Ai sẽ được mua nhà ở xã hội trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng?

Tuy nhiên gói tín dụng này vẫn chưa được kích hoạt, trong khi các ngân hàng đã sẵn sàng. Nhìn tổng thể, gói hỗ trợ tín dụng này rất khó giải ngân cho cả người vay mua nhà, lẫn chủ đầu tư. Nguy cơ gói tín dụng này lâm vào tình trạng giải ngân thấp là rất cao.

Chiều 6-5, Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi có buổi tiếp xúc chuyên đề về dự thảo Luật Bảo hiểm xã hội sửa đổi và dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi với cử tri công nhân lao động tại quận 7. Tại buổi tiếp xúc, nhiều cử tri đã nêu ý kiến các vấn đề liên quan đến chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (NƠXH), nhà lưu trú cho công nhân, với mong muốn được nhà nước hỗ trợ để công nhân, người lao động mua được NƠXH.

Cơn khát nhà ở xã hội

Tại buổi tiếp xúc này, một cán bộ công đoàn thẳng thắn nêu ý kiến rằng, ngay cả cán bộ công đoàn tiếp cận chính sách NƠXH cũng rất khó khăn, công nhân, viên chức tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ mua NƠXH càng khó. Nhiều công nhân cho rằng với lương 11 triệu đồng/tháng, làm sao mua nổi NƠXH, đó là chưa kể tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ mua nhà của Nhà nước rất khó khăn, khi lãi suất vay ưu đãi từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lên đến 8,2% là không kham nổi. Cử tri cũng thất vọng vì cho đến nay, các cơ quan chức năng vẫn chưa ban hành thủ tục, điều kiện cụ thể để thực hiện gói tín dụng này.

Chỉ qua buổi tiếp xúc cử tri này cũng cho thấy nhu cầu NƠXH trên cả nước, đặc biệt là ở các TP lớn rất cao. Cơn khát NƠXH là thực tế khi hàng triệu công nhân, lao động đang có nhu cầu rất cao. Cứ nhìn cảnh người dân chen lấn mua NƠXH hôm đầu tháng 4-2023 tại dự án Trung Văn thuộc phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội thì biết cơn sốt đó như thế nào.

Dự án NƠXH Trung Văn đã được thông tin công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng Hà Nội và website của chủ đầu tư với mức giá niêm yết theo quy định và miễn phí việc tư vấn hồ sơ. Nhưng do chỉ mở bán 157 suất mua, 68 suất cho thuê, nên không thấm vào đâu so với nhu cầu. Ngay lập tức hàng trăm “cò NƠXH” xuất hiện rao bán ăn chênh lệch, thậm chí mức chênh có thể lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi căn!

Thực tế nhu cầu NƠXH rất nóng sốt. Người lao động đang trông chờ triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay NƠXH. Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) triển khai gói hỗ trợ này nhưng cho đến nay, các cơ quan chưa ban hành thủ tục, điều kiện cụ thể để thực hiện.

Trước đó, đầu tháng 3-2023, một trong các giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) đã được Chính phủ đưa ra trong Nghị quyết số 33/NQ-CP, với các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, bằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Mục tiêu của gói tín dụng này nhằm thúc đẩy hoàn thành ít nhất 1 triệu căn NƠXH, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030.

Theo nghị quyết, Chính phủ giao NHNN chủ trì triển khai gói tín dụng này và chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là bốn ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại Nhà nước trên thị trường. Chính phủ hy vọng khi gói tín dụng này được triển khai, có thể sẽ phá băng thị trường BĐS đang ở thời kỳ bị “đông cứng”.

Đầu tháng 4-2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Đề án cũng nhấn mạnh việc hoàn thành 1 triệu căn hộ là nhiệm vụ đặt ra trong thời gian tới. Theo đó giai đoạn 2021 - 2025 là 428.000 căn, giai đoạn tiếp theo là 634.200 căn.

Vì sao chậm triển khai?

