sản sẽ không còn là kênh huy động vốn “tình thế”. Thay vào đó, công cụ này sẽ từng bước khẳng định vai trò là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng của nền kinh tế, góp phần giảm sự phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng.

Ý nghĩa của sự chuyển dịch này, theo vị chuyên gia, là rất lớn. Khi doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn dài hạn ổn định thông qua thị trường trái phiếu, áp lực vốn ngắn hạn sẽ giảm, từ đó giúp các dự án được triển khai bài bản hơn, hạn chế tình trạng “đứt gãy” dòng tiền. Đồng thời, hệ thống ngân hàng cũng có thêm dư địa để phân bổ vốn cho các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh khác, tạo sự cân bằng lành mạnh hơn cho toàn bộ hệ thống tài chính.

Ở góc độ quản lý, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng Nhà nước cần tiếp tục đóng vai trò “nhạc trưởng” trong việc định hướng và giám sát thị trường, nhưng theo cách linh hoạt và hiện đại. Lãi suất trái phiếu, về bản chất, là kết quả của sự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư, phản ánh mức độ rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận. Do đó, sự can thiệp của Nhà nước không nên mang tính áp đặt hành chính, mà tập trung vào việc xây dựng khung pháp lý rõ ràng, minh bạch, bảo đảm kỷ cương thị trường.

Theo ông, yêu cầu then chốt là doanh nghiệp phát hành phải tuân thủ nghiêm các tiêu chuẩn công bố thông tin, minh bạch tình hình tài chính, mục đích sử dụng vốn và năng lực trả nợ. Chỉ khi nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để đánh giá rủi ro, thị trường mới có thể vận hành bền vững và tránh lặp lại những sai lầm trong quá khứ.

Một thay đổi quan trọng khác được PGS. TS Đinh Trọng Thịnh chỉ ra là sự trưởng thành rõ nét của nhà đầu tư. Nếu trước đây, lãi suất cao từng là yếu tố gần như quyết định, thì hiện nay tiêu chí này không còn giữ vai trò tuyệt đối. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến tài sản bảo đảm, dòng tiền dự án, uy tín và lịch sử tuân thủ của doanh nghiệp phát hành. Họ sẵn sàng chấp nhận mức lợi suất hợp lý hơn để đổi lấy sự an toàn và bền vững.

Sự thay đổi trong tư duy đầu tư này đang tạo áp lực tích cực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải nâng cao năng lực quản trị, sử dụng vốn hiệu quả và xây dựng chiến lược phát triển dài hạn. PGS. TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định, đây chính là động lực quan trọng giúp thị trường trái phiếu bất động sản bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi chất lượng được đặt cao hơn số lượng.

Vị chuyên gia cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường trái phiếu bất động sản đạt được độ “chín” cần thiết sau quá trình thanh lọc và tái cấu trúc sâu rộng. Sự kết hợp hài hòa giữa quản lý nhà nước linh hoạt, doanh nghiệp minh bạch và nhà đầu tư thông thái sẽ tạo nên nền tảng vững chắc, đưa thị trường trái phiếu trở thành động lực tài chính quan trọng cho sự phục hồi và phát triển bền vững của bất động sản và nền kinh tế Việt Nam.