Chủ tịch VACC: Cần giải quyết tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”

Tại Diễn đàn “Các giải pháp chiến lược và thực tiễn, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số trong kỷ nguyên mới” vừa diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) và Công ty GP.Invest, đã đưa ra những phân tích sâu sắc về thực trạng thị trường bất động sản và xây dựng – một ngành có vai trò then chốt, đóng góp khoảng 10% - 12% GDP và là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Đồng thời, ông cũng đề xuất những giải pháp mang tính đột phá nhằm giải quyết những thách thức cố hữu, đặc biệt là tình trạng "giá đất đuổi giá nhà" đang gây nhức nhối.

Mặc dù thị trường bất động sản đã có những tín hiệu khởi sắc từ cuối năm 2024, với nguồn cung được cải thiện và tín dụng tăng trưởng trở lại, song một "điểm nghẽn" lớn vẫn tồn tại: giá bất động sản ở mức quá cao. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi giá nhà đất đã tăng gấp 3-5 lần so với năm 2022.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) và Công ty GP.Invest.

Ông Hiệp chỉ rõ, nguyên nhân cốt lõi của vấn đề này chính là do "giá đất tăng phi mã, có nơi tăng gấp 10 lần so với năm 2023", tạo ra một vòng luẩn quẩn khó kiểm soát mang tên “giá đất đuổi giá nhà”. Khi giá đất đầu vào bị đẩy lên quá cao, giá thành sản phẩm bất động sản buộc phải tăng theo, gây khó khăn cho cả người mua và chủ đầu tư, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Để giải quyết tận gốc vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh, phải quản lý giá đất, xem đây là vấn đề tiên quyết để thị trường phát triển bền vững. Kiến nghị cụ thể của ông là cần sớm ban hành bảng giá đất trên toàn quốc với nguyên tắc xây dựng hợp lý, đảm bảo sự cân bằng giữa mục tiêu tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và mục tiêu kích thích sự phát triển của bất động sản cũng như các ngành kinh tế khác.

Đồng thời, Chủ tịch VACC cũng đề xuất cần phân định rõ ràng thị trường quyền sử dụng đất. Ông trích dẫn khái niệm mới từ Vụ kinh tế ngành của Ban Chiến lược về thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và thứ cấp. Theo đó, thị trường sơ cấp là khi Nhà nước giao dự án cho đối tượng sử dụng lần đầu (bao gồm các dự án) và giá đất được xác định theo bảng giá quy định của Nhà nước.

Ông Hiệp nhấn mạnh: "Để xác lập thị trường sơ cấp thì phải sớm có bảng giá đất trên toàn quốc và những nguyên tắc xây dựng bảng giá này cần được thống nhất chỉ đạo để phục vụ cho cả hai phía một cách hợp lý: nguồn thu ngân sách và kích thích được sự phát triển của bất động sản và các ngành kinh tế khác”..

Ngoài vấn đề giá đất, ông Hiệp cũng chỉ ra sự cần thiết của một "cuộc cách mạng về thủ tục hành chính" để tháo gỡ "ma trận" quan liêu đang cản trở các dự án. Các giải pháp cụ thể bao gồm: phân cấp triệt để cho địa phương trong việc phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính đồng bộ; xem xét lại các bất cập trong quy định về định giá đất (ví dụ như quy định về tài sản so sánh trong Nghị định 71); và đặc biệt là thành lập tổ tư vấn gồm các chuyên gia có kinh nghiệm thực tế để tham vấn cho Chính phủ trước khi ban hành văn bản pháp luật, tránh tình trạng văn bản vừa ban hành đã phải sửa đổi, gây tốn kém và bất ổn cho doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đất nước đang tập trung đầu tư vào các dự án hạ tầng kỹ thuật trọng điểm như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, VACC cũng kiến nghị cần có những thay đổi lớn trong quy định về đấu thầu để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nước phát triển. Cụ thể, ông Hiệp đề xuất thay đổi tiêu chí kinh nghiệm trong hồ sơ dự thầu, nhất là với các dự án lớn, chưa có tiền lệ như đường sắt tốc độ cao.

Đối với việc kiểm soát tình trạng phá giá trong đấu thầu, Chủ tịch VACC cho rằng, cần có quy định để kiểm soát tình trạng các doanh nghiệp giảm giá thầu sâu (15-20%, thậm chí 45%) nhằm mục đích phá giá để trúng thầu, làm lành mạnh hóa thị trường xây dựng. Ông cũng đề xuất nghiên cứu mô hình “Tổ hợp nhà thầu” nhằm giúp các doanh nghiệp Việt Nam kết hợp thế mạnh, phân công công việc, quyền lợi và nghĩa vụ rõ ràng để đủ sức đảm đương các gói thầu lớn, phức tạp khi năng lực đơn lẻ còn hạn chế.

Trước thực tế tồn tại hai cơ chế quản lý song hành trong ngành xây dựng – một cho các dự án đầu tư công (theo định mức, đơn giá nhà nước) và một cho các dự án vốn ngoài ngân sách và FDI (theo thị trường), ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị Nhà nước cần sớm thống nhất quản lý, xóa bỏ hai cơ chế trong một thị trường, vốn đang gây ra sự thiếu thống nhất và nợ đọng lớn trong xây dựng.