TS. Trần Xuân Lượng: Cơ chế giá trần và giá sàn trong đấu giá đất là một giải pháp cấp thiết nhằm ổn định thị trường

Thời gian gần đây, các phiên đấu giá đất trở thành điểm nóng trên thị trường bất động sản, nhưng tình trạng bỏ cọc, giá đất tăng phi mã đang gây ra nhiều lo ngại. Mới đây, tại quận Hà Đông (Hà Nội), trong số 27 thửa đất được đấu giá, chỉ có 5 thửa đất được khách hàng nộp đủ tiền sử dụng đất, còn lại hơn 80% số lô đất bị bỏ cọc. Đây không phải là vấn đề cá biệt mà là một hiện tượng đang xảy ra ở nhiều địa phương. Theo các chuyên gia, việc thiếu kiểm soát giá trị đất đai tại các cuộc đấu giá dẫn đến tình trạng "thổi giá", làm rối loạn thị trường và gây khó khăn cho các nhà đầu tư cũng như người dân.

Đáng chú ý, phiên đấu giá tại phường Phú Lương, quận Hà Đông diễn ra vào tháng 10/2024 thu hút sự chú ý của dư luận. Đất tại các khu vực như: Xứ đồng Hạ Khâu, Đống Đanh - Đồng Cộc, và khu Đồng Bo - Đồng Chúc đã được đấu giá với mức giá tăng vọt so với giá khởi điểm. Thửa đất có diện tích 57,5m2 tại khu Đống Đanh - Đồng Cộc trúng đấu giá với giá cao kỷ lục 262 triệu đồng/m2, gấp hơn 8 lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau khi kết thúc phiên đấu giá, chỉ có 5 thửa đất được khách hàng nộp đủ tiền, còn lại 22 thửa đất đã bị bỏ cọc.

Cần kiểm soát giá trần, giá sàn trong hoạt động đấu giá đất, (Ảnh: Minh họa)

Thực tế cho thấy, mức giá đất liên tục biến động mạnh mẽ tại các cuộc đấu giá, khiến cho những người tham gia không thể dự đoán được giá trị thực tế của mảnh đất mà họ đang mua. Điều này dẫn đến sự bất ổn trong thị trường bất động sản và khiến cho người dân cũng như nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đưa ra quyết định.

Chia sẻ về vấn đề này với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp dụng cơ chế giá trần và giá sàn trong đấu giá đất là một giải pháp cấp thiết nhằm ổn định thị trường và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Ông Lượng cho biết, trong kinh tế học vĩ mô, giá trần và giá sàn đã được áp dụng hiệu quả đối với nhiều loại hàng hóa thiết yếu. Đặc biệt, đối với đất đai – tài sản thuộc quyền sở hữu của toàn dân, việc kiểm soát giá cả trong các cuộc đấu giá càng trở nên quan trọng hơn.

“Giá trần sẽ giúp ngăn chặn tình trạng thổi giá, đảm bảo người mua không phải trả giá quá cao. Mặt khác, giá sàn sẽ bảo vệ người bán, đảm bảo tài sản không bị bán dưới giá trị thực tế, bảo vệ tài sản quốc gia và ngân sách nhà nước”, TS. Trần Xuân Lượng giải thích.

TS. Lượng cũng nhấn mạnh, nếu không có biện pháp kiểm soát hợp lý, nhà nước có thể mất đi tài sản giá trị hoặc tạo ra một thị trường bất động sản "bong bóng", dẫn đến nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.

TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp dụng cơ chế giá trần và giá sàn trong đấu giá đất.

Một trong những vấn đề lớn của các phiên đấu giá đất hiện nay là tình trạng bỏ cọc. Nhiều người tham gia đấu giá đất với mục đích đầu tư, nhưng khi giá trị đất tăng quá cao, họ không đủ khả năng tài chính để nộp tiền. Kết quả là, các thửa đất này lại bị bỏ cọc, gây tổn thất cho ngân sách nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường.

Điển hình là tại quận Hà Đông, sau khi kết thúc phiên đấu giá 27 thửa đất, tổng giá trị thu về chỉ gần 58 tỷ đồng, trong khi số tiền bị bỏ cọc lên đến hơn 7 tỷ đồng. Đặc biệt, các lô đất có mức giá trúng đấu giá rất cao, nhưng nhiều khách hàng không thể hoàn tất việc thanh toán theo quy định.

TS. Trần Xuân Lượng cho rằng việc đấu giá đất không có sự kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng "thổi giá", khiến giá trị thực tế của đất bị lệch so với thị trường. Điều này sẽ tạo ra một thị trường bất động sản thiếu minh bạch, làm mất lòng tin của nhà đầu tư và người dân, và ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế.

Để giải quyết vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất cần thiết phải có cơ chế giám sát độc lập trong các cuộc đấu giá đất. Các cơ quan giám sát độc lập có thể giúp ngăn chặn các hành vi lợi dụng thông tin để tạo ra những kịch bản giá phi lý, bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia.

Theo ông Lượng, để duy trì sự ổn định của thị trường, nhà nước cần thiết lập một khung giá hợp lý, dựa trên các yếu tố như vị trí địa lý, tiềm năng phát triển của khu vực và nhu cầu thực tế của thị trường. Khi đó, các cuộc đấu giá đất sẽ được thực hiện một cách minh bạch, công bằng và hiệu quả hơn, không chỉ bảo vệ người dân mà còn bảo vệ tài sản quốc gia.

Như vậy, các phiên đấu giá đất đang trở thành công cụ quan trọng trong việc thu ngân sách nhà nước và phân bổ tài sản công. Tuy nhiên, sự thiếu kiểm soát giá trị đất đai tại nhiều cuộc đấu giá đang gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường bất động sản và nền kinh tế. Việc áp dụng cơ chế giá trần và giá sàn, cùng với sự giám sát độc lập, là những giải pháp cần thiết để tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững.