Nhà ở xã hội - "miếng bánh" không dễ xơi. Bài XII: Đất không thiếu, tiền không thiếu, vì sao khan hiếm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội?

Thị trường nhà đất đến nay vẫn trầm lắng nhưng với phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội (NOXH) vẫn trong cơn khát vì thiếu nguồn cung. Theo số thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2021 và 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 hầu như không còn tại thị trường TP HCM. Năm 2022, Hà Nội cũng không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2. Các dự án nhà ở với mức giá bình dân chỉ xuất hiện nhỏ giọt, làm cho cung - cầu trong phân khúc này rất căng thẳng, khi căn hộ có giá từ 2 - 4 tỉ đồng đang được khách hàng tìm kiếm nhiều nhất, với giá tăng khoảng 2-3%.

Mới chỉ giải ngân được 0,07%

Ngày 3-4-2023 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 338 phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021 - 2030. Kèm theo đó là triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NOXH, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ. Quyết định này làm dấy lên hy vọng sẽ giải quyết được cơn khát NOXH và làm cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ phục hồi, góp phần làm ấm lại thị trường bất động sản (BĐS) nhưng tốc độ giải ngân đến nay vẫn rất thấp, dù các chuyên gia đã cảnh báo từ lâu.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, sau 6 tháng triển khai gói tín dụng lớn này, đến nay mới giải ngân được khoảng 83 tỷ trong tổng số 1.095 tỷ đồng đã ký hợp đồng vay vốn, tức chưa đến tức chưa đến 0,07%.

Tại tọa đàm về "Hiện thực hóa đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH" chiều 19/10, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đánh giá: "Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng rất quyết tâm triển khai, nhưng đến nay tỷ lệ giải ngân vẫn chưa như mong muốn". Bộ trưởng chia sẻ và nói sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) để gỡ vướng, triển khai hiệu quả gói vay này, vì đề án này còn nhiều khó khăn, thách thức và cần sự chung tay, vào cuộc một cách đồng bộ của các cấp chính quyền, các hiệp hội nghề nghiệp và các doanh nghiệp (DN). Ông mong nhận được các ý kiến để Bộ Xây dựng có cơ sở, kịp thời đề xuất với Chính phủ các điều chỉnh cần thiết và khả thi trong thời gian sắp tới sắp tới.

Còn một hướng ra khác, khi các chuyên gia đề nghị lập quỹ đầu tư phát triển NOXH để đa dạng hóa nguồn vốn, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết sẽ đề nghị Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước cùng nghiên cứu. Đây là đi đúng khi mà nhiều quốc gia khác như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc… cũng làm như vậy để thực hiện chính sách nhà ở quốc gia, cung cấp chỗ ở cho người dân.

Cơn khát nhà ở xã hội, nhà giá rẻ rất gay gắt

Nghịch lý là trong khi nhu cầu NOXH, nhà ở thương mai giá rẻ ngày càng cao, đặc biệt là ở các đô thị, thì số lượng NOXH được xây dựng ngày càng giảm. Theo số liệu năm 2022 của Bộ Xây dựng, sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011 - 2020, tính đến hết năm 2022, cả nước đã hoàn thành 307 dự án NOXH khu vực đô thị với 157.100 căn, chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với 432.400 căn.

Tại TP HCM, theo váo cáo của UBND vừa gửi tới Bộ Xây dựng: Tổng nhu cầu nhà ở của TP HCM trong giai đoạn 2021-2030 khoảng 37 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó chủ yếu là nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở đô thị khoảng 15 triệu m2 sàn nhà ở, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp trên địa bàn khoảng 12 triệu m2. Để đáp ứng nhu cầu này, quỹ đất cần 451ha, vốn đầu tư xây dựng khoảng 86.400 tỉ đồng.

Đó là nhu cầu, còn trên thực tế, theo báo cáo, trong giai đoạn 2021-2030 TP HCM dự báo sẽ chỉ phát triển được khoảng 6,58 triệu m2 sàn NOXH, tương ứng khoảng 93.000 căn hộ. Với số lượng đó, TP HCM cho rằng khả năng phát triển tối đa nguồn cung NOXH giai đoạn 2021-2030 chỉ đáp ứng được 17,8% nhu cầu của người dân, trong đó loại hình nhà lưu trú công nhân chỉ đáp ứng được gần 6% nhu cầu.

