Có hay không chuyện môi giới bất động sản làm nhiễu loạn thị trường?

Môi giới không phải là nguyên nhân tăng giá bất động sản

Thời gian gần đây, dư luận đang xôn xao thông tin liên quan đến việc cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường. Để làm rõ vấn đề này, chiều ngày 31/10 tại Hà Nội, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã tổ chức họp báo với chủ đề “Thực hư chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”.

Tại buổi họp báo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, môi giới bất động sản (BĐS) không phải là nguyên nhân chính khiến BĐS bị đẩy giá trong thời gian qua.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Ảnh: Phan Chính).

Môi giới bất động sản (BĐS) đóng vai trò thiết yếu trong việc kết nối cung và cầu trên thị trường, liên kết chủ đầu tư và khách hàng trong các giao dịch mua, bán, thuê. Hàng năm, lực lượng này giúp giao dịch hàng trăm ngàn sản phẩm, tạo ra giá trị lên đến hàng triệu tỷ đồng. Họ không chỉ thúc đẩy tốc độ giao dịch mà còn phản ánh thông tin giữa hai bên, nâng cao chất lượng và sự đa dạng của sản phẩm, từ đó phát triển bền vững cho thị trường.

Với sự ra đời của Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới BĐS đã được siết chặt, nâng cao tính kỷ luật và chuyên nghiệp của nghề. Cá nhân hành nghề cần có chứng chỉ và phải làm việc trong các doanh nghiệp chính thức, đảm bảo rằng họ sở hữu kiến thức và kỹ năng cần thiết thông qua các kỳ thi sát hạch.

Doanh nghiệp môi giới BĐS cũng phải tuân thủ nhiều quy định nghiêm ngặt, bao gồm việc có quy chế hoạt động, cơ sở vật chất phù hợp và ít nhất một cá nhân có chứng chỉ hành nghề.

Trong thị trường BĐS cũng vậy. Quyết định giá bán sản phẩm BĐS là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án BĐS. Môi giới BĐS không được phép tham gia bất cứ “công đoạn” nào liên quan đến việc định giá BĐS. Chỉ khi bảng hàng được công bố, lúc đó môi giới BĐS mới được biết giá bán BĐS để tư vấn cho khách hàng/nhà đầu tư.

Giá bán BĐS càng cao, môi giới BĐS càng gặp khó khăn. Hơn ai hết, môi giới BĐS chính là người mong muốn giá bán BĐS được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng.

Có hay không chuyên môi giới bất động sản làm nhiều loạn thị trường? (Ảnh: Internet).

Không thể phủ nhận, hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam ngày càng trở nên chuyên nghiệp và chất lượng. Thay vì, chỉ giữ vai trò là “kênh phân phối”, nhiều sàn giao dịch còn được chủ đầu tư tin tưởng nhờ tư vấn một số nội dung liên quan đến chiến lược bán hàng, giá bán BĐS... Tuy nhiên, một thực tế mà hầu như sàn giao dịch nào cũng gặp phải là mức giá bán các sàn đề xuất đều bị chủ đầu tư “chê thấp”. Bởi lẽ, chủ đầu tư lúc nào cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ “đẩy hàng”. Vì thực tế, để có thể tiếp cận với khách hàng/nhà đầu tư, sàn giao dịch/môi giới BĐS cũng phải bỏ ra rất nhiều chi phí chạy PR, Marketing. Nếu giá bán BĐS quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn.

Chính vì vậy, hơn ai hết, sàn giao dịch/môi giới BĐS chính là người mong muốn giá bán BĐS được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. Bởi lẽ, môi giới “sống dựa vào hoa hồng”. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “deal to” mà luôn trong tình trạng “hên xui”.

Tránh nhầm lẫn, đánh đồng môi giới BĐS với đầu cơ

Thời gian vừa qua, câu chuyện về giá bán BĐS luôn là chủ đề nóng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Không chỉ với căn hộ chung cư mà biệt thự, liền kề, đất đấu giá cũng lần lượt được gọi tên. Người dân choáng váng vì mỗi lúc giá bán BĐS lại bị đẩy lên cao. Thị trường giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng. Sóng sau cao hơn sóng trước. Và người dân thì không biết đến khi nào tình trạng này mới chấm dứt. Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn tới vấn đề an sinh xã hội. Nhiều người có nhu cầu ở thực, không có cơ hội tiếp cận với nhà ở. Nhiều bạn trẻ chưa kịp quyết tâm phấn đấu mua nhà đã vội xếp điều này vào top “ước mơ xa vời”.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS nhận định, các quy định pháp luật mới về kinh doanh BĐS đã loại bỏ tình trạng môi giới BĐS hoạt động tự do, hay còn gọi là “cò đất". Môi giới BĐS hiện nay không chỉ cần đáp ứng điều kiện cần của pháp luật là tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề, thông qua kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Mà còn phải đáp ứng điều kiện đủ, là tham gia vào các tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân có điều kiện.

Ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội (Ảnh: Phan Chính).

Là người gắn bó với hoạt động môi giới BĐS ngay từ thời kỳ sơ khai nhất, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nghề môi giới BĐS là một nghề vô cùng quan trọng, việc siết chặt các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên, để đảm bảo hoạt động quản lý môi giới đạt hiệu quả, môi giới cần tham gia tổ chức xã hội nghề nghiệp. Tổ chức xã hội nghề nghiệp cho các nhà môi giới cần được hoạt động độc lập, có tư cách pháp nhân. Không chỉ là cơ quan quản lý, đào tạo, tổ chức xã hội nghề nghiệp của các nhà môi giới còn là cơ quan đại diện cho tiếng nói chung của các cá nhân, tập thể hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới BĐS, là cầu nối giữa những đối tượng này với cơ quan quản lý Nhà nước. Đồng thời ban hành các quyết định kỷ luật khi các cá nhân môi giới thực hiện các hành vi sai phạm.

“Về việc có hay không môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường, có nhưng mà cũng không, không nhưng mà cũng có. Thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới BĐS bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Nhưng chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường”, ông Phúc chia sẻ.

Chia sẻ vấn đề này, TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Ban Tuyên truyền lý luận, Tiến sĩ kinh tế, Biên tập viên Cao cấp, Thư ký Hội đồng khoa học - nghiệp vụ Báo Nhân Dân cho biết, thực tế hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường, từ các cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh, các tổ chức xã hội nghề nghiệp tới cấp quản lý Nhà nước, đều khẳng định giá BĐS tăng cao bất hợp lý. Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng trưởng bất hợp lý về giá của BĐS.

Do đó, để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, TS. Nguyễn Minh Phong Phong kiến nghị, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và BĐS thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian. Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng, đã được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro,... cũng như hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến BĐS.

Ông Phong đánh giá cao về đề án nghiên cứu chỉ số giá do Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (đơn vị trực thuộc Hội Môi giới BĐS Việt Nam) đang thực hiện. Và mong rằng, đề án sẽ sớm được hoàn thiện.

Ngoài ra, vị chuyên gia này nhấn mạnh, để thị trường có thể vận hành một cách thực sự minh bạch thì cơ sở thông tin, dữ liệu là vô cùng quan trọng. Chúng ta phải có một kho dữ liệu đủ lớn, đảm bảo tính chính xác. Có như vậy, công tác nghiên cứu thị trường mới hiệu quả. Từ đó, các cơ chế, chính sách nhằm điều tiết thị trường mới có thể đúng và trúng.