Bài toán định giá bất động sản khi thị trường thiếu dữ liệu chuẩn

Trong bức tranh đầy biến động của thị trường bất động sản, định giá không đơn thuần là việc đưa ra một con số mà là quá trình tổng hòa giữa khoa học, dữ liệu và kinh nghiệm thực tiễn. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận khảo sát thị trường Công ty CBRE Việt Nam, việc xác định giá trị tài sản tại Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường thiếu minh bạch và khung pháp lý còn chồng chéo.

Bà Dương Thuỳ Dung cho rằng, về mặt lý thuyết, Việt Nam đang áp dụng các phương pháp định giá tương đồng với tiêu chuẩn quốc tế. Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp là công cụ phổ biến nhất, dựa trên việc đối chiếu tài sản cần định giá với các giao dịch tương tự trên thị trường. Đây được xem là cách tiếp cận gần với thực tế nhất, phản ánh trực tiếp cung – cầu và tâm lý thị trường. Tuy nhiên, hiệu quả của phương pháp này phụ thuộc rất lớn vào mức độ minh bạch của dữ liệu giao dịch – yếu tố vẫn còn là “điểm yếu” tại Việt Nam.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận khảo sát thị trường Công ty CBRE Việt Nam.

Bên cạnh đó, bà Dung cho biết, phương pháp thu nhập, đặc biệt là kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), lại được đánh giá cao đối với các loại hình bất động sản tạo ra dòng tiền ổn định như văn phòng cho thuê, khách sạn hay trung tâm thương mại. Phương pháp này cho phép nhà đầu tư nhìn xa hơn giá trị hiện tại, tập trung vào khả năng sinh lời trong tương lai. Tuy nhiên, việc dự báo dòng tiền tại Việt Nam cũng không hề dễ dàng khi thị trường còn nhiều biến động và thiếu các dữ liệu chuẩn hóa dài hạn.

"Phương pháp thứ ba là phương pháp chi phí, thường được áp dụng cho các tài sản đặc thù như bệnh viện, trường học, nhà xưởng hoặc kho bãi – những loại hình khó tìm được sản phẩm so sánh trực tiếp trên thị trường. Dù mang tính kỹ thuật cao, nhưng phương pháp này lại ít phản ánh yếu tố thị trường, do đó cần được kết hợp linh hoạt với các phương pháp khác để đảm bảo độ chính xác", chuyên gia của CBRE Việt Nam khảng định.

Bà Dung nhấn mạnh, mặc dù hệ thống phương pháp tương đối đầy đủ, nhưng thách thức lớn nhất trong định giá bất động sản tại Việt Nam lại nằm ở dữ liệu. Khác với các thị trường phát triển, nơi thông tin giao dịch được công khai và dễ dàng tiếp cận, Việt Nam vẫn thiếu một hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung và minh bạch. Các giao dịch thực tế thường không được công bố đầy đủ, khiến chuyên gia định giá phải thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, thậm chí dựa vào kinh nghiệm và mạng lưới cá nhân.

Bà Dung cho biết, thực tế này dẫn đến một nghịch lý: cùng một tài sản, nhưng giá trị định giá có thể khác nhau tùy theo nguồn dữ liệu và phương pháp tiếp cận. Điều này không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư mà còn làm giảm niềm tin vào thị trường, đặc biệt trong bối cảnh bất động sản đang là kênh tích lũy tài sản quan trọng của nhiều người dân.

Một điểm nghẽn khác mang tính cấu trúc là vấn đề định giá đất, bà Dương Thuỳ Dung khẳng định, trên thế giới, đất đai được xem là một phần không thể tách rời của bất động sản và được định giá theo các tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, tại Việt Nam, việc định giá đất lại chịu sự điều chỉnh mạnh mẽ của Luật Đất đai, với các yếu tố hành chính như bảng giá đất, hệ số điều chỉnh hay quy hoạch địa phương.

Sự can thiệp này khiến giá đất trong nhiều trường hợp không phản ánh đúng giá trị thị trường. bà cho hay, hệ quả là giá trị tổng thể của bất động sản bị sai lệch, tạo ra khoảng cách lớn giữa giá “trên giấy” và giá giao dịch thực tế. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Việt Nam thiếu ổn định và dễ xảy ra tình trạng “bong bóng giá”.

"Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện kỹ thuật định giá mà còn là cải thiện nền tảng dữ liệu và pháp lý. Việc xây dựng một hệ thống dữ liệu giao dịch minh bạch, đồng bộ và dễ tiếp cận sẽ giúp các phương pháp định giá phát huy hiệu quả tối đa. Đồng thời, cần có sự điều chỉnh trong chính sách đất đai để tiệm cận hơn với cơ chế thị trường, giảm thiểu sự can thiệp hành chính không cần thiết", bà Dung nói.

Ở góc độ nhà đầu tư, việc hiểu rõ các phương pháp định giá không chỉ giúp đưa ra quyết định chính xác mà còn là công cụ để kiểm soát rủi ro. Trong một thị trường còn nhiều biến số như Việt Nam, câu hỏi “giá trị thực là bao nhiêu” luôn cần được đặt ra một cách cẩn trọng, dựa trên nhiều góc nhìn thay vì chỉ một nguồn thông tin.

"Có thể thấy, định giá bất động sản tại Việt Nam vẫn là một “nghệ thuật” nhiều hơn là một công thức cố định. Khi dữ liệu còn thiếu và pháp lý chưa hoàn thiện, vai trò của chuyên gia và kinh nghiệm thực tiễn trở nên đặc biệt quan trọng. Tuy nhiên, trong dài hạn, chỉ khi thị trường đạt được sự minh bạch và đồng bộ, giá trị bất động sản mới thực sự phản ánh đúng bản chất và tiềm năng của nó trong nền kinh tế", bà Dương Thuỳ Dung chia sẻ.