HoREA kiến nghị gỡ rào cản cho vay dự án, “cởi trói” tín dụng bất động sản

Sau 3 năm tạm ngưng áp dụng một số quy định về nhu cầu vốn không được cho vay tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản kiến nghị khẩn gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đề xuất rà soát và bãi bỏ các rào cản tín dụng đang gây khó cho doanh nghiệp bất động sản.

Theo HoREA, việc tháo gỡ các hạn chế này không chỉ giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn về dòng tiền mà còn góp phần thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức cao từ năm 2026, đồng thời bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Bất cập từ quy định “không được cho vay góp vốn”

Một trong những nội dung trọng tâm được HoREA đề cập là quy định không cho phép tổ chức tín dụng cho vay để góp vốn vào các doanh nghiệp chưa niêm yết.

Hiệp hội cho rằng quy định này chưa tương thích với Luật Doanh nghiệp 2020, vốn bảo đảm quyền tự do góp vốn của tổ chức, cá nhân. Đồng thời, nó cũng chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2025 khi hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng của nhà đầu tư.

Việc chỉ cho phép vay vốn để đầu tư vào doanh nghiệp đã niêm yết, theo HoREA, đã tạo ra sự bất bình đẳng trong tiếp cận tín dụng giữa các chủ thể trên thị trường.

Rào cản với khoản vay “bù đắp tài chính”

Bên cạnh đó, quy định không cho vay để bù đắp tài chính cũng bị đánh giá là thiếu thực tiễn.

HoREA dẫn ví dụ về trường hợp doanh nghiệp đã hoàn tất nhận chuyển nhượng quỹ đất và được chấp thuận chủ trương đầu tư. Khi vay vốn để hoàn lại khoản tiền đã bỏ ra, doanh nghiệp vẫn phải thế chấp tài sản bảo đảm, nhưng thường bị ngân hàng định giá thấp hơn giá trị thực, kéo theo yêu cầu bổ sung tài sản khác.

Trong khi đó, theo hiệp hội, các khoản vay này thực chất có tài sản bảo đảm rõ ràng, rủi ro nợ xấu không cao nếu quy trình thẩm định và kiểm soát nội bộ được thực hiện nghiêm túc. Các hành vi lợi dụng giao dịch “giả cách” nếu có, hoàn toàn có thể xử lý bằng các quy định pháp luật hiện hành.

Đáng chú ý, HoREA chỉ ra điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là quy định không cho vay đối với các dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án nhà ở chỉ cần hoàn thành phần móng đã đủ điều kiện huy động vốn từ người mua. Khi đó, chủ đầu tư gần như không còn nhu cầu vay ngân hàng.

Ngược lại, nhu cầu vốn lớn nhất lại nằm ở giai đoạn trước đó – khi doanh nghiệp đã bỏ vốn chủ sở hữu (chiếm khoảng 15–20% tổng mức đầu tư) để tạo lập quỹ đất và cần nguồn lực để triển khai xây dựng.

Sự “lệch pha” này khiến quy định hiện hành trở nên thiếu thực tế, thậm chí mâu thuẫn với các quy định về thẩm định dự án trong Luật Xây dựng 2025.

Nguy cơ đẩy chi phí nhà ở xã hội tăng cao

HoREA cũng cảnh báo tác động dây chuyền của các rào cản tín dụng đối với phân khúc nhà ở xã hội.

Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đến năm 2030, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa triển khai cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Điều này buộc doanh nghiệp phải tiếp cận nguồn vốn tín dụng thương mại.

Nếu tiếp tục bị hạn chế vay, chi phí tài chính sẽ tăng cao, từ đó đẩy giá thành nhà ở xã hội – đi ngược lại mục tiêu an sinh.

Từ những phân tích trên, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước:

Bãi bỏ các quy định hạn chế cho vay góp vốn và vay bù đắp tài chính;

Cho phép tổ chức tín dụng giải ngân đối với dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi;

Bổ sung quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng 2024 nhằm trao thêm thẩm quyền cho cơ quan quản lý trong việc xác định các trường hợp hạn chế cấp tín dụng.