Bất động sản bật tín hiệu phục hồi nhưng vẫn còn thách thức

Tín hiệu phục hồi nhưng chưa thể yên tâm

Bước sang quý I/2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận những tín hiệu tích cực đầu tiên sau một thời gian dài trầm lắng. Nguồn cung và thanh khoản trên thị trường có xu hướng cải thiện, một số phân khúc bắt đầu ghi nhận mức tăng trưởng khá, đặc biệt so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn mong manh và chưa đồng đều, đòi hỏi nhiều yếu tố hỗ trợ từ chính sách cho tới tái cấu trúc sản phẩm.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố, thị trường trong ba tháng đầu năm đã ghi nhận tổng cộng khoảng 27.000 sản phẩm nhà ở được đưa ra, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, khoảng 14.500 sản phẩm là nguồn cung mới – gấp 3 lần so với quý I năm ngoái, phản ánh sự nỗ lực của các chủ đầu tư trong việc đưa dự án quay lại thị trường.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong quý I, nguồn cung BĐS nhà ở trên toàn thị trường đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. (Ảnh: Phan Chính)

Bên cạnh đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại hàng loạt dự án cũng giúp thị trường sôi động hơn. Số lượng dự án được phê duyệt mới tăng 18% trong năm 2024, tạo đà để nguồn cung tiếp tục phục hồi trong năm nay. Đặc biệt, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và địa phương trong khơi thông thủ tục pháp lý đã giúp nhiều dự án “đóng băng” trước đây được tái khởi động.

Trong quý I/2025, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 45%, tương đương hơn 12.200 giao dịch thành công – một bước tiến đáng kể so với con số 30% cùng kỳ năm ngoái. Theo phân tích, nhu cầu ở thực tiếp tục là động lực chính kéo thị trường đi lên. Tâm lý nhà đầu tư cũng dần trở nên tích cực hơn nhờ kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và xu hướng giữ mặt bằng lãi suất thấp từ chính sách điều hành tiền tệ của Chính phủ.

Một yếu tố tích cực khác là sự cải thiện trong phân bố nguồn cung giữa các khu vực. Miền Bắc tiếp tục chiếm ưu thế với 53% nguồn cung, nhưng tỷ trọng của miền Nam đã tăng mạnh, đạt 35%, nhờ hàng loạt dự án lớn tại TP.HCM, Bình Dương, Long An được khơi thông pháp lý và đưa hàng trở lại.

Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trên thị trường. Trong quý I, nhóm này chiếm tới 63,3% nguồn cung mở bán, cho thấy sự dịch chuyển trong cấu trúc nhà phát triển dự án và khả năng thích nghi linh hoạt với điều kiện thị trường mới.

Mặt bằng giá tiếp tục neo cao, nhà giá rẻ vẫn khan hiếm

Dù nguồn cung tăng, nhưng một thực tế đáng lo ngại là thị trường vẫn thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá rẻ, phù hợp với số đông người dân. Các căn hộ hạng sang, cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung, trong khi nhà ở thương mại bình dân gần như “vắng bóng”. Dù tỷ lệ căn hộ bình dân đã cải thiện nhẹ (chiếm gần 13%), song con số khoảng 2.000 căn là quá nhỏ so với nhu cầu của thị trường.

Giá bán cũng tiếp tục xu hướng tăng. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư trung bình đạt khoảng 70,2 triệu đồng/m² – tăng 2,5% so với quý trước. TP.HCM giữ giá ổn định hơn ở mức trung bình 71,8 triệu đồng/m². Việc chi phí đất đai và đầu vào tăng cao, cùng với chiến lược phát triển dự án cao cấp của nhiều chủ đầu tư nhằm đảm bảo lợi nhuận, đã khiến mặt bằng giá bị “neo” ở mức cao, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE).

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho rằng, để thị trường bất động sản hồi phục bền vững, điều quan trọng là phải tái cấu trúc lại nguồn cung, đặc biệt tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, thông tin minh bạch và khả năng thích ứng chính sách là yếu tố sống còn để doanh nghiệp duy trì hoạt động và cạnh tranh.

Về phía nhà nước, việc hoàn thiện hành lang pháp lý, tháo gỡ triệt để vướng mắc thủ tục, đặc biệt với các dự án lớn đang “nằm chờ”, sẽ là chìa khóa để phục hồi thị trường. Đồng thời, chính sách tín dụng cần duy trì ổn định, hướng dòng vốn vào các dự án có tính khả thi và đáp ứng nhu cầu thực tế.

Đối với nhà đầu tư, giai đoạn hiện nay cần thận trọng và chọn lọc hơn. Ưu tiên nên dành cho các sản phẩm đầy đủ pháp lý, tọa lạc tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thực rõ ràng. Quan trọng hơn cả, nhà đầu tư cần kiểm soát đòn bẩy tài chính để tránh rơi vào rủi ro khi thị trường biến động.