Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Trước đây, việc xác định giá nhà ở xã hội (NƠXH) đôi khi còn gặp một số vướng mắc, chưa thực sự đồng bộ hoặc thiếu rõ ràng ở một vài khía cạnh, dẫn đến những băn khoăn cho cả chủ đầu tư và người dân. Nhằm khắc phục những hạn chế này, các quy định mới nhất được ban hành, cụ thể là Nghị định số 49/2025/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cùng với các thông tư hướng dẫn chi tiết của Bộ Xây dựng, đã đi sâu vào hướng dẫn cách tính giá, các chi phí được phép tính vào giá thành.

Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Điểm nổi bật của các quy định mới là sự minh bạch hóa tối đa các khoản mục chi phí cấu thành giá bán, giá thuê mua NƠXH. Cụ thể, giá bán, thuê mua NƠXH được xác định trên nguyên tắc bảo toàn vốn và có lợi nhuận định mức nhưng không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng NƠXH để bán, cho thuê, cho thuê mua; không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Các chi phí được tính toán một cách chi tiết dưới đây:

Tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án, bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng công trình; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.

Chi phí tài chính gồm lãi vay (nếu có) trong quá trình đầu tư xây dựng dự án.

Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp cũng được tính theo định mức tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Lợi nhuận định mức như đã nêu, không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Đặc biệt, quy định mới cũng nhấn mạnh việc không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thành NƠXH. Điều này bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (nếu có, do ngân sách nhà nước hỗ trợ); các khoản hỗ trợ khác từ ngân sách nhà nước (nếu có). Mục đích là để đảm bảo giá NƠXH thực sự phản ánh chi phí đầu tư thực tế của chủ đầu tư, không bị "đội" lên bởi những ưu đãi mà Nhà nước dành cho dự án, từ đó giữ được mức giá thấp nhất có thể cho người dân.

Để đảm bảo tính khách quan và công bằng, các quy định mới cũng đặt ra cơ chế thẩm định giá chặt chẽ. Sở Xây dựng cấp tỉnh/thành phố là cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có văn bản thông báo kết quả thẩm định giá bán, thuê mua NƠXH do chủ đầu tư lập. Sau khi có kết quả thẩm định, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai giá bán, thuê mua NƠXH tại sàn giao dịch bất động sản của dự án, trang thông tin điện tử của chủ đầu tư và tại trụ sở cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cũng như các phương tiện thông tin đại chúng.

Việc công khai giá không chỉ là yêu cầu bắt buộc mà còn là yếu tố quan trọng để người dân có thể dễ dàng tiếp cận thông tin, so sánh và đưa ra quyết định phù hợp. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhu cầu về NƠXH là rất lớn, và việc đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội.

Hơn nữa, quy định mới cũng làm rõ các trường hợp điều chỉnh giá bán, thuê mua NƠXH. Theo đó, việc điều chỉnh giá chỉ được thực hiện khi có biến động lớn về chi phí đầu tư xây dựng (như giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí nhân công thay đổi bất thường...) và phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại.