Nhà ở hình thành trong tương lai được xác nhận trong tối đa 15 ngày

Từ ngày 18/9/2026, chủ đầu tư dự án có nhà ở hình thành trong tương lai phải tính mốc 15 ngày vào kế hoạch đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là thời hạn tối đa để Sở Xây dựng kiểm tra hồ sơ và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở có đủ điều kiện bán, cho thuê mua hay không.

15 ngày để chốt điều kiện đưa nhà ở ra thị trường

Quy định này được nêu tại Quyết định 1649/QĐ-BXD ngày 18/9/2026 do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh ký, công bố thủ tục hành chính sửa đổi trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương báo cáo kết quả, tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (h: Cafef).

Theo thủ tục “Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”, chủ đầu tư phải hoàn tất việc thông báo với Sở Xây dựng nơi có dự án trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng có tối đa 15 ngày để kiểm tra các điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh. Kết quả phải được trả lời bằng văn bản.

Nếu nhà ở đủ điều kiện, cơ quan quản lý phải thông báo cho chủ đầu tư. Trường hợp không đủ điều kiện, lý do cũng phải được nêu rõ.

Điểm này tạo ra một mốc thủ tục cụ thể đối với doanh nghiệp, thay vì để việc chuẩn bị mở bán chỉ dựa vào tiến độ nội bộ của dự án.

Hồ sơ phải chứng minh đủ cả đất, xây dựng và từng sản phẩm

Để được xem xét, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo theo mẫu cùng bảng danh sách thông tin về những nhà ở dự kiến đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Phần pháp lý đất đai phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất của dự án, như quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Nếu thông tin trên giấy chứng nhận đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu đã được vận hành, dữ liệu này có thể được sử dụng thay thế giấy tờ tương ứng.

Về xây dựng, hồ sơ phải thể hiện giấy phép xây dựng và hồ sơ liên quan nếu công trình thuộc diện phải xin phép. Trường hợp được miễn giấy phép, chủ đầu tư phải có thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng.

Dự án cũng phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ được chấp thuận, phê duyệt. Với chung cư và tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng.

Không còn là danh sách chung của cả dự án

Một thay đổi đáng chú ý nằm ở cách xác định sản phẩm đủ điều kiện.

Bảng danh sách phải thể hiện thông tin cụ thể của từng nhà ở, gồm mã và tên dự án, công trình, loại nhà ở, vị trí, ký hiệu hoặc mã căn, diện tích sàn xây dựng và thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.

Với căn hộ chung cư, vị trí phải ghi rõ số tầng. Với biệt thự và nhà ở riêng lẻ, phải xác định vị trí lô đất.

Cách chuẩn hóa này khiến việc xác định sản phẩm được phép đưa ra thị trường gắn chặt hơn với từng căn, từng lô thay vì chỉ dừng ở thông tin tổng thể của dự án.

Chủ đầu tư đồng thời phải cam kết chịu trách nhiệm về tính đầy đủ, chính xác và trung thực của thông tin, cũng như bảo đảm nhà ở đáp ứng điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định.

Trong trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời trong thời hạn quy định, doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo pháp luật.

Hồ sơ có thể được nộp trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến và không phải nộp lệ phí.

Quyết định 1649/QĐ-BXD có hiệu lực từ ngày 18/9/2026. Cùng thời điểm, nội dung công bố thủ tục hành chính liên quan tại Quyết định 843/QĐ-BXD ngày 2/6/2026 hết hiệu lực.

Thủ tục được sửa đổi trên cơ sở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Nghị định 96/2024 của Chính phủ và Nghị định 54/2026 sửa đổi, bổ sung một số quy định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.