Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Theo Savills Impacts, chi phí xây dựng đã và đang tăng nhanh hơn cả mức lạm phát tiêu dùng tại nhiều quốc gia hàng đầu như Mỹ, Anh, Pháp, Đức và Singapore trong suốt giai đoạn 2020-2024. Nguyên nhân đến từ một chuỗi các yếu tố phức tạp, từ khủng hoảng logistics toàn cầu, sự biến động khó lường của giá vật liệu thô cho đến những yêu cầu ngày càng cao về chất lượng công trình và tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị).

Tuy nhiên, áp lực chi phí không đồng đều ở mọi khu vực. Will Forwood, Giám đốc Điều hành Savills Projects khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, nhận định: “Tại nhiều nền kinh tế đang phát triển như Malaysia, Nhật Bản hay Ấn Độ, chi phí chưa phải yếu tố chi phối nhưng áp lực vẫn hiện hữu. Đặc biệt, chi phí lao động trong xây dựng tại các nước này đang tăng vượt mức lạm phát, nhất là tại các dự án công nghệ cao hoặc khu vực đô thị hóa nhanh.”

Một yếu tố mới nổi đang tác động đến cơ cấu chi phí là sự thay đổi trong nguồn cung vật liệu – đặc biệt là cát xây dựng. Trong nỗ lực bảo vệ môi trường và ổn định hệ sinh thái ven sông, nhiều địa phương tại Việt Nam và các quốc gia trong khu vực đã tăng cường kiểm soát hoạt động khai thác cát tự nhiên.

Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?.

Việt Nam, với nền kinh tế đang tăng trưởng mạnh mẽ trong khu vực, cũng không nằm ngoài vòng xoáy ảnh hưởng của xu hướng toàn cầu. Từ năm 2024, thị trường vật liệu xây dựng trong nước đã chứng kiến biến động giá đáng kể, đặc biệt ở nhóm xi măng, cát và đá. Mặc dù giá bán bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, pháp lý và giá trị thương hiệu, tuy nhiên sự gia tăng chi phí phát triển bao gồm vật liệu đến nhân công và tiện ích tích hợp như phòng gym, khu thư giãn,… đang đóng vai trò nhất định trong xu hướng này.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý 1/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt trung bình 79 triệu đồng/m², tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Cùng lúc đó, nguồn cung mới tại TP.HCM vẫn rất hạn chế – chỉ khoảng 800 căn hộ được mở bán trong quý – với phần lớn rơi vào phân khúc trung và cao cấp. Điều này làm cho phân khúc nhà ở có giá cả phải chăng, phù hợp với người mua ở thực, ngày càng khan hiếm, cho thấy bài toán chi phí đang ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc sản phẩm trên thị trường. Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng trong thời gian qua. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm trong 5 năm gần đây, trong khi nhà liền kề tăng 22% mỗi năm. Những con số này không đơn thuần phản ánh nhu cầu, mà còn cho thấy chi phí đầu tư vào tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm ngày càng cao hơn.

Song song với chi phí vật liệu xây dựng, chính sách tài chính cũng là một nút thắt toàn cầu. Việc kết thúc kỷ nguyên lãi suất thấp đã khiến chi phí vốn tăng mạnh, buộc các tổ chức tài chính siết chặt điều kiện cho vay, đặt ra yêu cầu cao hơn về vốn chủ sở hữu và độ minh bạch của dự án.

Thêm vào đó, nhân lực trong ngành xây dựng đang trở thành một thách thức mới, dù chưa biểu hiện rõ nét như tại các nước phát triển khác. Lực lượng lao động chủ yếu đến từ khu vực nông thôn và thường di chuyển theo mùa, khiến tiến độ công trình thiếu tính ổn định trong các giai đoạn cao điểm.

Tại Việt Nam, TP.HCM là ví dụ điển hình cho đô thị chịu áp lực lớn từ triều cường và mưa lớn – khiến chi phí xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngày càng tốn kém hơn.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản trước đây đã chứng kiến những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý kéo dài, dẫn đến một giai đoạn thanh lọc sâu, với nhiều dự án bị đình trệ và tâm lý đầu tư dần thận trọng. Để đối phó với thực trạng đó, Việt Nam đã triển khai nhiều cải cách mang tính cấu trúc. Việc đồng loạt ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và tạo điều kiện cho dòng vốn dài hạn. Song song đó, các dự án đầu tư công quy mô lớn đang được tăng tốc, từ sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam cho đến vành đai Hà Nội, TP.HCM, mở ra không gian phát triển mới cho các đô thị vệ tinh.