Thị trường căn hộ Hà Nội: Nguồn cung tăng, giá bán hạ nhiệt

Trong quý đầu tiên của năm 2025, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có những biến động đáng chú ý. Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng giá bán có dấu hiệu hạ nhiệt, tạo nên những thay đổi rõ rệt so với những tháng "nóng sốt" của năm ngoái.

Trong quý 1/2025, thị trường căn hộ Hà Nội đón nhận gần 3.920 căn mới từ 7 dự án, mức cung này cao nhất trong vòng bốn năm qua, dù vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình 8.000-9.000 căn mỗi quý của năm trước. Điều này cho thấy, dù nguồn cung có sự gia tăng đáng kể, thị trường vẫn chưa hoàn toàn phục hồi so với những đợt phát triển mạnh mẽ của những năm trước.

Các dự án mới chủ yếu tập trung ở các khu vực ngoại thành Hà Nội như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Đây là những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh mẽ, với phân khúc đa dạng từ trung cấp, cao cấp đến hạng sang, nhưng một điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ bình dân vẫn tiếp tục vắng bóng kể từ năm 2022. Điều này phản ánh nhu cầu lớn từ những nhóm khách hàng cao cấp và trung cấp, trong khi nhu cầu ở phân khúc bình dân lại không được đáp ứng đủ.

Thị trường căn hộ Hà Nội, nguồn cung tăng, giá bán hạ nhiệt (Ảnh: Phan Chính).

Mặc dù nguồn cung mới tăng mạnh, thị trường căn hộ Hà Nội vẫn ghi nhận sự chững lại trong giá bán. Cụ thể, giá sơ cấp căn hộ trong quý 1/2025 đạt mức trung bình 75 triệu đồng/m2, tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, mức tăng theo quý chỉ là 3%, thấp nhất trong nhiều quý gần đây. Điều này cho thấy sau một năm giá tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường có dấu hiệu “hạ nhiệt”, cho thấy sự ổn định đang dần trở lại.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng gần 20% so với năm ngoái nhưng chỉ tăng 3% so với quý trước. Mức tăng này là thấp nhất kể từ quý 3/2023, cho thấy sức ép từ việc cung vượt cầu đã làm giảm tốc độ tăng giá.

Các khu vực phát triển mạnh về hạ tầng như Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Long Biên và Gia Lâm ghi nhận mức tăng giá từ 2-3% theo quý. Điều này phản ánh sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư và khách mua nhà vào những khu vực thuận lợi về giao thông và dịch vụ.

Bất chấp những yếu tố tác động từ thị trường, tỷ lệ hấp thụ căn hộ vẫn duy trì ở mức ổn định. Trong quý 1/2025, gần 3.950 căn hộ được giao dịch thành công, giảm 63% so với quý trước nhưng lại tăng mạnh 72% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù lượng giao dịch có phần chững lại do áp lực từ nguồn cung lớn trong các quý gần đây, các dự án tại các khu đô thị lớn phía Đông và Bắc Hà Nội vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, vượt mức 70% ngay trong quý đầu mở bán.

Bên cạnh thị trường căn hộ chung cư, phân khúc nhà ở thấp tầng cũng ghi nhận sự ổn định trong nguồn cung mới với hơn 1.500 căn được chào bán trong quý 1/2025. Con số này giảm 46% so với quý trước, chủ yếu do gián đoạn trong dịp Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, đây vẫn là mức cung cao trong các quý đầu năm gần đây.

Giá bán sơ cấp nhà ở thấp tầng đạt trung bình 226 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá bán thứ cấp đạt khoảng 183 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 16% so với năm ngoái. Các khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển mạnh như Đan Phượng, Đông Anh và Long Biên ghi nhận mức tăng giá thứ cấp cao nhất, dao động từ 3-5% theo quý.

Dự báo trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận khoảng 31.700 căn hộ và 6.700 nhà thấp tầng mới. Sức mua dự kiến sẽ ổn định trong năm nay, nhưng giá bán sơ cấp của cả hai phân khúc căn hộ và nhà thấp tầng sẽ tăng nhẹ khoảng 8% đến cuối năm. Các dự án lớn và khu vực phát triển mạnh về hạ tầng vẫn sẽ là những điểm sáng trên thị trường.