Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Thị trường nhà ở đô thị lớn lệch pha cung - cầu

Bài toán nhà ở luôn là một trong những thách thức lớn nhất của nhân loại trong bối cảnh đô thị hóa bùng nổ. Khi dân số thế giới đổ về các thành phố, áp lực về nơi chốn an cư ngày càng đè nặng. Con số 1,6 tỷ người thiếu nơi ở đạt chuẩn trên toàn cầu không chỉ là một thống kê khô khan mà còn là lời cảnh báo về một cuộc khủng hoảng tiềm tàng. Savills, trong báo cáo Impact 2025, đã chỉ rõ nguyên nhân cốt lõi: giá nhà tăng phi mã, vượt xa tốc độ tăng thu nhập.

Nhà ở đang là một vấn đề nan giải của thị trường toàn cầu

Một nghiên cứu của IMF thậm chí cho thấy 90% trong số 200 thành phố lớn trên thế giới bị xếp vào nhóm "khó tiếp cận do khả năng chi trả", khi giá nhà trung bình cao gấp ba lần thu nhập bình quân năm. Để giải quyết hiệu quả tình trạng này, UN-Habitat ước tính thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030.

Việt Nam, với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, cũng không nằm ngoài vòng xoáy áp lực này. Thị trường nhà ở tại hai đô thị lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đang chứng kiến sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu. Trong quý I/2025, TP. Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận 800 căn hộ mới mở bán, giảm tới 70% so với quý trước. Đáng nói, phân khúc nhà ở hạng C (dưới 50 triệu đồng/m²), vốn là nhu cầu lớn của đa số người dân, chỉ chiếm vỏn vẹn 13% tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp, chỉ đạt 23%, cho thấy tâm lý thận trọng của người mua, chờ đợi sản phẩm phù hợp hơn. Tại Hà Nội, dù nguồn cung mới đạt 7.940 căn, tăng so với cùng kỳ năm trước, nhưng lượng tiêu thụ lại giảm đến 41%.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam, đã chỉ ra "yếu tố pháp lý lớn nhất đang cản trở việc phát triển nguồn cung nhà ở là các thủ tục phê duyệt dự án kéo dài và vướng mắc trong việc triển khai các dự án hiện hữu." Đây là một điểm nghẽn nghiêm trọng, cần được ưu tiên xử lý trong 6-12 tháng tới, đặc biệt là các vướng mắc liên quan đến chi phí sử dụng đất và thủ tục phê duyệt quy hoạch, để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, giải tỏa "cơn khát" nhà ở.

Nhà ở là yếu tố cốt lõi của hạ tầng quốc gia

Trước bối cảnh áp lực toàn cầu và khu vực, giới chuyên gia đang kêu gọi một sự chuyển dịch tư duy căn bản: Nhìn nhận nhà ở không chỉ là một sản phẩm thương mại mà là một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia, ngang hàng với giao thông hay năng lượng. Dự báo đến năm 2050, 10 thành phố đông dân nhất thế giới sẽ là nơi sinh sống của gần 374 triệu người, và phần lớn các thành phố này được dự đoán sẽ tiếp tục tăng trưởng dân số đáng kể. Nhu cầu về nhà ở bền vững sẽ gia tăng nhanh chóng, đòi hỏi các chính phủ và nhà đầu tư phải chủ động tìm kiếm giải pháp quy mô lớn để đảm bảo nguồn cung dài hạn.

Việc gia tăng dòng vốn đầu tư từ cả khu vực công và tư nhân đóng vai trò then chốt. Tuy nhiên, rào cản cố hữu như quy hoạch thiếu nhất quán, chính sách chưa ổn định, hay sự biến động về môi trường pháp lý và chính trị vẫn đang làm chậm lại quá trình triển khai các dự án quy mô lớn. Một thực trạng đáng lưu ý là phần lớn dự án nhà ở hiện nay có chu kỳ đầu tư tương đối ngắn – chỉ khoảng 5 năm, trong khi các nhà đầu tư tổ chức lại ưu tiên rót vốn vào những lĩnh vực có dòng tiền ổn định trong suốt 20 năm hoặc lâu hơn. Sự chênh lệch này chính là lý do khiến nhiều nguồn vốn dài hạn – vốn rất cần thiết để giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở giá phải chăng – vẫn chưa thực sự được khai thác hiệu quả.

