Điểm khác biệt của thị trường bất động sản Hà Nội trong chu kỳ mới

Nguồn cung, giá, giao dịch nhà ở đều ghi nhận mức tăng

Xuyên suốt năm 2024, thị trường nhà ở, đặc biệt phân khúc căn hộ để bán tại Hà Nội đã ghi nhận sức quan tâm mạnh mẽ từ phía người mua.

Kết thúc Quý 1/2024, trước thông tin về việc Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở (sửa đổi) đều đã được thông qua, thị trường ghi nhận những phản ứng tích cực khi luật sửa đổi hướng đến nhiều điểm bảo vệ lợi ích của người mua cũng như minh bạch hóa các hoạt động thị trường. Việc này đã tạo đà thúc đẩy quá trình mở bán trở lại của các dự án căn hộ và biệt thự, liền kề với mức tăng nguồn cung trong quý lần lượt là 99% và 221% theo năm đối với hai phân khúc. Lượng giao dịch và giá bán tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Sang tới Quý 2 và Quý 3/2024, đà phục hồi tiếp tục ghi nhận. Đặc biệt, đây cũng là thời điểm các bộ luật liên quan tới thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sớm, tiếp thêm niềm tin cho các nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Trong Quý 3/2024, thị trường tiếp tục được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ. Nguồn cung căn hộ tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm. Lượng căn bán tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Giá căn hộ tăng mạnh, với giá sơ cấp đạt 69 triệu VNĐ/m2 và giá thứ cấp đạt 51 triệu VNĐ/m2, thiết lập mặt bằng giá mới tại thị trường thủ đô.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội

Trước sự ấm lên của thị trường, nhiều chủ đầu tư trong Quý 4/2024 đã mở bán dự án mới sớm hơn dự kiến. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, nhu cầu nhà ở lớn đi kèm nguồn cung lớn được mang tới thị trường trong thời gian vừa qua sẽ khiến lượng giao dịch trong Quý 4/2024 tại Hà Nội tiếp tục tăng theo năm.

Cũng trong năm vừa qua, thị trường căn hộ bắt đầu được xem là một loại tài sản tích trữ. Theo bà Hằng, nếu trước đây người mua căn hộ đơn thuần là để ở hoặc đầu tư cho thuê, thì hiện nay họ còn kỳ vọng thêm vào sự tăng giá của căn hộ.

“Kỳ vọng này hoàn toàn có tính hiện thực khi nó có cả lợi suất đầu tư từ việc cho thuê cho tới lợi nhuận từ việc tăng giá. Trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự liền kề và nhà phố đứng ở mức cao, căn hộ lại trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn khiến các nhà đầu tư đã hướng nhiều sự quan tâm”, bà Hằng chia sẻ.

Chu kỳ mới sẽ có tính thanh lọc lớn

Trước những diễn biến tích cực của năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội cũng như thị trường cả nước vào năm 2025 được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới. Theo bà Hằng, sau mỗi chu kỳ, thị trường sẽ được nâng cấp và trở nên chuyên nghiệp, đồng bộ hơn so với chu kỳ cũ. Chu kỳ lần này sẽ hướng tới sự phát triển bền vững nhờ những trợ lực mạnh mẽ từ việc hoàn thiện khung pháp lý và các yếu tố tăng trưởng mạnh mẽ về kinh tế vĩ mô.

Cụ thể, các luật liên quan đến bất động sản quan trọng đều đã được thông qua và có hiệu lực sớm hơn dự kiến trong năm 2024 như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và gần đây nhất là phê duyệt Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn 2050 đã tạo điều kiện cho người dân và nhà đầu tư nhìn rõ hơn định hướng và định hình phát triển không gian đô thị của Hà Nội.

Bất động sản Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi trong thời kỳ mới (Ảnh: Phan Chính)

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới cũng được đặt nhiều kỳ vọng. Việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo cơ chế thị trường không chỉ ảnh hưởng đến giá bất động sản mà còn tác động trực tiếp đến những đối tượng tham gia vào thị trường, từ người dân sở hữu đất cho đến các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án. Bảng giá đất được ban hành vào những thời điểm cuối năm và có hiệu lực ngay lập tức đã hỗ trợ các đơn vị phát triển có hình dung rõ hơn, các cơ quan liên quan cũng sẽ có từng bước tính toán quan trọng đối với việc phát triển dự án trong năm 2025.

“Trong chu kỳ mới của thị trường lần này, sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư. Nếu trước kia các chủ đầu tư chỉ cần có vốn, có dự án là có thể tham gia vào thị trường, giờ đây, các chủ đầu tư phải xây dựng uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mới có thể phát triển dự án”, bà Hằng cho biết.

Điểm khác của thị trường lần này là sự tham gia trực diện của các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu thời gian trước đó, các nhà đầu tư nước ngoài phần lớn ở vị thế tìm hiểu thị trường thì hiện nay họ đã tham gia sâu hơn, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư và bắt tay với các chủ đầu tư lớn trong nước để phát triển dự án. Việc này được kỳ vọng sẽ khắc phục yếu điểm trước đó của thị trường về huy động vốn nước ngoài. Qua đó, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia sâu và rộng hơn vào thị trường và đa dạng hóa phân khúc đầu tư. Hơn nữa, tiềm lực tài chính từ các thương vụ hợp tác này sẽ nâng cấp thị trường hiện hữu, khiến cánh cửa tham gia thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thu hẹp hơn.

Về sản phẩm, bà Hằng đánh giá, trong chu kỳ mới, mỗi thị trường sẽ có những dòng sản phẩm khác biệt. Các chủ đầu tư còn cần đặt ra mục tiêu phải lấy việc làm hài lòng khách hàng làm tiêu chí phát triển sản phẩm, kể cả căn hộ hạng C hay nhà ở xã hội.

“Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, Luật Thủ đô 2024, Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã đặt ra quan điểm, tầm nhìn, mục tiêu phát triển, để phát triển Thủ đô “Văn hiến - Văn minh – Hiện đại”. Các dòng sản phẩm bất động sản trong thời gian tới ở thị trường Hà Nội cũng cần phải tính đến các quy định, nội dung trong các văn bản này từ đó góp phần, làm đẹp cảnh quan đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống. Đồng thời đảm bảo mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở, diện tích nhà ở bình quân đầu người”, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ.

Cũng theo bà Hằng, nguồn cung căn hộ Hạng B sẽ tiếp tục chiếm tỷ trọng chính trên thị trường Hà Nội vào năm 2025, phân khúc Hạng C và nhà ở xã hội đều cải thiện hơn về nguồn cung.

Nguồn cung nhà ở trong thời gian tới sẽ tới từ những chủ đầu tư lớn tại các đại đô thị vùng ven bên ngoài vành đai, các dự án đảm bảo pháp lý, chất lượng, được trang bị đầy đủ tiện ích cũng như các tiêu chuẩn bền vững. Thậm chí, xu hướng nguồn cung mới với chi phí vừa túi tiền hơn có thể tập trung tại những khu vực lân cận Hà Nội khi bảng giá ở khu vực nội thành cũng như các khu vực lân cận vành đai ở ngưỡng cao.