Bất động sản công nghiệp miền Nam phản ứng trước thuế quan Mỹ-Việt

Giá không đổi dù giao dịch bất động sản công nghiệp chậm lại

Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường đất công nghiệp tại miền Nam (TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương cũ, Đồng Nai, Long An cũ, Bà Rịa-Vũng Tàu cũ) có xu hướng chậm lại. Nguyên nhân chính được cho là do quan ngại của các nhà đầu tư và doanh nghiệp về những chính sách thuế quan đang diễn ra giữa Hoa Kỳ và Việt Nam. Điều này đã tạo ra một tâm lý thận trọng, ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư.

Cụ thể, các giao dịch đất công nghiệp lớn tại khu vực phía Nam tập trung chủ yếu trong quý I/2025. Tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ trong nửa đầu năm 2025 đạt 55 ha. Con số này thể hiện sự sụt giảm rõ rệt, thấp hơn 1,7 lần so với diện tích hấp thụ trung bình hàng quý trong giai đoạn từ quý I/2023 đến quý I/2025.

Mặc dù có sự chậm lại về giao dịch, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của thị trường đất công nghiệp vẫn duy trì ổn định so với quý I/2025 do không có nguồn cung mới. Cụ thể, giá thuê trung bình đạt 179 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại, và tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.

Nguồn: CBRE Việt Nam.

Nhu cầu thuê kho xưởng vẫn tăng

Trong bối cảnh thị trường đất công nghiệp đang có xu hướng chậm lại, phân khúc kho và xưởng xây sẵn tại miền Nam Việt Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khá tốt trong 6 tháng đầu năm 2025 với những giao dịch lớn tiếp tục ghi nhận trong quý II/2025.

Hầu hết các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trong các ngành logistics và thương mại điện tử, và các công ty đang tìm cách đa dạng hóa địa điểm hoạt động để tránh những tác động tiềm ẩn từ chính sách thuế quan và giảm sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng diện tích hấp thụ của kho và xưởng xây sẵn lần lượt là 300.000 m2 và hơn 400.000 m2. Điều đáng chú ý là trong 02 quý liên tiếp đầu năm 2025, diện tích hấp thụ của cả kho và xưởng đều đã vượt mức trung bình của giai đoạn từ quý I/2023 đến quý I/2025. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức khả quan trong quý II/2025, với kho đạt 74% và xưởng đạt 93%.

Về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, thị trường kho và xưởng xây sẵn tiếp tục duy trì sự ổn định. Giá thuê trung bình của kho đạt 4,9 USD/m2 và xưởng đạt 5,2 USD/m2, không thay đổi nhiều so với quý trước.

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 tiếp tục chịu tác động rõ rệt từ chính sách thuế quan Mỹ-Việt, định hình lại đáng kể chiến lược của các nhà đầu tư. Đặc biệt, khi bước vào nửa cuối năm 2025, việc điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (CIT) sẽ đặt ra những thách thức lớn cho chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư khu công nghiệp.

Dù các ưu đãi trực tiếp từ chính phủ có thể giảm, áp lực duy trì lợi thế cạnh tranh và thu hút nhà đầu tư thứ cấp vẫn rất cao. Do đó, việc chỉ dựa vào chính sách giá thuê hợp lý có thể sẽ không còn đủ.

“Các chủ đầu tư cần nghiên cứu sâu hơn về chiến lược thu hút khách thuê dài hạn, đồng thời không ngừng nâng cấp sản phẩm, tiện ích và dịch vụ để tạo ra giá trị khác biệt trong bối cảnh thị trường đang thay đổi”, bà Thanh nhấn mạnh.