Tăng tín dụng bất động sản: Hồi sinh thị trường hay đòn gió rủi ro?

Tuy nhiên, đằng sau sự hưng phấn ban đầu là những lo ngại về nguy cơ tiềm ẩn, đòi hỏi sự kiểm soát chặt chẽ và giải pháp đồng bộ để đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững, tránh những cú sốc cho hệ thống tài chính.

Tăng tín dụng bất động sản

Tính đến ngày 30/6/2025, tổng tín dụng toàn hệ thống đã đạt hơn 17,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, dư nợ dành cho lĩnh vực BĐS đã "nhảy vọt" lên khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm trước và chiếm tới 18,5% tổng dư nợ.

Đặc biệt hơn, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 1,65 triệu tỷ đồng, chiếm 52% tổng dư nợ BĐS, tăng 13% so với cuối năm 2024 và gần 30% so với quý II/2024, vượt xa mức tăng tín dụng toàn nền kinh tế.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ này không phải là không có lý do. Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (Hội Môi giới BĐS Việt Nam), nguồn cung dự án mới tăng lên, nhiều dự án vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ và tái khởi động, kéo theo nhu cầu vốn tăng mạnh. Tín dụng từ lâu đã đóng vai trò là đòn bẩy tài chính chủ yếu cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư và khách hàng trong ngành địa ốc.

Bên cạnh yếu tố từ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng, các ngân hàng cũng đang chủ động thúc đẩy tín dụng BĐS trong bối cảnh thị trường hồi phục. Nhiều gói vay ưu đãi, đặc biệt là cho người mua nhà dưới 35 tuổi và nhà ở xã hội, đã được triển khai sau khi Chính phủ ban hành hàng loạt chính sách hỗ trợ phân khúc này. Sự "đồng hành" của hệ thống ngân hàng được xem là yếu tố quan trọng tạo lực đẩy cho tín dụng BĐS.

Dự kiến, nếu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt mục tiêu 16% và tỷ trọng dư nợ BĐS giữ ở mức khoảng 20% trong năm 2025, thì quy mô tín dụng BĐS có thể chạm mốc 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng. Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng tiếp tục là kênh dẫn vốn chủ lực, đặc biệt khi thị trường trái phiếu chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ, với điều kiện phát hành bị siết chặt và lãi suất vẫn ở mức cao. Trong nửa đầu năm nay, dù phát hành trái phiếu tăng 72,3% so với cùng kỳ năm trước, nhưng khoảng 75% giá trị lại thuộc lĩnh vực ngân hàng, trong khi trái phiếu BĐS chỉ đạt khoảng 33.000 tỷ đồng, giảm so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, niềm vui đi kèm với những mối lo. Bà Phạm Thị Miền chỉ rõ sự mất cân đối trong nguồn cung sản phẩm nhà ở, khi phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm gần 80% nguồn cung mới, trong khi nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 20%, dù nhu cầu thực của thị trường lên tới hơn 70%. Nếu nguồn cung không bám sát nhu cầu thực và khả năng chi trả của đa số người dân, nguy cơ "đóng băng cục bộ" rất dễ xảy ra. Khi đó, thanh khoản suy giảm sẽ kéo theo hệ lụy về khả năng trả nợ của chủ đầu tư và người mua, tiềm ẩn rủi ro tín dụng cho ngân hàng và gây bất ổn vĩ mô.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội - bày tỏ lo ngại về việc mặt bằng giá BĐS tăng cao, khuyến khích nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để "lướt sóng" kiếm lời. Tuy nhiên, khi giá vượt giá trị thực và giao dịch trở nên trầm lắng, các nhà đầu tư dễ bị "chôn hàng", đẩy ngân hàng vào tình thế đối mặt với rủi ro nợ xấu.