Thực tế cho đến nay, gói lãi suất này vẫn chưa được các cơ quan chức năng triển khai, như cử tri TP HCM đã phản ánh. Việc chậm triển khai gói hỗ trợ này ảnh hưởng lớn đến chính sách của Nhà nước đối với người lao động có thu nhập thấp, ảnh hưởng đến việc “phá băng” thị trường BĐS mà Chính phủ kỳ vọng.

Ngày 1-4-2023, NHNN đã có văn bản gửi các ngân hàng thương mại và các chi nhánh của NHNN tại 63 tỉnh, TP thông báo một số thông tin có liên quan đến chương trình này.

Theo hướng dẫn của NHNN, từ ngày 1-4-2023, người dân thuộc đối tượng được mua NƠXH có nhu cầu vay mua NƠXH có thể đến các ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank để thực hiện thủ tục vay với lãi suất 8,2%/năm, thời hạn cho vay tối đa là 5 năm. Còn chủ đầu tư dự án NƠXH được vay với lãi suất 8,7%/năm, thời gian ưu đãi là 3 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận ban đầu. Đối tượng được vay là đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (nhà ở xã hội tại khu công nghiệp) và người dân ở tại các dự án cải tạo chung cư cũ phải có hợp đồng mua NƠXH với chủ đầu tư theo quy định pháp luật về nhà ở. Đối với các chủ đầu tư được vay là phải là chủ đầu tư các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư phải có trong Danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (nhà ở xã hội tại khu công nghiệp), cải tạo, xây dựng lại chung cư do UBND cấp tỉnh công bố.

Tiếp đó, ngày 3-5, Bộ Xây dựng cũng đã có hướng dẫn về các tiêu chí, đối tượng mua NƠXH, nhà ở công nhân, các chủ đầu tư được vay gói tín dụng này tương tự như hướng dẫn của NHNN đã nêu.

Về lãi suất, NHNN hướng dẫn: Theo Nghị quyết của Chính phủ, lãi suất thấp hơn lãi suất cho vay thông thường của ngân hàng thương mại. NHNN cũng xác định lãi suất thay đổi 6 tháng/lần và từ nay đến 1/6, lãi suất đối với chủ đầu tư sẽ là 8,7%/năm, lãi suất đối với người mua nhà là cá nhân là 8,2%. Tức là thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay thông thường của bốn ngân hàng thương mại nhà nước. Thời gian ân hạn là 3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với người mua nhà - tức từ năm thứ 6 trở đi, lãi suất vay ưu đãi đó bị thả nổi theo thị trường. Đây là điểm mà người mua NƠXH băn khoăn vì không thể hình dung lãi suất vay lúc đó là bao nhiêu. Đáng lưu ý, theo hướng dẫn của NHNN, kể từ ngày 1-7-2023, định kỳ 6 tháng một lần, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho 4 ngân hàng trên tham gia giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Về nguồn vốn, theo hướng dẫn của NHNN, các ngân hàng thương mại nêu trên sẽ tự huy động. Các ngân hàng khác muốn tham gia thì NHNN sẵn sàng cho phép các ngân hàng khác tham gia với điều kiện tuân thủ các điều kiện theo hướng dẫn của NHNN.

NHNN nhấn mạnh, chương trình cho vay triển khai ngay từ 1-4-2023. Thời hạn kết thúc giải ngân gói tín dụng này là ngày 31-12-2030.

Tuy nhiên, trên thực tế gói hỗ trợ này vẫn chưa được kích hoạt, làm chậm trễ tiến độ, dù các ngân hàng nêu trên đã sẵn sàng.

Nhưng điều đáng nói là ngay cả với các chủ đầu tư lại chưa sẵn sàng. Theo quy định, Bộ Xây dựng sẽ công bố danh mục các dự án đủ pháp lý cho vay. Tiêu chí về chủ đầu tư, là dự án đã được phê duyệt, đã giao đất, giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng, thì mới được cho vay.