Về việc việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng ở TP HCM, hiện mới chỉ có một dự án vay được vốn từ gói ưu đãi này. Ngoài ra còn có 6 dự án khác liên quan đang có nhu cầu xin vay khoảng 2.776 tỉ đồng nhưng đến nay mới chỉ có 1 dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê của Công ty CP ThuThiemGroup được Ngân hàng BIDV chi nhánh quận 7 chấp thuận cho vay 585 tỉ đồng, 5 dự án còn lại vẫn đang làm hồ sơ, hoàn tất thủ tục vay.

TP Hà Nội, là đô thị đặc biệt, tập trung dân số cao nhưng thiếu trầm trọng NOXH khiến người thu nhập thấp rất chật vật để có được căn nhà. Hồi tháng 5-2023, người dân Hà Nội phải xếp hàng ngày đêm để mua căn hộ tại dự án NOXH NHS Trung Văn do Công ty CP Đầu tư xây dựng NHS làm chủ đầu tư, đã đẩy giá NOXH lên cao ngất.

Để đáp ứng nhu cầu về NOXH, mới đây UBND TP Hà Nội đã duyệt danh mục các dự án nhà ở, khu đô thị trong Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 (đợt 1), trong đó có thêm 8 dự án NOXH, cung cấp hơn 5.500 căn hộ, tương ứng hơn 485.000 m2 sàn.

Theo công ty quản lý BĐS Savills Việt Nam, tỉ lệ đô thị hóa của Hà Nội dự kiến sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030. Trong tương lai, nguồn cung nhà ở tại thị trường Hà Nội vẫn có thể thiếu hụt khi tốc độ đô thị hóa của Hà Nội sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030, thiếu hụt nguồn cung là 95.800 căn hộ nhà ở.

Chỉ khảo sát ở hai địa phương là TP HCM và Hà Nội, cũng cho thấy cơn khát NOXH vẫn đang rất gay gắt và trong tương lai gần vẫn rất gay gắt, nếu thiếu chính sách mở về NOXH. 

Gỡ khó cho chính sách nhà ở xã hội

Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, thuộc Bộ Xây dựng, dù NOXH là phân khúc có lực cầu lớn trên thị trường nhưng nguồn cung lại hạn chế. Các dự án NOXH đang gặp khó về quỹ đất và các thủ tục đầu tư. Hiện thủ tục, trình tự làm NOXH giống như nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn ở một số khâu, dẫn đến trình tự thủ tục đầu tư còn kéo dài. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư phát triển dự án NOXH cũng khó thực hiện, như được miễn giảm thuế VAT, thu nhập DN, miễn tiền sử dụng đất, các ưu đãi tiếp cận vốn… Tuy nhiên, các ưu đãi lại không được tính vào giá bán khiến phân khúc này không thu hút được các chủ đầu tư.

Thực tế các vấn đề mà ông Hà Quang Hưng nêu trên đã được báo chí, các chuyên gia góp ý từ khi gói tin dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai nhưng đến nay vẫn chưa có thay đổi lớn, dù Chính phủ đã có Nghị quyết 33/2023 đề ra các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nhưng chỉ với nghị quyết này là chưa đủ để kích hoạt thị trường NOXH.

Điểm mấu chốt để chính sách NOXH được triển khai đồng bộ là phải sửa Luật nhà ở năm 2014. Hiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 lần này.

Trong phiên thảo luận thứ 2 về nâng cao năng suất lao động, bảo đảm an sinh xã hội trong bối cảnh mới tại Diễn đàn kinh tế - xã hội 2023 được tổ chức sáng 19/9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, Luật nhà ở (sửa đổi) sẽ giảm bớt điều kiện, mở rộng tiêu chí để người dân có thể tiếp cận NOXH. Theo đó, dự thảo đã bổ sung nhóm chính sách về nhà ở công nhân ở KCN (gồm NOXH và nhà lưu trú cho công nhân) và NOXH cho lực lượng vũ trang. Về nhóm chính sách dành quỹ đất để phát triển NOXH, khắc phục những tồn tại trước đây, chỉ yêu cầu dành 20% qũy đất trong dự án nhà thương mại ở các đô thị loại 3 trở lên cho NOXH, lần này Chính phủ trình theo hướng giao cho UBND cấp tỉnh chủ động quỹ đất phát triển NOXH, bổ sung nhóm chính sách ưu đãi chủ đầu tư phát triển NOXH nhằm thu hút DN tích cực tham gia. Đặc biệt giảm bớt thủ tục trong việc xác định các đối tượng được mua NOXH. Trước đây có 3 tiêu chí xác định đối tượng được mua NOXH là cư trú, thu nhập và diện tích nhà ở, thì ở dự thảo lần này sẽ bỏ tiêu chí về cư trú. Theo đó xác định đã là công dân Việt Nam thì được quyền mua nếu đủ điều kiện về thu nhập, nhà ở.

