Lãi suất tăng theo chu kỳ, bất động sản vẫn là kênh tích lũy dài hạn

Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng có xu hướng đi lên trong thời gian gần đây đang tạo thêm áp lực cho thị trường bất động sản. Nhưng theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, đây không phải diễn biến bất thường, mà là nhịp vận động quen thuộc của chu kỳ tài chính.

Theo ông Trung, vào giai đoạn cuối năm và đầu năm mới, các tổ chức tín dụng thường tăng cường huy động vốn để chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của nền kinh tế. Năm nay, áp lực này còn lớn hơn khi hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai, kéo theo nhu cầu vốn rất mạnh từ hệ thống ngân hàng thương mại. Đây là một trong những nguyên nhân khiến mặt bằng lãi suất tăng trong ngắn hạn.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing (Ảnh: The Leader).

Vị chuyên gia cho rằng trong quý I và có thể kéo dài sang quý II/2026, lãi suất nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, áp lực này chủ yếu mang tính ngắn hạn. Khi các giải pháp điều tiết vốn của Chính phủ phát huy hiệu quả, từ huy động nguồn lực trong dân, đưa vàng vào lưu thông đến xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại TP. HCM để hút thêm dòng vốn ngoại, mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định hơn.

Dù vậy, lãi suất tăng vẫn tạo ra tác động khá rõ lên thị trường bất động sản, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Những người không có nguồn vốn dự phòng sẽ chịu áp lực lớn hơn khi lãi suất thả nổi tăng, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn chậm. Một số nhà đầu tư ngắn hạn có thể buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận bán tài sản với mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có tích lũy tốt hoặc sở hữu danh mục tài sản đa dạng như vàng, trái phiếu, tiền gửi ngân hàng lại có dư địa xoay xở lớn hơn. Họ có thể tái cấu trúc khoản vay, giảm áp lực dòng tiền và giữ được vị thế trong giai đoạn thị trường điều chỉnh. Theo đó, mặt bằng lãi suất cao đang góp phần tạo ra một đợt sàng lọc mới, buộc nhà đầu tư phải tính dài hơi hơn và quản trị tài chính chặt chẽ hơn thay vì phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang tăng trở lại, khiến không ít người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn với quyết định xuống tiền (Ảnh minh hoạ).

Ở góc nhìn dài hạn, ông Trần Quang Trung cho rằng mức lãi suất hiện tại chưa phải quá cao nếu đặt trong tương quan lịch sử. Thị trường bất động sản Việt Nam từng nhiều lần phát triển trong bối cảnh lãi suất 13-14%, thậm chí có thời điểm lên tới 18%. So với giai đoạn đó, mức lãi suất thả nổi quanh 10% hiện nay vẫn là ngưỡng có thể chấp nhận được. Theo ông, chỉ khi lãi suất vượt 12%, áp lực lên hoạt động đầu tư bất động sản mới trở nên rõ rệt hơn.

Thêm vào đó, nhiều dự án hiện nay còn có chính sách hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu, giúp người mua giảm gánh nặng tài chính ở giai đoạn đầu của khoản vay. Đây là yếu tố có thể hỗ trợ đáng kể cho người mua ở thực, nhất là trong bối cảnh họ đang đứng trước bài toán cân đối giữa lãi suất, giá nhà và dòng tiền cá nhân.

Điểm đáng chú ý là chuyên gia không nhìn lãi suất cao như một tín hiệu đủ mạnh để phủ nhận vai trò của bất động sản trong danh mục tài sản của người dân. Theo ông Trung, nhu cầu nhà ở về bản chất vẫn là nhu cầu thiết yếu và mang tính dài hạn. Không chỉ để ở, người Việt còn có xu hướng xem bất động sản là tài sản tích lũy, tài sản để dành và chuyển giao cho thế hệ sau. Trong bối cảnh đô thị hóa tiếp diễn và thu nhập người dân dần tăng, vai trò này khó thay đổi trong một sớm một chiều.

Vì vậy, chờ đợi một “thời điểm hoàn hảo” của thị trường chưa chắc là chiến lược tối ưu. Theo chuyên gia, khi người mua tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và khả năng tài chính của mình, đó đã có thể là thời điểm phù hợp để ra quyết định. Đặc biệt trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, người mua ở thực có thể tiếp cận những sản phẩm tốt hơn với mức giá hợp lý hơn so với lúc thị trường tăng nóng.

Về triển vọng sắp tới, ông Trung dự báo nếu không xuất hiện biến động lớn từ bên ngoài, mặt bằng lãi suất có thể bắt đầu ổn định hơn từ giữa năm 2026. Khi nguồn vốn và điều tiết vĩ mô dần cân bằng, chi phí vốn có thể trở nên dễ chịu hơn hiện nay. Trong dài hạn, cùng với tái cấu trúc đô thị, phát triển hạ tầng và sự gia tăng thu nhập, bất động sản vẫn được nhìn nhận là kênh tích lũy tài sản bền vững của người dân.