Hiện Bộ Xây dựng vẫn đang chờ các chủ đầu tư gửi thông tin để Bộ tổng hợp gửi NHNN và trên cơ sở danh mục dự án đó, các ngân hàng giải ngân.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng thông tin, tín dụng sẵn sàng nhưng hiện cả nước có rất ít dự án NƠXH, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM. Điều đó cho thấy các địa phương cần phải vào cuộc đẩy mạnh gỡ vướng các thủ tục pháp lý để các dự án đủ điều kiện vay vốn, để dự án có tính khả thi thì mới được Bộ Xây dựng tập hợp gửi NHNN cho phép giải ngân. Có dự án khả thi, chủ đầu tư được ngân hàng cho vay thì người mua NƠXH mới được duyệt mua và duyệt cho vay theo gói tín dụng.

Tất cả cho thấy, công tác triển khai gói hỗ trợ này vẫn còn nhiều ách tắc. Với các dự án chưa đủ pháp lý hoặc hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện thì khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Do vậy nếu các địa phương không mạnh dạn tháo gỡ, có cơ chế riêng đẩy nhanh tiến độ các dự án, thì việc giải ngân vốn cho nhà đầu tư lẫn vốn vay cho người lao động mua nhà sẽ rất nhiêu khê và chậm chạp.

Lãi suất ưu đãi vẫn cao

Các chuyên gia tài chính, xã hội nhận định về lãi suất vay đối với người được mua NƠXH là 8,2% như gói hỗ trợ này quy định, là vẫn còn cao và vượt khả năng của người lao động.

Đó là chưa kể thời gian cho vay ưu đãi 8,2% cũng chỉ đến 5 năm. Bắt đầu từ năm thứ 6, lãi suất vay ưu đãi đó bị thả nổi theo thị trường, tức lãi suất thương mại theo thị trường với nhiều rủi ro mà người lao động khó hình dung nổi.

Các chuyên gia tài chính tính toán, nếu tổng thu nhập của 2 vợ chồng không quá 20 triệu/tháng, thì dù có chính sách hỗ trợ như thế nào cũng không thể sở hữu nhà ở. Họ cho rằng với mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi 5 năm là quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về NƠXH là cần được vay với lãi suất thấp và vay thời hạn dài, như Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.

Các chuyên gia tính toán, để mọi người có thu nhập thấp được tiếp cận với nguồn vốn vay và cơ hội mua NƠXH, mức lãi suất phù hợp với người mua là khoảng 4,8-5% và cố định trong vòng 20 năm thì mới khả thi.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng, đây là gói tín dụng thương mại ưu đãi từ nguồn vốn của hệ thống ngân hàng thương mại chớ không phải của Chính phủ. Trong thời điểm khó khăn như hiện nay, muốn giảm thấp hơn nữa thì rất khó vì ngân hàng cũng là doanh nghiệp, phải huy động vốn cho vay phục vụ nhiều đối tượng. Việc giảm 1,5-2% lãi suất so với thị trường là nỗ lực chung của ngân hàng thương mại cùng với doanh nghiệp để phát triển NƠXH.

Nhìn tổng thể, gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng này rất khó giải ngân cho cả người vay mua NƠXH lẫn chủ đầu tư, dù thời hạn kết thúc giải ngân gói tín dụng này đến ngày 31-12-2030. Nguy cơ gói tín dụng này lâm vào tình trạng giải ngân thấp là rất cao.

Một câu hỏi đặt ra: Hiện nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp rất cao, đặc biệt ở các đô thị. Vậy tại sao không mở rộng đối tượng cho vay mua NƠXH theo Luật Nhà ở năm 2014? Theo luật này, có đến 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH, trong đó có nhóm người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, cán bộ công nhân viên chức chưa có nhà - những đối tượng có nhu cầu nhà ở thực sự.

Câu hỏi này đặt ra ở tầm vĩ mô và Chính phủ cần phải có một chính sách khả thi về NƠXH cho mọi công dân có nhu cầu.

Lưu Vĩnh Hy