Những thay đổi đó (nếu dự thảo Luật nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua), thì đối tượng được mua NOXH được mở rộng, thúc đẩy thị trường phân khúc này.

Lãi suất không hấp dẫn

Hiện tại ngành ngân hàng đang triển khai đồng thời 2 gói tín dụng NOXH, gồm: Gói tín dụng NOXH theo Nghị định 100/2015 của Chính phủ (ban hành 20-10-2015, có hiệu lực ngày 10-12-2015) và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ các ngân hàng thương mại. Nhưng cả 2 gói tín dụng này vẫn đang rất khó giải ngân, trong đó gói tín dụng theo Nghị định 100 đến nay chưa có chủ đầu tư nào được tiếp cận, dù đã triển khai tới 7 năm. Trên thực tế, năm 2022, gói tín dụng này chỉ giải ngân được 4.183 tỷ đồng với 11.545 khách hàng. Số vốn còn lại để cho vay trong năm 2023 là gần 11.000 tỷ đồng, nhưng danh sách các địa phương gửi về thì nhu cầu vốn đến nay chỉ hơn 4.300 tỷ đồng, như vậy còn "ế " gần 7.000 tỷ đồng. Nguyên nhân, theo ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), dù 4 ngân hàng thương mại Nhà nước được chỉ định đều đã ban hành đầy đủ quy trình triển khai cho vay, nhưng lại chưa thể triển khai do ngân sách Nhà nước chưa bố trí được nguồn cấp bù. Còn với kênh qua Ngân hàng Chính sách xã hội, hiện Chính phủ chỉ cho vay với người mua nhà, với chủ đầu tư thì chưa có quy định.

Dù vậy, ngay cả cho vay với người mua nhà cũng đang gặp khó vì khách hàng của Ngân hàng Chính sách xã hội chủ yếu các hộ gia đình nghèo, cận nghèo, mới thoát nghèo ở các vùng khó khăn. Trong khi đối với các DN, bản thân Ngân hàng Chính sách xã hội chưa có kinh nghiệm cho vay các DN bất động sản, cần phải nâng cấp trình độ cán bộ, mạng lưới, quy trình thì mới triển khai được.

Đối với gói 120.000 tỷ đồng thì dùng nguồn lực các ngân hàng thương mại, không dùng ngân sách. Một trong những nguyên nhân gói tín dụng này khó giải ngân, theo TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, là lãi suất chưa hấp dẫn. Với người mua nhà, lãi suất lên đến đến 8,2%/năm là quá cao, không phù hợp với sức chịu đựng của người có thu nhập thấp, thời gian ưu đãi đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, sau đó lãi suất thả nổi theo thị trường. Thực tế, mức lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà ở thương mại đang được một số ngân hàng áp dụng trong thời gian ngắn còn thấp hơn cả lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, như Woori Bank (7,2%/năm), SHB, MBBank và Hong Leong Bank (7,5%/năm), Shinhan Bank (7,6%/năm); BIDV (7,8%/năm), Agribank và Vietcombank (8%/năm)…, thì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng “ế” là điều tất nhiên.

Trong khi với các DN đầu tư NOXH phải vay mức lãi suất 8,7%/năm 3 năm, trong khi lại khống chế lợi nhuận không quá 10%, chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn có tính xã hội. Hơn nữa, mức giá bán và người mua nhà lại do các sở, ban ngành của tỉnh/thành phố nơi có dự án lựa chọn, càng khó cho các DN đầu tư.

Đó là lý do hiện nhiều DN đang kiến nghị giảm lãi vay với chủ đầu tư xuống còn 6,5%/năm, khách mua nhà là 4,8%/năm.

Không thay đổi các chính sách nhà ở, không tính toán lại lãi suất ưu đãi cho vay các gói tín dụng hỗ trợ về NOXH, thì cơn khát NOXH, nhà ở thương mại giá rẻ vẫn còn tiếp tục và gay gắt hơn. Đó là hệ quả sinh ra nghịch lý có tiền (vốn), có đất, có chủ trương chính sách nhưng người dân, người có thu nhập thấp vẫn không thể có nhà ở. 

Lưu Vĩnh Hy