Một hướng tiếp cận đầy tiềm năng chính là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng quốc gia. Khi được xem xét với tầm quan trọng tương đương giao thông hay năng lượng, phân khúc nhà ở sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư dài hạn. Đồng thời, cách nhìn này cũng có thể định hình lại tư duy của nhà hoạch định chính sách, từ đó tạo ra cơ chế pháp lý, ưu đãi tài chính và cam kết hỗ trợ ổn định – những yếu tố vốn rất cần thiết để thúc đẩy đầu tư bền vững.

Thực tế đã chứng minh hiệu quả của hướng đi này ở nhiều quốc gia. Singapore là một ví dụ điển hình, nơi hơn 80% người dân sống trong các căn hộ HDB do nhà nước phát triển, với quy hoạch tích hợp đầy đủ tiện ích công cộng và giao thông. Giai đoạn 2025–2027, chính phủ nước này đặt mục tiêu xây 50.000 căn hộ HDB mỗi năm, cho thấy sự cam kết mạnh mẽ của nhà nước trong việc đảm bảo nơi ở cho người dân.

Ngược lại, các thành phố như New York hay London dù đặt mục tiêu xây hàng chục nghìn căn nhà mỗi năm nhưng chỉ hoàn thành một nửa, do chi phí xây dựng cao, pháp lý phức tạp và giới hạn tiếp cận vốn. Paris đang thử nghiệm hướng đi mới: tái sử dụng công trình cũ và đánh thuế nhà bỏ trống để đưa nguồn cung không sử dụng quay lại thị trường.

Tại Việt Nam, thị trường cũng đang có những chuyển biến tích cực theo hướng này. Nổi bật là việc phê duyệt Quy hoạch chung TP. Thủ Đức vào tháng 1/2025 (nay là Phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh), với trọng tâm phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) – ưu tiên xây dựng các khu dân cư mật độ cao quanh hệ thống giao thông công cộng.

Bà Giang Huỳnh đánh giá: “Đây là một hướng đi phù hợp, tận dụng tối ưu quỹ đất xung quanh các tuyến Metro để phát triển các khu đô thị tích hợp. Tuy nhiên, để mô hình TOD triển khai thành công và nhanh chóng gia tăng nguồn cung nhà ở, Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng tuyến Metro, đồng thời xây dựng khung pháp lý và chính sách đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.”

Những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, cấp phép xây dựng và ký hợp đồng mua bán trong thời gian gần đây đang tạo ra nền tảng vững chắc để thị trường nhà ở Việt Nam phục hồi ổn định từ nửa sau năm 2025 trở đi.

Về triển vọng thị trường, bà Giang Huỳnh nhận định: “Triển vọng nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng cuối năm 2025 sẽ tiếp tục bị hạn chế, do thiếu các dự án mới có pháp lý đầy đủ. Trong khi đó, Hà Nội có khả năng tăng nguồn cung nhờ nhiều dự án đã sẵn sàng triển khai. Nhu cầu ở thực tại cả hai thị trường vẫn rất cao, do đó các sản phẩm phù hợp sẽ nhanh chóng được hấp thụ khi ra mắt.”

Giải quyết bài toán nhà ở đòi hỏi một sự chuyển dịch tư duy phát triển, từ cách tiếp cận ngắn hạn sang chiến lược dài hạn. Khi nhà ở được nhìn nhận như một thành tố cốt lõi trong hệ thống hạ tầng quốc gia, các giải pháp nền tảng mới có thể được triển khai một cách hiệu quả, góp phần định hình một tương lai đô thị phát triển đồng bộ và bền vững.