Đất khu công nghiệp miền Nam: Giá thuê tiếp tục tăng

TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi các tỉnh lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư.

Đất khu công nghiệp: Không có dự án mới

Thị trường bất động sản công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam khởi đầu năm 2026 với nền tảng ổn định, theo Cushman & Wakefield. Số liệu quý 1/2026 cho thấy nguồn cung nhất quán, hoạt động cho thuê được kiểm soát và hiệu suất giá thuê bền vững trên các khu công nghiệp.

TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi các tỉnh lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư, được hỗ trợ bởi cải thiện hạ tầng và nhu cầu đa dạng từ khách thuê.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê công nghiệp & văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết với việc nâng cấp hạ tầng đang được đẩy nhanh và khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ cân bằng giữa ổn định và chuyển đổi - củng cố vai trò của khu vực phía Nam như một trung tâm chiến lược về sản xuất, logistics và hoạt động công nghiệp tiên tiến.

Trong quý 1 /2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam duy trì ở mức khoảng 36.400 ha, không thay đổi so với quý trước, do không ghi nhận nguồn cung mới.

So với cùng kỳ, nguồn cung tăng 8,6%, phản ánh lượng quỹ đất được đưa ra thị trường đáng kể trong năm 2025. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với khoảng 45% tổng nguồn cung, theo sau là Đồng Nai (33%) và Tây Ninh (22%).

Nguồn cung ổn định cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn hấp thụ, khi quỹ đất mới được đưa ra đang dần được tiêu thụ, đồng thời các chủ đầu tư điều tiết tốc độ ra hàng sau giai đoạn mở rộng trước đó.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trong quý 1/2026 đạt 74,8%, tăng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng giảm 1,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha (tăng 182% so với quý trước, tăng 59% so với cùng kỳ). Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy nhìn chung vẫn đi ngang khi nguồn cung mới tiếp tục vượt tốc độ hấp thụ. So với quý 1/2025, tổng quy mô thị trường mở rộng thêm khoảng 2.871 ha, trong khi diện tích đã cho thuê chỉ tăng 1.710 ha.

Ở cấp độ thị trường thành phần, TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 84,8%, được hỗ trợ bởi nhu cầu từ các ngành có giá trị gia tăng cao. Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 71,6%; trong khi Tây Ninh cải thiện lên 59% từ mức nền thấp.

Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt bởi các ngành thâm dụng đất như: công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép, với mức hấp thụ đáng kể ghi nhận tại các khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ.

Giá thuê tiếp tục tăng

Giá chào thuê trung bình đất khu công nghiệp đạt khoảng 186,6 USD/m²/chu kỳ thuê trong quý 1/2026, tăng 0,9% so với quý trước, tăng 1,7% so với cùng kỳ, phản ánh mặt bằng giá ổn định với xu hướng điều chỉnh tăng nhẹ.

Giá thuê đất KCN tại phía Nam tiếp tục tăng.

Diễn biến theo từng thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ nét: TP.HCM tăng lên 184,2 USD/m², trong khi Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 188,0 USD/m². Ngược lại, Tây Ninh điều chỉnh giảm xuống 188,7 USD/m², phản ánh quá trình tái cân bằng giá trong bối cảnh tỷ lệ trống còn cao và nguồn cung tiếp tục gia tăng.

Hơn 5.340 ha đất KCN bổ sung mới trong 3 năm tới

Trong giai đoạn dự báo giai đoạn 2026–2029, thị trường đất khu công nghiệp phía Nam dự kiến bổ sung khoảng 5.347 ha nguồn cung mới, trong đó TP.HCM chiếm 59%, tiếp đến là Tây Ninh (24%) và Đồng Nai (17%).

Trong khi TP.HCM tiếp tục đóng vai trò trung tâm đối với các ngành công nghiệp giá trị cao, nguồn cung tương lai cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các tỉnh vệ tinh, nơi quỹ đất quy mô lớn hỗ trợ mở rộng các ngành sản xuất thâm dụng đất và tối ưu chi phí.

Các dự án phát triển trong tương lai ngày càng tập trung vào các lĩnh vực công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu, đồng thời mở rộng sang các ngành công nghệ cao như sản xuất bán dẫn và vi mạch, phản ánh xu hướng nâng cao chất lượng dòng vốn FDI.

Song song đó, các chủ đầu tư đang tích hợp các tiêu chuẩn ESG và quy hoạch hiện đại vào các khu công nghiệp mới. Việc hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cùng kết nối tới cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, được kỳ vọng sẽ tăng cường liên kết vùng, mở ra các hành lang công nghiệp mới và củng cố vai trò của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như một trung tâm sản xuất và logistics mang tính chiến lược.