TS. Trần Xuân Lượng nêu giải pháp kiểm soát thị trường sốt đất ảo

PV: Thưa ông, gần đây, thông tin sáp nhập các tỉnh thành khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu biến động mạnh. Ông có thể chia sẻ về thực trạng này và những nguy cơ tiềm ẩn?

TS. Trần Xuân Lượng: Đúng vậy, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, dù mục đích chính là tinh gọn bộ máy hành chính và thúc đẩy phát triển kinh tế, lại bị một số nhóm đầu cơ lợi dụng để tạo ra những cơn sốt đất ảo. Những nhóm này không chỉ tung tin đồn về quy hoạch hoặc các dự án lớn mà còn lợi dụng các giao dịch nội bộ để thổi phồng giá đất. Nhờ đó, họ có thể tạo ra một làn sóng đầu tư mạnh mẽ, khiến giá đất tăng vọt trong thời gian ngắn, nhưng thực tế lại không có bất kỳ sự thay đổi nào về giá trị thực của khu vực.

Hiện tượng này gây ra tác động tiêu cực, đặc biệt đối với những nhà đầu tư non kém kinh nghiệm. Nhiều người bị cuốn vào "cơn sốt" này, cho rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng, và vì thế sẵn sàng bỏ ra số tiền lớn để mua đất. Tuy nhiên, khi cơn sốt kết thúc và giá đất giảm mạnh, họ dễ dàng mắc kẹt, thậm chí chịu thiệt hại tài chính nặng nề. Những nhà đầu tư này phải đối mặt với rủi ro lớn, trong khi các nhóm đầu cơ có thể nhanh chóng thu về lợi nhuận từ việc "vẽ" ra những cơn sốt đất không có giá trị thực.

TS. Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam

PV: Thực tế, những “cơn sốt đất ảo” như vậy có thể gây ra những hệ lụy gì cho thị trường bất động sản và nền kinh tế?

TS. Trần Xuân Lượng: Những cơn sốt đất ảo tạo ra sự lệch lạc rõ rệt giữa giá trị thực và giá trị thị trường của bất động sản. Khi giá đất bị thổi phồng một cách không có cơ sở, thị trường sẽ trở nên thiếu ổn định, khiến các giao dịch bất động sản trở nên rủi ro. Nhà đầu tư, đặc biệt là những người không có thông tin chính xác hoặc thiếu kinh nghiệm, dễ dàng bị cuốn vào "cơn sốt" và có thể mắc kẹt với những khoản đầu tư thua lỗ. Hệ quả là thị trường bất động sản trở thành một sân chơi không công bằng, nơi mà những người thiếu thông tin dễ dàng bị tổn thất.

Về lâu dài, tình trạng này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản. Sự bất ổn định có thể dẫn đến các cuộc khủng hoảng tài chính, làm suy yếu nền kinh tế vĩ mô. Không chỉ vậy, việc đầu cơ đất đai không chỉ lãng phí tài nguyên mà còn đẩy giá nhà đất lên mức cao ngất ngưởng, khiến các đối tượng có nhu cầu nhà ở thực sự gặp khó khăn trong việc tiếp cận. Điều này tạo ra sự bất bình đẳng và làm trầm trọng thêm vấn đề thiếu nhà ở cho những người thu nhập thấp và trung bình.

PV: Ông có thể chia sẻ cách nhận diện thị trường bất động sản thực sự và tránh rơi vào cơn sốt đất ảo?

TS. Trần Xuân Lượng: Để nhận diện thị trường bất động sản thật – ảo, nhà đầu tư cần chú ý một số yếu tố cơ bản. Một thị trường thực sự sẽ có các yếu tố như cầu có khả năng thanh khoản, thông tin minh bạch từ cơ quan quản lý, bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền thực sự (cho thuê, khai thác thương mại) và hạ tầng đầy đủ, chứ không phải chỉ dựa vào các dự án chưa hoàn thiện hay thông tin quy hoạch chưa rõ ràng. Ngược lại, thị trường ảo thường có giá đất bị đẩy lên cao mà ít có giao dịch thực tế. Những bất động sản này không tạo ra dòng tiền, tỷ lệ bỏ hoang cao và hạ tầng không phát triển.

PV: Với tư cách là chuyên gia, ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư và người dân khi tham gia vào thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay?

TS. Trần Xuân Lượng: Nhà đầu tư và người dân cần cực kỳ cẩn trọng khi tham gia vào thị trường bất động sản, đặc biệt là khi có thông tin sáp nhập tỉnh hay quy hoạch. Đầu tiên, không nên chạy theo tâm lý đám đông mà phải đầu tư khi có đầy đủ thông tin minh bạch từ cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, trước khi mua, cần xác định rõ nhu cầu thực sự của mình, không nên chỉ nghĩ đến việc lướt sóng mà bỏ qua tiềm năng thực sự của bất động sản.

Nhà đầu tư và người dân cần cực kỳ cẩn trọng khi tham gia vào thị trường bất động sản, đặc biệt là khi có thông tin sáp nhập tỉnh hay quy hoạch.

Thứ ba, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để đề phòng nguy cơ vỡ nợ nếu giá đất giảm. Cuối cùng, luôn kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý của bất động sản, tránh mua phải đất có tranh chấp hoặc không rõ nguồn gốc.

PV: Ông nghĩ thế nào về các giải pháp quản lý Nhà nước nhằm kiểm soát tình trạng sốt đất ảo?

TS. Trần Xuân Lượng: Việc kiểm soát thị trường bất động sản sốt ảo là một nhiệm vụ quan trọng và cấp bách, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của Nhà nước. Để giảm thiểu tình trạng đầu cơ và thông tin sai lệch, cần thiết phải có một hệ thống công khai, minh bạch thông tin quy hoạch. Các dự án lớn, quy hoạch đô thị, kế hoạch phát triển hạ tầng phải được công khai rộng rãi để tránh tình trạng tung tin đồn thất thiệt, gây ra sự biến động giá đất ảo. Chính quyền cần có sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan để đảm bảo mọi thông tin về bất động sản đều chính xác và đáng tin cậy.

Bên cạnh việc minh bạch thông tin, Nhà nước cũng cần xử lý nghiêm các hành vi thao túng thị trường và đầu cơ đất đai. Điều này có thể được thực hiện qua các chính sách thuế hợp lý, chẳng hạn như thuế lũy tiến đối với các giao dịch bất động sản ngắn hạn. Điều này sẽ tạo ra sự công bằng hơn trong việc tham gia thị trường, đồng thời ngăn chặn hành vi mua bán đất đai chỉ nhằm mục đích đầu cơ mà không phục vụ nhu cầu thực tế. Ngoài ra, áp dụng thuế đối với đất bỏ hoang cũng sẽ giúp giảm tình trạng đất đai bị giữ lại không sử dụng, tạo cơ hội cho thị trường phát triển hợp lý.

Một giải pháp quan trọng khác để kiểm soát thị trường bất động sản là siết chặt tín dụng vào các hoạt động đầu cơ. Việc hạn chế tín dụng vào bất động sản không phục vụ nhu cầu thực tế sẽ góp phần giảm áp lực lên thị trường và ngăn ngừa những đợt sốt giá đất ảo. Đồng thời, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm sẽ đảm bảo rằng các hành vi đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản sẽ không được phép tiếp tục. Những biện pháp này sẽ góp phần bảo vệ sự phát triển bền vững của thị trường, tạo ra một môi trường đầu tư công bằng và minh bạch.

Xin cảm ơn ông!