JLL dự báo đầu tư khách sạn Việt Nam tỷ suất sinh lợi hàng năm 6 - 7,5%

Nghiên cứu này cho thấy ngành khách sạn tăng trưởng do đến từ chính sách gia hạn thời gian lưu trú miễn visa từ một tháng lên ba tháng và cho phép xuất nhập cảnh không hạn chế đối với du khách nước ngoài từ ngày 15 tháng 8 năm 2023. Trung Quốc tiếp tục dẫn đầu với hơn 3,5 triệu lượt khách, tăng 44,3% so với cùng kỳ. Hàn Quốc đóng góp 2,9 triệu lượt, trong khi Đài Loan (Trung Quốc) có 829.000 lượt khách. Đáng chú ý, thị trường Ấn Độ ghi nhận mức tăng trưởng hơn 42%, và các thị trường châu Âu, đặc biệt là Nga, thể hiện tăng trưởng mạnh nhất trong giai đoạn này.

Thị trường khách sạn đang có mức lợi nhuận cao tại Việt Nam

Nguồn cung khách sạn đã tăng trưởng bền vững với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm 7% đến năm 2024. Tính đến tháng 7 năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 185.000 phòng trên hơn 1.500 cơ sở lưu trú, trong đó, phân khúc cao cấp đến sang trọng chiếm 57% tổng nguồn cung. TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng là ba thị trường chính, chiếm lần lượt 14%, 13% và 12% nguồn cung toàn quốc. Hà Nội, Đà Nẵng và Hội An dẫn đầu các dự án đang trong xây dựng hoặc quy hoạch đến năm 2028, với 33% nguồn cung tương lai dự kiến thuộc phân khúc trung cấp.

Tính đến tháng 7 năm 2025, các khách sạn đang duy trì đà tăng trưởng 20% so với cùng kỳ nhờ tỷ lệ lấp đầy phòng nghỉ tăng liên tục. Doanh thu trên phòng hiện hữu, tính bằng nội tệ, tăng trung bình 21% hàng năm từ 2020 đến 2024.TP Hồ Chí Minh đã vượt qua mức hiệu suất năm 2019 trong năm 2024 và tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong năm 2025. Cùng với Hà Nội, hai thành phố này có hiệu suất vượt trội so với mức trung bình toàn quốc nhờ thu hút đa dạng khách du lịch từ khách công tác đến khách nghỉ dưỡng và MICE.

Thị trường đầu tư khách sạn cũng đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ với các giao dịch gần đây có tỷ suất sinh lời từ 6% đến 7,5%, tiệm cận mức kỳ vọng của nhà đầu tư là 8% đến 9%.

Ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao BP Đầu tư Khách sạn & Nghỉ dưỡng Châu Á của JLL

Ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao BP Đầu tư Khách sạn & Nghỉ dưỡng Châu Á của JLL chia sẻ: “Theo đánh giá của JLL, các giao dịch, thương vụ lớn sẽ tiếp tục tập trung vào bất động sản khách sạn trung tâm và các dự án nghỉ dưỡng cao cấp trong những năm tới, với sự tham gia đồng thời của cả nhà đầu tư nội địa lẫn quốc tế. Quan sát diễn biến thị trường và số lượng thương vụ tiềm năng, JLL đã nâng dự báo khối lượng đầu tư khách sạn tại Việt Nam cho năm 2025 từ mức 100 triệu USD lên 125 triệu USD, phản ánh sự tin tưởng vào nền tảng tăng trưởng của thị trường, cũng như sức hấp dẫn ngày càng gia tăng đối với các dòng vốn đầu tư trong nước và quốc tế.”

Việt Nam đang trải qua đợt cải cách pháp lý toàn diện tạo môi trường đầu tư thuận lợi chưa từng có. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024 cho phép điều chỉnh giá đất linh hoạt trong cùng một năm thay vì chu kỳ 5 năm như trước, mang đến tính minh bạch cao hơn trong định giá đất. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, việc giảm thiểu yêu cầu giấy phép xây dựng cho các dự án đã hoàn thành quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế được phê duyệt đã loại bỏ điểm nghẽn thủ tục quan trọng, rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án và giảm chi phí, rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư.

Chính phủ Việt Nam đã tiến hành tái cơ cấu hành chính từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, sáp nhập từ 63 tỉnh thành thành 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh mới. Các bộ ngành cũng được hợp nhất để tạo hệ thống hành chính tinh gọn hơn. Việc hợp nhất địa phương không chỉ tinh giản bộ máy mà còn mở ra cơ hội lớn cho nâng cấp mạng lưới giao thông, chất lượng dịch vụ và cơ sở lưu trú.

Luật Bảo vệ Dữ liệu Cá nhân có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2026 sẽ đặt ra yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt về bảo vệ thông tin khách hàng và nhân viên theo chuẩn quốc tế, không chỉ nâng cao uy tín mà còn tạo lợi thế cạnh tranh cho các khách sạn Việt Nam.

Du lịch dự kiến đóng góp 6,4% GDP năm 2024 và mục tiêu 8,3-8,5% GDP năm 2025. Chính phủ đang thực hiện các sáng kiến để định vị Việt Nam là điểm đến du lịch hàng đầu Đông Nam Á, bao gồm cải thiện kết nối hàng không quốc tế và phát triển cơ sở hạ tầng. Các hãng hàng không lớn đã mở rộng mạng bay đến nhiều điểm đến Việt Nam, như Emirates, giúp nâng cao khả năng tiếp cận của du khách quốc tế. Hãng hàng không Sun Phu Quoc Airlines mới thành lập cũng vừa ra mắt với tham vọng kết nối các điểm đến nội địa và quốc tế về trung tâm Phú Quốc. Sự kết hợp giữa chính sách visa linh hoạt, cải cách pháp lý toàn diện và tái cơ cấu hành chính hiệu quả đang tạo ra một chu kỳ tăng trưởng bền vững cho ngành khách sạn Việt Nam.

Dự báo triển vọng năm 2026 tiếp tục tích cực, với kỳ vọng nguồn cung khách sạn đạt chuẩn và số lượng thương vụ sẽ ngày càng tăng, miễn là thị trường duy trì được mức độ minh bạch và môi trường pháp lý ổn định, ông Karan Khanijou chia sẻ. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất đối với thị trường vẫn là sàng lọc được các tài sản đủ tiêu chuẩn đầu tư tổ chức tham gia thị trường, khi nguồn cung thực tế vẫn còn tương đối hạn chế.